（2016）湘02民终1717号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-11-02
案件名称
陈锐诉株洲泥巴公社装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈锐,湖南泥巴公社装饰设计工程有限公司,株洲泥巴公社装饰设计工程有限公司,文晓璜,黄健,株洲市汉华房地产开发有限公司,株洲市汉华物业管理有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘02民终1717号上诉人（原审原告）陈锐，男，1968年5月25日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人龙益斌，湖南天舒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南泥巴公社装饰设计工程有限公司，地址：湖南省长沙市雨花区人民中路238号上城新座401房。法定代表人谭传尚，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）株洲泥巴公社装饰设计工程有限公司，地址：湖南省株洲市芦淞区建设南路338号汉华国际商业城六楼。法定代表人谭传尚，系该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人彭华，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。原审第三人文晓璜，女，1962年5月9日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。原审第三人黄健，男，1963年6月16日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市荷塘区。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人侯敏，湖南一星律师事务所律师。原审第三人株洲市汉华房地产开发有限公司，地址：湖南省株洲市芦淞区沿江南路99号西海龙苑8011号。法定代表人赵翰，系该公司董事长。原审第三人株洲市汉华物业管理有限责任公司，湖南省株洲市芦淞区建设南路338号汉华国际商业城A栋602号。法定代表人赵翰，系该公司董事长。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人陈小平，湖南一星律师事务所律师。上诉人陈锐因与被上诉人湖南泥巴公社装饰设计工程有限公司（以下简称湖南泥巴公社）、株洲泥巴公社装饰设计工程有限公司（以下简称株洲泥巴公社）、原审第三人文晓璜、黄健、株洲市汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华房地产公司）、株洲市汉华物业管理有限责任公司（以下简称汉华物业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈锐及其委托诉讼代理人龙益斌、被上诉人湖南泥巴公社、株洲泥巴公社的委托诉讼代理人彭华、原审第三人文晓璜及其委托诉讼代理人侯敏到庭参加诉讼。原审第三人汉华房地产公司、汉华物业公司经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案审理期间，本院于2017年1月12日裁定本案中止审理。2017年3月14日，本案恢复审理。本案现已审理终结。陈锐上诉请求：撤销一审判决，依法被上诉人支付上诉人房屋租赁费用235483.2元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人、第三人汉华房地产公司、汉华物业公司在2015年3月26日签订的《协议书》属于合法有效的协议，被上诉人应及时、足额履行该协议约定的向上诉人支付租金的义务；二、二被上诉人应共同承担前述租赁费用的连带支付责任；三、芦淞区法院执行局发出的协助执行通知书不涉及上诉人陈锐对汉华国际商业城A栋第6层604、606、607、608所享有的租金，仅限700㎡中应付汉华公司209.41㎡的租金。湖南泥巴公社辩称，其与汉华公司签订的合同真实有效，并且得到了履行，该支付的房租已经支付给了汉华公司。我公司与上诉人没有关系。株洲泥巴公社辩称，其与上诉人签订的租赁合同无效，没有履行，该合同事实上已经废除，其要求我们支付租金无事实和法律依据，请求驳回上诉人上诉请求。原审第三人文晓璜、黄健共同辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。原审第三人汉华房地产公司、汉华物业公司未提交答辩意见。陈锐向一审法院起诉请求：一、被告湖南泥巴公社、株洲泥巴公社支付原告陈锐自2015年4月1日至2016年3月31日期间的房屋租赁费用235483元；二、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月25日，汉华物业公司与湖南泥巴公社签订一份房屋租赁合同，约定将汉华国际商业城的物业第六层建筑面积约700平方米出租给乙方，租赁期限自2014年12月1日起至2021年11月30日止，共七年。合同期年租金168000元/年，经营管理费168000元/年，合计336000元/年。租赁费用第三年起在上一年度的基础上递增5%。每半年支付一次租金，每年8月20日、2月20日支付租赁费用。2015年2月17日，原告陈锐与第三人汉华房地产公司签订一份协议，约定将汉华国际商业城A栋6楼604、606、607、608号房抵债给原告，但未办理产权过户手续。2015年4月21日，原告陈锐、被告湖南泥巴公社与第三人汉华房地产公司、汉华物业公司签订一份协议书，约定自2015年4月1日起，由湖南泥巴公社按《房屋租赁合同》中确定的租赁费用标准分别向原告、汉华房地产公司支付租金，其中向原告支付490.59㎡的租金，向汉华房地产公司支付209.41㎡的租金。协议签订后，被告湖南泥巴公社未向原告支付过租金。另查明，汉华房地产公司因欠第三人黄健8700000元款项一直未还被第三人黄健起诉至芦淞区人民法院。2015年9月23日，双方在法院达成调解协议，由汉华房地产公司归还欠款8700000元。