（2017）甘0102民初1328号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-10
案件名称
张某和兰州碧桂园房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某,兰州碧桂园房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0102民初1328号原告张某。被告：兰州碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人:杨文杰,该公司经理。委托诉讼代理人:胡某，该公司法务经理。委托诉讼代理人：董某，该公司法务专员。原告张某与被告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《车位租赁协议书》；2、判令被告向原告退还已支付的车位租赁费145833元；3、判令被告向原告支付违约金19395.79元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年12月6日，原告与被告签订《车位租赁协议书》，约定原告向被告承租位于兰州碧桂园J76天麓山B区地下车位020号车位，租期为20年，自2015年10月30日至2035年10月30日止，租金145833元，租金于2015年12月6日全部付清，被告应于2015年10月30日向原告交付车库使用，若被告未能按照约定期限将验收合格的车位交予原告使用，每逾期一日，被告应按照逾期应付款的万分之五向原告支付违约金，若超出90日仍未交付，原告有权解除本协议书并要求被告退回已收租金。合同签订后，原告依照合同约定履行了付款义务，但是被告却未按照合同的约定按时交付车库，直到2016年7月22日仍然没有交付，经与被告多次协商，被告均不按照合同约定履行其义务。为此，原告诉至法院。被告碧桂园公司辩称，1、《车位租赁协议书》的解除条件尚未成就。双方签订的协议书第三条约定，原告应在2015年10月30日到被告处办理车位使用手续，原告逾期办理车位使用手续的，视为被告已按约定交付了车位。而本案的事实是车位已于2015年办理验收竣工手续，是原告没有按约定到被告处办理车位使用手续，根据该约定，不是被告违约；2、原告行使解除权，明显超过了法定合理的合同解除期限，现原告单方面行使解除权，其解除权依法消灭。即使合同可以解除，原告收取违约金的数额也超过了合同约定的标准。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的车位租赁协议书、收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供了微信记录、视频资料、照片证明被告未按约定交付车位的事实，被告对这组证据真实性及证明目的均不予认可，本院认为刘芳芳系被告职工，且在本院调查了解过程中其认可微信记录的真实性，故本院对原告提供的微信记录以及证明目的予以采信；对于原告提供的视频资料，根据法律规定，对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据，而该份视频资料不存在上述情况，且结合微信记录，可以证实被告未按约向原告交付车位的事实，故本院对原告提供的视频资料以及证明目的予以采信；对原告提供的照片本院不予采信。2、原告提供了律师函证明其就被告违约一事向被告发出了律师函，被告对此不予认可，但在本院调查了解过程中被告的职工刘芳芳认可其签收了该份律师函，故本院对该证据予以采信。3、被告提供了兰州市建设工程规划竣工验收合格书证明涉案车位已在2015年验收竣工，原告应到被告处办理车位使用手续，原告对该份证据真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为该份证据可以说明车位已验收合格，但不能证明被告按约履行了向原告交付车位的义务，故本院对该份证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月6日，原告张某与被告碧桂园公司签订了《车位租赁协议书》，双方约定：因原告所购商品房位于兰州碧桂园J76001015幢2单元1402号，经双方协商被告同意将位于兰州碧桂园J76天麓山B区地下车位020号车位租赁给原告使用，原告充分知悉该车位仍在建设中尚未竣工，自愿承租该车位，该车位的面积不少于10平方米，如竣工后实测面积少于10平方米的，原告有权解除本协议书并要求退回已收租金（无息）及支付租金总额5%的违约金；该车位的租金总额为145833元；原告应在2015年10月30日到兰州碧桂园销售中心办理该车位的使用手续，如因原告原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日被告已按照协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计；如因被告原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给原告使用的，每逾期一日，被告应按租金总额的万分之五向原告支付违约金，租期顺延，被告逾期交付达90天的，原告有权解除本协议书并要求被告退回已收租金（无息）及支付租金总额10%的违约金；如因不可抗力、政府行为等非被告的原因造成该车位不能按照前述时间交付的，被告不承担逾期交付责任，但租期予以顺延，如因前述原因造成逾期交付达90天的，原告有权解除本协议并要求被告退回已收租金（无息）；该车位租赁给原告使用的期限为20年，自2015年10月30日起至2035年10月30日止；该车位租赁期届满后，在原告没有违反本协议的前提下，被告自愿同意该车位由原告无偿使用至2083年4月25日止；除本协议约定的可解除情形外，原告单方解除本协议的，原告已付的租金作为违约金被告不予退回，被告单方解除本协议的，被告除应按照原告实际使用该车位的时间结算租金外，还应支付租金总额15%的违约金。