（2017）鄂01民终1063号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-04-19

案件名称

徐明洁、张强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐明洁,张强,武汉三江航天投资发展有限公司,恒大地产集团武汉有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1063号上诉人（原审原告）：徐明洁，女，1986年10月30日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托代理人：李航，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张强，男，1984年1月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托代理人：李航，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道336号金宁国际商厦11层1号。法定代表人：洪昌龙，董事长。委托代理人：万金平，公司职员。原审被告：恒大地产集团武汉有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道634-1号新世界中心18层A1-A11号。法定代表人：洪昌龙，董事长。委托代理人：万金平，公司职员。上诉人徐明洁、张强因与被上诉人武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称三江公司）、原审被告恒大地产集团武汉有限公司（以下简称恒大武汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人徐明洁、张强的委托代理人李航，被上诉人三江公司、原审被告恒大武汉公司的委托代理人万金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐明洁、张强上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定“2016年6月27日”之前，涉案房屋未达到合同约定的交房条件，三江公司应按约定支付逾期交房违约金。但一审未按合同约定的违约金计算标准，而是以三江公司已提供临时用电为由，酌定调减违约金，没有事实和法律依据。二、双方合同约定三江公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记，虽然未约定该时间具体是哪一天，但合同第九条明确约定了商品房的交房使用日期，即2015年6月30日前，三江公司应于2015年9月28日前完成房地产初始登记，其在该期限前没有办理完成房地产初始登记，且徐明洁、张强未收房系三江公司不具备交房条件，故三江公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审认为徐明洁、张强至今未办理交房手续，上述条件不成就，故对徐明洁、张强主张逾期办证违约金的请求不予支持是错误的。被上诉人三江公司辩称，其已经取得验收备案证，且于2015年7月公告时具备使用功能，徐明洁、张强没有缴纳维修基金，不接受房屋，损失扩大部分由徐明洁、张强自行承担。三江公司已经完成初始登记，具备办理房产证条件，对延迟办理房产证合同没有约定，不能适用不能办理房产证的违约标准，徐明洁、张强要求逾期办证的违约金不应得到支持。原审被告恒大武汉公司陈述，此案与恒大武汉公司无关，恒大武汉公司不承担任何责任。徐明洁、张强向一审法院起诉请求：三江公司、恒大武汉公司共同支付逾期交房违约金84606元（1165372×2÷10000×363天）；支付逾期办理房地产权属证书的违约金11653.72元（1165372元×1%）；支付优惠物业费7555.68元。承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月27日，徐明洁、张强与三江公司签订《武汉市商品房买卖合同》。房屋坐落于武汉航天首府二期小区第10栋5楼4号房屋。其中合同第九条约定三江公司应当在2015年6月30日前将符合约定8项交付条件的商品房交付买受人使用。第九条第三款载明供电、给水、排水等设施按要求设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。如果逾期交房，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，三江公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十条约定买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。合同第十六条约定三江公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如果因三江公司的责任造成不能办理房地产权属证书，三江公司应按照已付房价款的1%支付违约金。徐明洁、张强已向三江公司支付全部购房款1165372元，但至今未办理交房手续。现小区更名为武汉恒大首府小区。2016年6月27日，供电部门完成了武汉航天首府小区二期项目的低压批量新装流程，该项目正式供电。恒大武汉公司不是合同当事人，徐明洁、张强未举证证明恒大武汉公司应承担三江公司有关合同权利义务。一审法院认为：徐明洁、张强与三江公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。徐明洁、张强已按约支付了全部购房款。三江公司应按照合同约定履行按期交房义务和办理房地产权属证书。关于三江公司是否按照合同约定履行了按期交房义务，主要涉及双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第3款和第5款的约定。第九条第3款约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。三江公司未在举证期限内举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。第九条第5款约定：“供电：于2015年6月30日通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查明事实，案涉房屋所处工程项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”首先应对合同约定的“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，本案中的《商品房买卖合同》系三江公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上，2016年6月27日之前，涉案房屋未达到合同约定交付条件，三江公司逾期交房的事实成立，应按约支付逾期交房违约金。但考虑到2016年6月27日前三江公司为住户提供临时用电的事实，一审法院酌定三江公司支付逾期交房违约金33842.4元。合同第十六条约定三江公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如果因三江公司的责任造成不能办理房地产权属证书，三江公司应按照已付房价款的1%支付违约金。徐明洁、张强至今未办理交房手续，上述条件未成就，故对其主张逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求不予支持。徐明洁、张强主张的优惠物业费7555.68元系另一法律关系，可另案主张权利。恒大武汉公司不是合同当事人，在本案中不应承担责任。故对徐明洁、张强主张恒大武汉公司与三江公司共同承担责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付徐明洁、张强逾期交房违约金33842.4元。二、驳回徐明洁、张强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2377元,由徐明洁、张强负担107元，武汉三江航天投资发展有限公司负担2270元。二审期间,三江公司提供武汉市房产交易登记发证中心填发日期为2016年2月29日的武汉市房屋初始登记证明，拟证明三江公司办理完涉案房屋房地产初始登记。徐明洁、张强认可该证据的真实性，但未能在2015年6月30日起90日内办理登记，不能达到证明目的。恒大武汉公司同意三江公司的证明目的。本院认为，三江公司提供的该证据系房产登记机关颁发的，且徐明洁、张强认可该证据的真实性，本院予以采信。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2016年2月29日三江公司取得武汉市房产交易登记发证中心填发的涉案房屋的武汉市房屋初始登记证明。本院认为：双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，履行合同义务。关于涉案房屋何时具备合同约定的交房条件以及三江公司如何承担逾期交房违约责任的问题。双方签订的合同第九条、第十一条对交房条件以及逾期交房违约金计算标准作出了明确约定，该条款对双方具有法律约束力。本案中，徐明洁、张强按合同约定支付了购房款，应当享有合同约定的权利。三江公司虽取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2016年6月27日才正式通电，达到合同约定的交房条件，应认定三江公司此时才具备房屋交付使用条件，超出合同约定的2015年6月30日前的交房时间，逾期交房363天。对此，三江公司应承担逾期交房的违约责任，双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法（按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金），徐明洁、张强有权主张三江公司依约承担逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，一审中，三江公司以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求人民法院予以调整，一审根据本案具体情况以及徐明洁、张强未提供相应证据证明其实际损失的情况下，对逾期交房违约金予以适当调低，该酌定属于一审法院合理行使自由裁量权的范围，有事实和法律依据，本院予以维持。徐明洁、张强上诉主张三江公司按合同约定的计算标准支付违约金的上诉理由不能成立，该上诉请求，本院不予支持。关于三江公司是否承担逾期办理房地产初始登记的违约金的问题。双方签订的合同第十六条对产权登记以及逾期办证违约金作出的明确约定，该条款约定“商品房交付使用之日”，应理解为具备合同约定的交房条件之日，即2016年6月27日。鉴于三江公司已于2016年2月29日办理完涉案房屋的初始登记，未逾期办证，不具有逾期办证承担违约责任的情形。徐明洁、张强上诉主张三江公司支付逾期办理房地产权属证书违约金的理由，本院不予支持。综上所述，徐明洁、张强的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2377元，由徐明洁、张强负担。本判决为终审判决。审判长　童　新审判员　申　斌审判员　叶玉宝审判员　余小乔审判员　张　红二〇一七年四月五日书记员　张　博书记员　宋　飞 来源：百度“”