后汉华房地产公司未按调解协议的约定还款，第三人黄健向该院申请强制执行。该院执行局于2016年4月18日向湖南泥巴公社发出协助执行通知书，冻结租金6000000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。重点审查的问题：被告是否应当向原告支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金235483.2元。本案中，被告湖南泥巴公社与第三人汉华房地产公司签订的《租赁合同》真实有效，双方均应依约履行合同的权利义务。被告湖南泥巴公社按照合同的约定将2016年5月31日前的租金支付给汉华房地产公司及其委托的人，已履行了合同约定的支付租金义务。原告陈锐未能收取到租金系由第三人汉华房地产公司违约与其他债权人另行签订协议所致，故原告要求被告湖南泥巴公社、株洲泥巴公社支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金235483.2元的诉请，不予支持。原告可另行追究第三人汉华房地产公司的违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定判决：驳回原告陈锐的诉讼请求。案件受理费4832元，由原告陈锐承担。二审中，被上诉人湖南泥巴公社、株洲泥巴公社提交了汉华国际商业城601、602、603、605号房的房屋登记薄、房屋分层分户平面图，拟证明该公司与汉华物业公司签订的租赁合同无效，租金的商业优惠应该同等分摊，604号房屋未交付，由美佳物业在使用。本院对该组证据的真实性予以认定，但关联性不予认定，601、602、603、605号房非本案涉案房屋范围，其产权状况与本案处理无关，房屋平面图不能证明房屋使用状态。本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明，2015年7月15日，原审第三人汉华房地产公司、汉华物业公司（甲方）与被上诉人湖南泥巴公社（乙方）、原审第三人文晓璜（丙方）签订一份“物业经营管理权转让协议”，约定甲方同意将汉华国际商业城的第六层建筑面积约700平方米的产权和出租给乙方的广告位抵债给丙方，并将此物业经营管理权转让给丙方。该物业的产权所有人为丙方，租赁合同的出租人也由甲方变更为丙方，租金由丙方收取，乙方必须按原合同交纳时间和金额支付到丙方指定账户。2015年8月30日，被上诉人株洲泥巴公社向文晓璜支付2015年12月1日至2016年5月31日租金168000元。2016年4月18日，芦淞区人民法院向湖南泥巴公社发出协助执行通知书，冻结汉华房地产公司在该公司应付租金，直至冻满6000000元为止。另查明，被上诉人株洲泥巴公社系被上诉人湖南泥巴公社的全资子公司。本院认为，本案系租赁合同纠纷。各方二审争议焦点为：上诉人要求两被上诉人支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的房屋租赁费用235483元有无事实和法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原审第三人汉华物业公司与被上诉人湖南泥巴公社签订的《租赁合同》真实有效，双方亦依约履行了合同权利义务。2015年4月21日，上诉人陈锐、被上诉人湖南泥巴公社与原审第三人汉华房地产公司、汉华物业公司签订的“协议书”实质系两汉华公司经合同相对方湖南泥巴公司同意，将租赁合同约定的700㎡租赁物中490.59㎡的权利义务概括转让合同外第三人陈锐的行为。该“协议书”经各方签字确认，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同有效成立，各方当事人均应依约履行合同权利义务。之后，两汉华公司在已将租赁合同权利义务转让陈锐的情况下，又二次转让租赁合同权利义务，违背三方合同约定与诚实信用原则，对造成上诉人陈锐租金损失负主要过错，应承担赔偿上诉人陈锐自2015年4月1日至2016年3月31日期间的房屋租金损失235483元。被上诉人株洲泥巴公社在两份转让协议上均签章认可，其虽辩称两份转让协议皆无效且履行对象不明、无法履行，但又实际向原审第三人文晓璜支付2015年12月1日至2016年5月31日租金168000元，其对造成上诉人陈锐租金损失亦存在主观过错，应承担补充赔偿责任。另，因株洲泥巴公社系湖南泥巴公社全资子公司，两公司法定代表人同一，涉案房屋的实际承租人虽系湖南泥巴公社，但租金实际由株洲泥巴公社支付，两公司在本案租赁合同关系中主体混同，故上诉人主张由湖南泥巴公社、株洲泥巴公社共同承担义务，本院予以支持。但本案纠纷系由原审第三人汉华房地产公司以租金收益不当清偿原所欠债务引起，向陈锐及文晓璜支付租金均获两汉华公司授意，两泥巴公虽然在与汉华公司、陈锐签订合同，明知其中490.59㎡的租金应向陈锐支付的情况下，仍然向第三人文晓璜支付租金，其行为存在过错，但其作为房屋承租人所应承担的给付义务应以租赁合同确定的租金为限，故被上诉人湖南泥巴公社、株洲泥巴公社在承担本案补充赔偿责任后，对其超出租赁合同而重复支付的部分有权向原审第三人汉华房地产公司、汉华物业公司追偿。综上所述，陈锐的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初686号民事判决；二、限原审第三人株洲市汉华房地产开发有限公司、株洲市汉华物业管理有限责任公司在本判决生效后十日内一次性赔偿上诉人陈锐自2015年4月1日至2016年3月31日期间的房屋租金损失235483元。三、被上诉人湖南泥巴公社装饰设计工程有限公司、株洲泥巴公社装饰设计工程有限公司对上述支付义务负补充赔偿责任。被上诉人湖南泥巴公社装饰设计工程有限公司、株洲泥巴公社装饰设计工程有限公司承担上述义务后，有权就其所承担的部分向原审第三人株洲市汉华房地产开发有限公司、株洲市汉华物业管理有限责任公司追偿。一、二审案件受理费9664元，由原审第三人株洲市汉华房地产开发有限公司、株洲市汉华物业管理有限责任公司负6442元，被上诉人湖南泥巴公社装饰设计工程有限公司、株洲泥巴公社装饰设计工程有限公司负担3222元。本判决为终审判决。审 判 长 肖 晶审 判 员 李少华代理审判员 李 黎二〇一七年四月五日书 记 员 汪 晶 更多数据：