（2016）鄂0821民初1921号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-17
案件名称
夏先忠与周磊、董朝凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
京山县人民法院
所属地区
京山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏先忠,周磊,董朝凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0821民初1921号原告：夏先忠，男，1968年9月16日出生，汉族，京山县三阳镇人，住京山县。委托诉讼代理人：许贤能，湖北京山县宋河法律服务所法律工作者。被告：周磊，男，1971年9月9日出生，汉族，京山县宋河镇人，住京山县。被告：董朝凤，女，1979年9月27日出生，汉族，京山县宋河镇人，住京山县。原告夏先忠与被告周磊、董朝凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏先忠及其委托代理人许贤能，被告周磊、董朝凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏先忠诉称，2015年6月12日，原告夏先忠与被告周磊签订了一份《协议》，约定周磊将位于宋河镇富水路（原农行桥头储蓄所）新楼房二楼的所有权转让给原告，并约定违约方需赔偿守约方损失5万元。协议签订当日，被告周磊即将房屋交付原告使用。2015年12月，原告发现该房屋的门被砸坏。经询问后得知，同年6月15日，被告周磊又与董朝凤签订《房屋买卖合同》1份，将上述房屋又卖给董朝凤。为此，双方发生纠纷。故诉至法院，请求判令：1、被告周磊继续履行与原告夏先忠于2015年6月12日签订的《协议》并支付违约金5万元；2、撤销周磊与董朝凤于2015年6月15日签订的《房屋买卖合同》；3、本案诉讼费用由二被告承担。在审理中，原告将第1项诉讼请求中“被告周磊继续履行与原告夏先忠于2015年6月12日签订的《协议》”明确为：被告周磊协助原告将新二楼房屋产权过户至原告夏先忠名下。原告夏先忠为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、原告的身份证复印件及二被告的户籍信息各1份，拟证明原、被告的身份情况；证据二、原告与被告周磊于2015年6月12日签订的《协议》1份，拟证明原、被告所签订的《协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的。且该《协议》第二条约定，新建房屋的二楼、三楼所有权归夏先忠所有，同时还约定违约方应向守约方支付违约金5万元；证据三、被告周磊与董朝凤于2015年6月15日签订的《房屋买卖合同》照片打印件1份，拟证明被告周磊与董朝凤所签订合同的时间在原告与周磊签订《协议》之后，应是无效的；证据四、原告夏先忠与被告周磊于2015年4月18日签订的《协议书》1份，拟证明夏先忠与周磊是合作关系，夏先忠对建房进行过投资，房屋应归双方所有，但在办理房屋产权证时，周磊却擅自将房屋登记在自己名下。被告周磊辩称，被告与原告夏先忠所签订的《协议》是原告欺骗被告所签，是无效的；涉案房屋是被告独自出资所建，被告是房屋的所有权人，有权与董朝凤签订《房屋买卖合同》，该合同才是合法有效的。被告周磊为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、《房屋转让协议》1份，拟证明2011年5月2日，夏先忠、周磊共同出资32万元购买案外人屈志涛位于京山县××××路的房产；证据二、夏先忠与周磊于2015年4月18日签订的《协议书》1份，拟证明《协议书》是被告周磊在受到原告夏先忠欺诈和诱导的情况下签订的；证据三、夏先忠、刘先华与周磊、谭珍珍于2015年6月12日签订的《协议》1份，拟证明《协议》是原告夏先忠采取欺诈手段诱使被告周磊签订的；同时证明原告与被告周磊系合伙关系，但在项目经营过程中，是被告一人投的资，所有事务也是被告一人在打理，原告未投过资，也未出力。被告董朝凤辩称，第一、被告与周磊所签订的《房屋买卖合同》是有效的；第二、被告与周磊所签合同虽是在原告与周磊签订协议之后，但签订合同时被告查看过周磊的房产证，且当时并不知道周磊与夏先忠之间已签有协议；第三、涉案房屋一直是空着，夏先忠并未实际控制。经庭审质证，被告周磊对原告所提交的证据一中原告的身份证复印件有异议，对被告本人及董朝凤的户籍信息无异议；对证据二有异议，是原告诱骗被告所签，应是无效的；对证据三无异议，是有效的；对证据四有异议，是原告在欺诈被告的情况下签订的。