（2017）浙01民终289号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-27
案件名称
沈先明、杨立晔房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈先明,杨立晔
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终289号上诉人（原审原告）：沈先明，男，1966年1月26日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托诉讼代理人：来益芳，浙江峰翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨立晔，男，1980年11月19日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托诉讼代理人：王恩慧，浙江胜可隆律师事务所律师。上诉人沈先明因与被上诉人杨立晔房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初4972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决认定：2014年8月3日，甲方（出租人）沈先明与乙方（承租人）杨立晔签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落在杭州市滨江区积家×幢××室的房屋出租给乙方使用；房屋租赁期自2014年9月1日至2019年9月1日止；房屋每月租金为人民币2600元；租金按三个月为一期支付，第一期租金于2014年8月20日前付清，以后每次付款应提前10天，如未按时支付租金，则每逾期一天按月租金的5%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方拖欠租金累计5天以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。合同签订后，沈先明依约交付房屋，但杨立晔分别于2014年11月24日、2015年2月27日、2015年11月23日迟延支付房租，经杨立晔当庭自认，共逾期支付14日。2016年8月，沈先明口头通知杨立晔解除该房屋租赁合同，双方产生争议。同年8月31日，杨立晔向沈先明支付9月至11月租金合计7800元。同年9月24日，沈先明以杨立晔拖欠租金累计5天以上向杨立晔发函主张解除合同及违约责任，杨立晔于次日签收上述函件。2016年10月19日，沈先明诉至一审法院，请求判令：1.确认沈先明与杨立晔之间的租赁合同于2016年9月25日解除；2.杨立晔支付沈先明违约金2080元；3.杨立晔赔偿沈先明房屋占用期间房租损失2333元（暂从2016年9月29日计算至2016年10月18日）；4.诉讼费用由杨立晔承担。后沈先明当庭变更第二项诉讼请求为判决杨立晔支付沈先明违约金3150元；变更第三项诉讼请求为判决杨立晔赔偿沈先明房屋占用期间房租损失7116元（暂从2016年9月29日计算至2016年11月28日）。一审法院认为，沈先明与杨立晔签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。沈先明依约交付房屋供杨立晔使用，杨立晔却多次逾期支付租金，应当依照合同约定，每逾期一天按照月租金5%、即130元的标准支付违约金，杨立晔关于违约金过高的抗辩，不予采纳。杨立晔自认共逾期支付租金14日，故其应当向沈先明支付违约金1820元。另，经沈先明与杨立晔确认，双方于2016年8月就是否解除合同问题发生纠纷，沈先明口头作出解除合同的意思表示，此时合同是否继续履行尚处于不确定的状态，要求承租人按期支付未来三个月的租金有违公平原则。后杨立晔于同年8月31日支付租金，对此行为，不宜认定为违约，沈先明就此主张的违约金，不予支持。就合同解除问题而言，解除条件是否成就，其争议焦点在于对该房屋租赁合同第十五条第四项“拖欠租金累计5天以上的”理解问题。对于该争议条款，沈先明主张应理解为“所有逾期天数相加超过5天”，杨立晔主张理解为“单笔租金迟延支付超过5天”。根据合同法规定，对格式条款的理解发生争议的，首先应当按照通常理解予以解释；而通常理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方约定该条款，其本意在于督促承租方按期支付租金、保障出租人收取租金的权利，而非追求解除合同、使合同关系处于不稳定状态。因此，采纳杨立晔的主张，争议条款约定的合同解除条件应当为“承租人就单笔租金的支付连续拖延超过5天”。2015年2月27日杨立晔逾期支付租金，符合上述合同解除条件，但是该解除条件成就至沈先明口头、发函要求解除合同之间间隔18个月的时间，在此期间沈先明没有行使解除权，杨立晔一直在支付租金、使用出租房屋，沈先明也从未提出异议。