（2016）皖0705民初4534号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-31
案件名称
铜陵瑞祥物业管理有限公司与江松彪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
铜陵市铜官区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
铜陵瑞祥物业管理有限公司,江松彪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款
全文
安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初4534号原告：铜陵瑞祥物业管理有限公司。法定代表人：郑贤生，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏海涛，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨丽君，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被告：江松彪。原告铜陵瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥公司）与被告江松彪物业服务合同纠纷一案,本院于2016年12月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞祥公司的委托代理人杨丽君和被告江松彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令江松彪支付瑞祥公司物业费3228元（2015年5月31日起至2017年5月31日期间共计24个月，每月每平方1.05元，即24个月×1.05×128.13平方米＝3228.88元）及违约金278元（自2015年5月31日起暂按日利率日万分之二计算）；2.本案诉讼费由被告江松彪承担。事实和理由：2014年5月21日，瑞祥公司与铜陵世联置业有限责任公司签订了《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，2016年8月12日，双方又签订增补合同一份，约定瑞祥公司继续承接福景东方城小区的物业管理。江松彪是福景东方城54栋1单元801室的业主，该套房屋建筑面积为128.13平方米。2014年5月31日，瑞祥公司与江松彪签订《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》，约定瑞祥公司为江松彪提供物业服务，江松彪按高层住宅按每月每平方米1.05元的标准交纳物业费，每半年提前交纳半年度的物业费，如未按约定时间交纳，则自逾期之日起按日利率千分之五支付违约金。自2015年5月31日始，江松彪至今未交纳其应交纳的24个月物业费。瑞祥公司多次向江松彪发出《催告函》未果。为维护合法权益，诉至法院。江松彪辩称：瑞祥公司提供的物业服务存在许多问题：1、瑞祥公司至今未成立业主委员会，相关费用由自已拟定，不合法；2、小区沿街商铺车辆乱停乱放，电梯多次存在故障、沿窗边护栏损坏近一年无人修理，存在巨大安全隐患；3、照明不完善，路灯从未开启，楼梯走道灯也未正常工作，一楼防盗门从未开启使用，门口张贴小广告也无人清理等。经审理查明：2014年5月21日，瑞祥公司与铜陵世联置业有限责任公司签订《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，由瑞祥公司对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止。江松彪系福景东方苑54栋1单元801室（高层）业主，其房屋建筑面积128.13平方米。2014年5月31日江松彪（甲方）与瑞祥公司（乙方）双方签订《[福景东方城（二期）]前期物业服务协议》、《[福景东方城（二期）]业主临时管理规约》和《承诺书》。该协议对双方之间双方的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中协议第一条第一项甲方的权利义务：1、对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二项乙方的权利义务：依据本协议向甲方按时、足额缴纳物业管理费用。第二条物业管理服务内容对房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、公共绿化等进行了约定。第四条第二项物业管理费用：1、乙方交纳费用时间每年6月份交当年7-12月费用，每年12月份交纳次年1-6月费用。2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准交纳物业管理服务费（不含电梯、水泵运行能耗费）；公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元标准交纳。第九条违约责任：第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期全部补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交违约金。江松彪自2015年5月31日以后未交纳物业费。瑞祥公司陈述于2016年11月24日向被告下达《催告函》，要求被告交纳2015年5月31日至2017年5月31日的物业费。江松彪也认可向其催讨过物业费。瑞祥公司在物业服务过程中存在服务不到位现象。上述事实，有瑞祥公司和江松彪陈述及瑞祥公司提供证据及江松彪提供的小区照片、业主调查表等在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为：瑞祥公司与江松彪签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。江松彪在收房时向瑞祥公司交纳了部分物业费并在《[福景东方城（二期）]前期物业服务协议》、《[福景东方城（二期）]业主临时管理规约》和《承诺书》上签字确认，上述行为已经表明江松彪在接受房屋时已明知并接受了瑞祥公司作为小区的物业服务公司，双方之间的物业服务合同关系成立。合同履行期间，瑞祥公司依约为包括江松彪在内的小区业主提供了物业服务，江松彪作为业主，在接受瑞祥公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此根据双方合同约定和法律的规定，瑞祥公司向江松彪主张收取物业服务费用，符合法律规定，本院予以支持。依据合同的约定，江松彪未能按时交纳物业服务费，显已构成违约，故瑞祥公司主张物业服务费请求符合法律规定，本院予以支持。瑞祥公司与铜陵世联置业有限责任公司签订前期物业管理服务合同截止于2016年6月1日，期满后基于瑞祥公司仍在提供物业服务，瑞祥公司与该小区业主之间已经形成事实上的物业服务关系，故瑞祥公司主张此后的物业服务费应当予以支持。瑞祥公司要求江松彪支付逾期付款违约金的的诉讼请求，因其没有全面履行合同义务，本院不予支持。自2015年5月31日起算至2017年5月31日止，江松彪欠交的物业服务费为3228元（24个月×1.05×128.13平方米＝3228.88元）。由于瑞祥公司在服务过程中存在不足，属于不完全履行物业合同的约定，故在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，江松彪应支付瑞祥公司物业服务费为2582.4元（3228元×80%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告江松彪于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵瑞祥物业管理有限公司物业服务费2582.4元（2015年5月31日至2017年5月31日期间的物业费）；二、驳回原告铜陵瑞祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江松彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 丁爱平二〇一七年四月五日书记员 胡婷婷附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 来源：百度“”