（2017）粤2071民初695号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-17
案件名称
中山市创鑫物业管理有限公司与梁景强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市创鑫物业管理有限公司,梁景强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初695号原告：中山市创鑫物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区岐沙路2号明景坊物业服务中心首层，统一社会信用代码91442000581431027P。法定代表人：邱艳华。被告:梁景强，男，1986年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。原告中山市创鑫物业管理有限公司（以下简称“创鑫物业公司”）与被告梁景强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创鑫物业公司的法定代表人邱艳华与被告梁景强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创鑫物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠物业服务费3519.86元，滞纳金1689.53元，合计5209.39元。事实和理由：被告自2012年购买中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼F815房入住至今。2012年6月创鑫物业公司与明景坊业主委员会签订《物业服务合同》，被告应按时向小区物业管理服务有限公司交纳物业服务费。2014年2月1日起，被告未及时缴纳物业服务费及相应小区分摊费用，至今累计已拖欠物业服务费3519.86元，滞纳金1689.53，合计5209.39元。经多次催收未果，特提起本案诉讼。原告对其主张的诉讼请求及事实理由提交的证据有：1.中山市物业服务合同；2.业主资料；3.催收记录；4.欠费明细表，5.中山住房和城乡建设局关于杨月明等业主反映西区明景坊小区选聘物业公司问题的复函；6.交接表。被告梁景强辩称，确认拖欠物业服务费期间为2014年2月1日至2015年7月31日共18个月，按每月113.54元计收物业服务费及相应小区分摊费用共计113.54×18＝2043.72元；合同计取滞纳金为113.54×0.001×30×17×18÷2＝521.14元应予免除。本人并非有意拖欠创鑫物业公司的物业服务费，从该公司接管中山市明景坊商住楼之初至2014年2月1日，我一直有履行合同约定交纳物业服务费。鉴于创鑫物业服务公司的物业服务质量越来越差，我多次向该物业公司投诉也没有得到改善，《中山商报》和《南方都市报》都有相关报道。创鑫物业公司要求我交纳合同滞纳金，我是不接受的。依据双方签订的《物业服务合同》第三十一条，明确物业服务期限为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。并在合同期满后没有进行续签，依据合同的规定，本合同于2015年7月31日已自然终止。拖欠物业服务费的计算时间应从2014年2月1日至2015年7月31日，共18个月。创鑫物业公司未按物业服务合同第四条有关约定为小区提供物业服务，严重侵害广大业主的权益、人身安全和物业的整体价值，物业公司的不作为和无视合同的权利与义务造成小区出行不便、垃圾满地、臭气熏天等不良影响。创鑫物业公司在电梯门厅公共区域安装商业广告显示屏未按物业服务合同第五条约定经有关业主、业主大会及甲方的同意，由此造成物业公共区域噪声污染、光污染等影响。综上所述，合同作为双方的真实意思表示表达和维护双方权益的有效证明文件。本次物业服务合同纠纷，我认为并非我单方面的过错，请法院作出合理的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下:原告系被告所住小区的物业管理公司。根据《物业服务合同》，原告自2012年8月1日开始对该小区进行物业管理服务，被告从2014年2月1日起没有向原告缴纳物业服务费，物业服务费为2.2元/㎡，被告每月应缴纳的物业服务费用及相应小区分摊费用为113.54元。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告主张的收费期间，合同约定服务期限为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止，原告自2012年8月1日开始入驻该小区提供物业管理服务至合同期满，合同服务期限届满后，该小区业主委员会没有继续与原告签订物业服务合同，原告也没有退出该小区，继续提供物业管理服务。后该小区业主委员会分别于2016年5月23日、2016年8月31日向原告发出撤场通知，2017年1月7日，原告撤出涉讼小区的物业管理。对于被告辩称原告的物业服务管理混乱问题，根据本院已生效的(2016)粤2071民初10416号民事判决书查明的事实认定，针对小区业主的上述投诉，原告提交了关于消防通道堵塞申请处理的请求、现场处理照片、消除火灾隐患承诺书、关于整改消防通道商铺严禁住人煮饭的通知、签收表，显示原告曾就通道堵塞问题张贴相关公告、向有关职能部门申请予以解决处理、配合有关职能部门现场清理。另查，根据粤房地权证中府字第××号，被告居住的房屋为中山市××明××商住楼××房，建筑面积47.52平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告创鑫物业公司与被告梁景强所居住小区业主委员会签订的物业服务合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。被告系明景坊商住楼业主,原告于2012年8月1日起，依合同约定为被告梁景强的物业进行了管理服务，被告应依约向原告交纳物业服务费。关于被告辩称物业服务合同至2015年7月31日期满，主张只需缴纳2014年2月1日至2015年7月31日的物业服务费。由于物业服务合同到期后，被告或业主委员会没有要求原告退出小区管理，原告继续对小区进行了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的物业管理服务，故2015年7月31日至2016年8月期间物业服务费，被告仍应当交纳。综上，被告应向原告支付自2014年2月1日至2016年8月31日的物业服务费3519.74元（113.54/月×31个月）。关于被告请求免除其缴纳滞纳金的问题。我国法律规定的违约金系补偿性质违约金，主要目的在于补偿守约方受到的损失，原告主张从逾期立日起每天按应交物业服务费的千分之一计算至被告清偿之日止，被告辩称要求免除。经审查，本院认为该违约金标准过高，故依据公平公正原则，本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告梁景强于本判决生效之日起七日内向原告中山市创鑫物业管理有限公司支付2014年2月1日至2016年8月31日物业服务费3519.74元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费113.54元为基数，从次月1日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市创鑫物业管理有限公司的其它诉讼请求。若被告未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告负担（被告于判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 廖礼争二〇一七年四月五日书记员 黄英毅陈静怡 微信公众号“”