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约向被告支付了车位租赁费145833元。2015年11月11日，被告取得兰州碧桂园7组团地下车库竣工验收合格书。原告按约支付租金后，被告却一直未按约向原告交付车位，故原告于2017年2月22日向被告发出律师函，该函中称贵公司于2016年7月22日后才通知业主收取车位，逾期长达266天，根据合同约定贵公司应向业主支付19395.78元违约金，经多次与贵公司沟通但贵公司均不同意退赔。若贵公司不按双方的合同约定履行退赔义务，律师将依法通过诉讼途径解决，届时，贵公司不但要退还车位租金及违约金，冻结贵公司银行账户，而且还要承担诉讼费等费用，请贵公司慎重考虑并妥善解决。次日被告职工刘芳芳签字确认收到该律师函，但双方仍未解决此事，随后原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年12月6日签订的《车位租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立且合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求解除双方签订的《车位租赁协议书》的诉讼请求。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告已依约向被告支付了全部租金，而被告亦有按约履行向原告交付车位的义务。双方签订的协议书明确约定了被告交付车位的日期，同时还约定被告逾期交付达90天的，原告有权解除协议书,此内容系双方对合同解除条件的约定。结合本院查明的事实，被告未将车位交付原告使用早已超过90日，其已违约，因此双方解除合同的条件已经成就,原告可以依照合同约定行使解约权，故对于原告该项请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将原告支付的车位租赁费145833元退还给原告，故对原告要求被告退还已支付的车位租赁费145833元的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金19395.79元的诉讼请求，双方在协议书中约定，被告逾期交付达90天的，原告有权解除本协议书并要求被告退回已收租金（无息）及支付租金总额10%的违约金，根据该约定，被告应支付原告违约金14583.3元，故对原告主张的违约金14583.3元，本院予以支持。对于被告辩称原告应在2015年10月30日到被告处办理车位使用手续，原告逾期办理车位使用手续的，视为被告已按约定交付车位的主张。首先，协议约定被告向原告交付的车位为经验收合格的车位，而被告取得地下车库竣工验收合格证的时间是2015年11月11日，所以客观上原告无法在2015年10月30日到被告处办理车位交付手续；其次，虽然双方在合同中进行了这样的约定，但对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，现被告提供的证据无法证实其已履行了交付义务，故对被告该项辩称本院不予采纳。对于被告辩称原告行使解除权明显超过了法定合理的合同解除期限，其解除权已消灭的主张，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案原、被告之间系租赁合同关系，双方在协议中没有约定解除权行使期限且被告也没有催告原告行使解除权，而且在2016年7月22日后被告开始向业主交付车位时，原告不但没有办理车位交付使用手续，其还向被告发出律师函，原告的这些行为表明其没有选择继续履行合同的意思表示。因此，现原告行使合同解除权属于在合理期限内，故对被告该项辩称本院不予采纳。据此，依据《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于2014年12月6日签订的《车位租赁协议书》；二、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司在判决生效后五日内向原告张某退还车位租赁费145833元，并支付违约金14583.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3605元，减半收取1802.5元，由被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。财产保全申请费1370元，由被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员 张金凤二〇一七年四月一日书 记 员 郭桂荣 更多数据：搜索“”来源：