（2017）冀0826民初914号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-23
案件名称
原告谢宇与被告河北华昌房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
丰宁满族自治县人民法院
所属地区
丰宁满族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢宇,河北华昌房地产开发有限公司,谢宇,河北华昌房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款
全文
河北省丰宁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0826民初914号原告谢宇。委托代理人谢建丰，满族，住丰宁满族自治县。委托代理人李世昌，河北凯宣律师事务所律师。被告河北华昌房地产开发有限公司。住所石家庄长安区中山东路***号瑞景华庭9-1-1601。统一社会信用代码×××。法定代表人张中波，职务董事长。委托代理人王文莲，河北建兴人和律师事务所律师。原告谢宇与被告河北华昌房地产开发有限公司（以下简称华昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2017年3月13日审查受理后，依法由审判员扈广洲适用简易程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢建丰、李世昌，被告委托代理人王文莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年2月5日与被告签订商品房买卖合同，原告支付596011元购买被告开发的绿色家园小区1座4单元402室。合同约定被告应当在2016年6月30日前向原告交付符合本合同约定条件的楼房，并向原告提交住宅使用说明书、住宅质量保证书，至2017年1月5日向原告交付楼房时不能提交两证。合同约定，延期交楼继续履行合同的，自第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付房价款万分之三的违约金。被告逾期交房188天，应向原告��付违约金33615.02元。经多次向被告主张权利未果，为维护原告合法权益，故提起诉讼，诉请判决被告给付原告逾期交房违约金33615.02元，自愿放弃其他诉讼请求。被告依不可抗力抗辩免责，理由不能成立。无论是规划局下达的“日照问题未能妥善解决前，不得施工。”还是城市管理行政执法局下达的停工通知书，究其实质是因被告超高施工建房，系被告自身原因所致。2014年7月30日，承德市人民政府关于印发承德市城乡规划管理若干规定（试行）的通知，第19条2款明确规定：县城建筑高度不应大于50米。20条1款明确规定：建设项目对外住宅不应低于大寒日日照3小时的标准。2016年《承德市最新城乡规划管理四十三条规定》第28条2款明确规定：县城建筑高度不应大于50米。建设项目对外住宅不应低于大寒日日照3小时的标准。而商品房买卖合同约定的楼层高度2.9米，地上18层合52.2米，实际高度已达53.8米，高于市政府规范性文件规定，明显违法。被告超高建筑楼房，致使影响采光的住户找政府部门，政府部门依法干预违法行为，系职责所在。被告违法超高建筑楼房的行为，是明知的、又可避免、更可克服的。由于被告违法超高建筑楼房的行为，延误了工期，构成违约。本案中政府有关部门的行政行为是具体行政行为，构不成不可抗力。本案原告提供充足的证据证实被告建楼超高，论证了被告违法行为与政府有关部门的具体行政行为有直接的因果关系。被告再以不可抗力免责，已无事实和法律依据。被告称通知原告领钥匙的时间截止到2016年12月底，不成立。理由是：此时间没有达到合同第九条所列交房条件，根本不能交房。原告接到交房通知后（部分原告至今没有接到通知），去售楼处领钥匙，被告百般刁难，先后出台各种霸王条款��让原告签字，想方设法限制原告维权，原告拒绝签字，因此导致迟迟拿不到钥匙。被告开始强迫业主购买地下室，乱收燃气接口费，后经业主集体多次上访，政府解决，才取消燃气接口费，自由购买地下室。紧接着又出台附件1和附件2，让原告放弃追究违约的权力，给原告微不足道的所谓补偿，原告拒绝签字，被告以此要挟，不给钥匙，直到2017年2月中旬才陆续真正发放钥匙，尽管如此，还让原告上交放弃地下室购买权的申请（见附件三）。总之，自被告通知拿钥匙之后，被告朝令夕改，反复无常，到原告真正拿到钥匙这段时间的延期是被告自己造成的，而非原告的原因。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，被告迟延交房是社会事件及政府行为所致，应适用不可抗力条款，免除被告延期交房的责任。首先，���告所称的延期交房天数与事实不符，被告提供的售楼处工作人员张世豪（电话号码134XX****XX）的短信截屏及售楼处座机803****的通话记录显示，结止到2016年12月31日，被告已经通知了原告领取钥匙，是原告自身原因未及时领取。至2016年12月31日，延期天数为183天，不是原告所述的188天。其次，被告建设项目是经县政府、县规划委员会依法批准的合法建筑项目，符合城市总体规划，开工建设前已经取得合法的手续。被告于2014年9月15日开始施工，结止到2014年11月初，6号楼已达到竣工条件，1、3号楼已主体封顶，2号楼已经建到10层，5号楼已经建到11层。2014年11月5日-11月11日APEC会议在怀柔召开，自会议召开前，为保障空气质量，政府便要求北京周边地区停止一切施工活动，其中，一类重点控制区域停工工地881处，丰宁被列为一类重点控制区域。被告施工仅30天后，于2014年10月15日停工至2014年11月13日复工，停工29天。复工后，与绿色家园相邻的隆达小区部分居民以绿色家园在建项目影响其采光为由多次到施工现场强行阻止施工并用汽车将施工运料道路堵住，与企业发生纠纷，并屡次上访，县规划局为了维稳，于2015年2月11日发文要求被告停止施工，被告于2月12日停工后，积极与政府部门协调未果。2015年5月26日县政府又责令城市管理行政执法局再次为被告下发了停工通知书，此停工通知书没有复工期限，被告屡次与政府交涉，政府同意被告于2015年10月15日复工，此次停工长达245天，两次停工计274天。承德地区建设工程的施工期一般为每年的4月1日至10月31日，县规划局要求被告停工的时间段正是施工的黄金时间，实际上县规划局的行为耽误了被告一年的施工期。被告停工非自身原因所致，被告是严格按照规划局颁发的建设工程许可证中审定的施工图纸进行的施工，不存在超高建设的问题。