被告董朝凤对原告所提交的证据一无异议；对证据二认为与其无关，且并不知情；对证据三无异议，是真实有效的；对证据四未发表质证意见。原告夏先忠对被告周磊提交的三份证据的真实性无异议，但认为其并未欺诈被告。经庭审辩证、质证，本院对当事人所提交的证据分析认证如下：关于原告所提交的证据一，系原、被告的身份证明材料，来源合法、客观真实，本院予以采信；证据三，因二被告无异议，本院予以采信；证据二、四，被告周磊虽提出异议，但未能提交证据予以证实，故本院予以采信。关于被告周磊所提交的三份证据，原告夏先忠对其真实性无异议，故对其真实性予以确认。但经审查，证据二、三无法证明待证事实，对其证明目的不予采信。经审理查明，原告夏先忠与被告周磊原系合作关系。二人于2011年5月2日购买案外人屈志涛位于京山县宋河镇××水路××单元××号的房屋，共同投资开发建房，双方于2015年4月18日签订《协议书》1份终止合作关系。同年6月12日，夏先忠、刘先华（系夏先忠之妻）与周磊、谭珍珍（系周磊前妻）又签订《协议》1份，该协议第二条约定“周磊新做的楼房：用新二楼三楼作价20万元给夏先忠所有，所有产权归夏先忠所有，如卖出多余的房款除20万元外，多余的全归周磊所有。”该《协议》还对其他事项进行了约定。2015年6月15日，被告周磊又与被告董朝凤签订《房屋买卖合同》1份，约定周磊将位于京山县××××路101栋中间门面房一间（约75平方米）及新旧二楼房屋以65万元的价格卖与董朝凤。上述《协议》、《房屋买卖合同》的标的物中均包含新二楼住房一套，面积约80平方米，属于重复处置。原告夏先忠得知后，与被告周磊产生纠纷，经协商未果，遂诉至本院。另查明，案涉房屋目前仍登记在被告周磊名下，原告夏先忠于2015年年底将床、穿衣柜等物品搬入该房屋。董朝凤已给付被告周磊购房款50万元，尚欠15万元未支付。本院认为，本案争议的焦点是：1、本案所涉《协议》、《房屋买卖合同》的效力；2、原告提出的诉讼请求应否支持。（1）关于本案所涉《协议》、《房屋买卖合同》的效力问题经审查，原告夏先忠与被告周磊签订的《协议》、二被告签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，均应确认为合法有效。被告周磊辩称，《协议》是原告夏先忠采取欺诈手段与其签订的，因而是无效的，但在本案审理中，其既未提交有效证据证实其主张，亦未按照法律规定在《协议》签订后1年内依法行使撤销权，故该辩称意见不能成立，本院不予采纳。（1）关于原告提出的诉讼请求应否支持的问题原、被告签订的《协议》虽然是一份综合协议，但经审查，其中第二条的内容独立、完整，被告周磊将案涉房屋处分给原告的意思表示明确。本案属于“一房二卖”所产生的纠纷，案涉房屋的两份转让合同均合法、有效，但实际只能履行其一。根据本案已查明的事实，本院认为，原告与被告周磊签订的《协议》应优先得到履行，被告周磊应将案涉房屋产权协助过户至原告夏先忠名下，理由如下：第一、原告夏先忠与被告周磊签订《协议》的时间在被告董朝凤与周磊签订的《房屋买卖合同》之前，且从《协议》的内容看，原告不欠被告房款，已履行完全部合同义务，而被告董朝凤未付清全部购房款，尚欠被告周磊15万元；第二、原告夏先忠已实际占有案涉房屋，而被告董朝凤则没有。故原告提出要求被告周磊继续履行《协议》并将案涉房屋产权过户至其名下的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告夏先忠要求被告周磊支付违约金5万元应否支持的问题。被告周磊“一房二卖”，违反了《协议》的约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。但从原告的实际损失来看，双方约定的违约金标准过高，本着公平合理的原则，本院酌定被告周磊支付原告违约金1万元，对超出此数额部分不予支持。关于原告夏先忠要求撤销二被告签订的《房屋买卖合同》的主张。因原告并非该合同的一方当事人，基于合同的相对性原则，其不享有对合同的撤销权，原告的该项诉讼请求缺乏法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：（1）被告周磊继续履行与原告夏先忠于2015年6月12日签订的《协议》，并将位于京山县宋河镇富水路新二楼房屋一套过户至原告夏先忠名下，限于本判决生效后十日内履行完毕；（1）被告周磊于本判决生效后十日内向原告夏先忠支付违约金1万元；三、驳回原告夏先忠的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告夏先忠负担880元，被告周磊负担2420元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长 秦必先人民陪审员 殷善平人民陪审员 欧阳刚二〇一七年四月五日书 记 员 黄小容 微信公众号“”