现沈先明起诉要求解除合同，已经超过行使解除权的合理期限，沈先明依此要求解除合同，不予支持。另，如前所述，杨立晔虽于2016年8月再次逾期支付租金超过5天，但是该行为不宜认定为杨立晔的违约行为，且沈先明同年9月24日寄发的解除合同通知书中也没有以此主张行使解除权。综上，对沈先明要求解除合同的诉讼请求，不予支持。合同尚未解除，无从发生房屋占用期间的房租损失，故对沈先明的第三项诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六之规定，判决：一、杨立晔于判决生效之日起三日内支付沈先明违约金1820元；二、驳回沈先明其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由沈先明负担。宣判后，沈先明不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。沈先明于2016年8月口头作出解除合同的意思表示，并且明确发短信告知杨立晔无需缴纳此后的租金，但杨立晔在2016年8月31日将租金支付给沈先明。而一审法院却认定为沈先明要求承租人按期支付未来三个月的租金，这与事实完全不符。第二，本案中争议的租赁合同的格式条款理解问题发生争议，法院却未查明该合同的制作者系杨立晔，导致对后面事实与判决做出错误判断。二、原审法院适用法律错误，且一审法院按照“通常理解”来予以解释“累计”明显错误。第一，本案中争议的租赁合同系杨立晔提供，而杨立晔系职业二房东，杨立晔提供的格式合同，根据合同法第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，杨立晔提供的格式合同，在理解上存在分歧时，理应做出对杨立晔不利的解释，但法院却做出对杨立晔有利的解释，明显法律适用错误。同时本案中，拖欠租金累计5天以上的理解，沈先明认为所有逾期天数相加超过5天才叫做累计。单笔租金拖欠何来累计一说。而法院却采信杨立晔主张理解为单笔租金迟延支付超过5天。沈先明通过百度百科对“累计”一词的解释为：指前几个与后几个的结合。(1)连以前的数目合并计算，(2)按时间间隔顺序统计在一起。另，根据《现代汉语词典》765页累计的解释为加起来计算；总计：如一场球打下来，累计要跑几十里呢。综上，一审法院认定拖欠租金累计5天以上的理解为“承租人就单笔租金的支付连续拖延超过5天”的认定错误。应理解为沈先明的解释“所有逾期天数相加超过5天”。三、一审法院认定超过“解除权”的合理期限认定错误。租赁合同第十五条第四项“拖欠租金累计5天以上的”。本案中，双方未明确约定解除权的行使时间是5天还是50天。所以即便拖欠50天以上甚至时间更久，沈先明均可以提出解除的权利。而法院却认定解除时间为拖欠5天，并得出与沈先明口头、发函要求解除合同之间间隔18个月的时间，超过解除权的合同期限的认定，明显是认定错误。综上，请求判令：撤销一审判决第二项，改判为沈先明与杨立晔之间的租赁合同于2016年9月25日解除；杨立晔赔偿沈先明房屋占用期间房租损失7116元(暂从2016年9月29日计算至2016年11月28日)。杨立晔答辩称：一、2016年8月沈先明无权解除合同。二、关于合同的制作问题，在租赁关系中出租人占主导地位，不是杨立晔制作的。三、关于累计的问题，一审法院的认定是正确的。四、关于解除权，沈先明在本案中已经丧失解除权。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈先明与杨立晔于2014年8月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，一审法院确认合同有效并无不当。案涉合同约定租期自2014年9月1日至2019年年9月1日止，房屋租金每月2600元，租金按三个月为一期支付，第一期租金于2014年8月20日前付清，以后每次付款应提前10天。合同还约定拖欠租金累计5天以上，出租人有权终止合同，收回该房屋。一审查明，杨立晔分别于2014年11月24日、2015年2月27日、2015年11月23日迟延支付房租，共逾期14日。后杨立晔均依约按时支付租金，沈先明此前并未以杨立晔逾期支付租金为由主张解除合同，直至2016年8月口头通知解除合同。后杨立晔又依约支付了2016年9月至11月的租金，到2016年9月24日沈先明再以杨立晔拖欠租金累计5天以上为由发函主张案涉合同。二审期间双方均确认2015年11月后至双方产生争议前，杨立晔并未有逾期支付租金的情形，而沈先明直至2016年8月才口头通知解除合同，显然已过行使解除权的合理期限，且之后杨立晔仍正常支付租金，沈先明亦正常收取。故一审法院对沈先明主张解除案涉房屋租赁合同的请求不予支持并无不当。综上所述，沈先明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈先明负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 盛 峰代理审判员 毕克来二〇一七年四月五日书 记 员 赖雪珂 更多数据：