规划局为被告颁发《建设工程规划许可证》所根据的是《城乡规划法》，施工图纸的审核也是依据《城乡规划法》，被告依据经审核的施工图所建五栋楼中，1号、2号为地上18层，3号为地上15层，5号为地上16层，6号为6层，不全部为原告所称的18层，而政府部门要求被告停工是要求全部停工，这也说明被告停工不是因超高、超规划建设所致。另外，原告所述的承德市政府文件仅为市级政府制定的政策性文件，该文件的内容不能对抗法律的规定。政府相关部门要求被告停工的原因仅是因与相邻采光纠纷调解无效，政府是为了防止矛盾激化，影响社会稳定才要求被告停工。被告所建建筑与相邻有采光纠纷并不等同于被告建筑违法违规，《河北省高院关于审理采光纠纷案件的几点意见》第五条规定“按城市总体规划设计的建筑��影响相邻方采光的，应允许兴建。”这条规定进一步说明，只要符合城市规划，影响相邻方采光不能阻却建设的进行，政府因相邻方采光问题要求被告停工，是被告不能预见和避免，也是无法抗衡和控制的，这种因非归则于被告原因所致的停工导致的延期交房应认定为不可抗力，适用《合同法》第一百一十七条的规定免除被告的责任。驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年被告华昌公司开发建设丰宁县大阁镇宁丰路东坝根绿色家园项目。至2014年底，被告华昌公司取得建设工程的所有的审批合格证，五证齐全。共规划建设五栋住宅楼。结止到2014年11月初，6号楼已达竣工条件，3号楼和1号住宅楼已主体封顶，2号楼建到10层，5号楼建到11层。２０１５年2月5日，原告谢宇（买受人）与被告华昌公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》���份。合同第三条商品房基本情况：3.该商品房为第一条规定项目中的1座4单元4层02号。4.该商品房预测建筑面积共113.31平方米，其中套内建筑面积90.13平方米，分摊共有建筑面积23.18平方米。第六条计价方式与价款：出卖人按照下列第贰种方式计算该商品房价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5260元，总价款为596011元（大写伍拾玖万陆仟零壹拾壹元整）。第七条付款方式及期限3.贷款方式付款：买受人应当于2015年2月5日前支付首期房价款296011元（大写贰拾玖万陆仟零壹拾壹元整），占全部房价款的50%。余款300000元（大写叁拾万元）向中国农业银行丰宁支行申请贷款支付。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交��买受人的，双方同意按照下列第壹种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。……（2）逾期超过叁拾日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2015年2月11日，因与绿色家园相邻的隆达小区Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ住户代表反映被告华昌公司开发建设绿色家园项目影响其住宅日照问题，丰宁满族自治县规划局向被告华昌公司发出《关于绿色家园项目与隆达小区Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ住宅日照问题的意见》１、积极主动与隆达小区Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ住户日照时数小于３小时的住户联系，协商日照补偿事宜。２、日照问题未能妥善解决前，不得施工。……被告于２０１５年２月１２日停工。2015年5月26日丰宁满族自治县城市管理行政执法局向被告华昌公司下达停工通知书一份。2015年10月8日丰宁满族自治县人民政府文件《关于绿色家园与隆达小区采光纠纷的解决意见》，丰政【2015】71号同意被告于10月15日前复工。2017年1月5日被告将该商品房交付原告，按合同约定的2016年6月30日前交付该商品房已逾期交付188天（自2016年7月1日至2017年1月4日）。2017年3月13日原告诉至本院，请求被告按合同约定支付违约金33615.02元，自愿放弃其他诉讼请求。另查明，被告华昌公司开发建设丰宁县大阁镇宁丰路东坝根绿色家园项目，经丰宁满族自治县规划局建设工程规划行政许可决定审批，1号楼18-2层，总高51.3米；2号楼18-2层，总高51.3米；3号楼15-2层，总高42.8米；5号楼16-2层，总高45.7米；6号楼6-1层，总高17.4米。并根据《中华人民共和国城乡规划法》颁发了建设工程规划许可证。本院认���：原告谢宇与被告华昌公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人自愿真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。原告按合同约定全额交付了房款，履行了自己的义务。被告亦应按合同约定的期限交付房屋，但是按合同约定交付的期限至实际交付之日，已延期交付188天，构成违约。但违约是因为被告建设的绿色家园项目与相邻的隆达小区部分居民因采光问题产生纠纷，2015年2月11日丰宁满族自治县规划局向被告华昌公司发出《关于绿色家园项目与隆达小区Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ住宅日照问题的意见》责令被告“日照问题未能妥善解决前，不得施工。”被告于２０１５年２月１２日停工。在2015年5月26日丰宁满族自治县城市管理行政执法局又向被告华昌公司下达了停工通知书，而此停工通知书没有复工期限，只是在2015年10月8日丰政【2015】71号文件才同意被告于10月15日前复工。自２０１５年２月１２日停工至复工之日已停工8个月，被告无法预测停工的时间，是被告不能预见和避免并不能克服的客观情况，不属于被告自身原因所致，应认定为不可抗力的情形，应该免除被告延期交房的违约责任。被告按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，其建设行为不属于违法建设行为。原告以承德市人民政府颁发的《承德市最新城乡规划管理四十三条规定》第28条2款，认为被告是违法超高建筑，没有法律依据，本院不予采纳。故此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条,《中华人民共和国合同法》第117条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费648.00元，减半收取324.00元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 扈广洲二〇一七年四月五日书记员 胡晓明 搜索“”