（2017）沪02民终1857号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-02
案件名称
宋士华与上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋士华,上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司,上海市电子商城业主委员会
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1857号上诉人(原审原告)：宋士华，女，1972年4月29日生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：陆尧，北京安衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳阳，北京安衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，董事长。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。原审第三人：上海市电子商城业主委员会，住所地上海市嘉定区。负责人：濮卫平，主任。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人宋士华因与被上诉人上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称“嘉永公司”)、原审第三人上海市电子商城业主委员会(以下简称“业委会”)排除妨害纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋士华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、宋士华虽曾与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称“中汇公司”)就上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX号1491室商铺(以下简称“系争商铺”)签订过《房屋租赁合同》，但合同已到期，一审法院不能据此推定双方之后仍按该合同履行；2、系争商铺有四至界限，可以确定具体位置，并非虚拟商铺，合同到期后嘉永公司应当返还系争商铺；3、嘉永公司提供的转账记录等证据不能证明多数商铺业主签署了《授权委托书》，一审法院认定多数业主委托嘉永公司统一经营管理，依据不足；4、嘉永公司未经宋士华同意对系争商铺进行统一经营管理，侵犯了宋士华的合法权益。嘉永公司辩称，1、系争商铺是分割式产权商铺，面积较小，无法单独出租，只有统一出租、统一管理才符合其购买目的；2、整个市场空置了7、8年，没有租金收益。目前许多商铺已经出租出去，市场运营正常，嘉永公司已将租金收益交给了业委会。请求本院驳回上诉，维持原判。业委会述称，同意嘉永公司意见。宋士华向一审法院起诉请求：1、判令嘉永公司向宋士华返还系争商铺；2、判令嘉永公司将系争商铺恢复至四周隔断开并标示门牌号的原状；3、判令嘉永公司以每月人民币(以下币种均为人民币)4,000元的标准向宋士华支付使用商铺期间的租赁费(自2014年11月起，计算至实际返还之日止)。一审审理中，宋士华追加业委会为第三人，请求判令业委会对前三项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：系争商铺为宋士华所有，建筑面积20.71平方米，套内面积8.76平方米，分摊面积11.95平方米。2006年12月25日，宋士华(甲方)与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称“中汇公司”、乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争商铺，租赁期为三年，自甲方取得该房屋小产证且将该房屋交付乙方次日起算。双方同意乙方无需支付三年租金。甲方充分认识到，该房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求，甲方同意在租赁期内乙方无需承担支付租金的义务，甲方应全面履行本合同项下的全部义务，乙方同意承担全部租赁期内的运营成本。乙方承租该房屋后，甲方出租给乙方的该房屋可作商业经营用房使用。甲方同意乙方或实际经营者可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该物业添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。乙方在租赁期内，享有该房屋的使用、收益和管理的权利。租赁期间，乙方鉴于统一经营的需要，可以将房屋转租给第三方使用，而无须征得甲方同意。甲方同意为维持该物业统一管理，保证该物业的正常良好秩序和业主的整体利益，在租赁期限内甲方全权授权乙方行使其在业主大会和业主委员会或类似机构的权利包括投票权，此授权在租赁期内不可撤销。租赁期届满，甲方需提前30天书面通知乙方确认本合同到期终止租赁或协商签订新租赁合同。届期没有达成新的租赁合同的，终止租赁，转由甲方自用。合同另作了其他约定。合同签订后，宋士华即将系争商铺交付中汇公司使用。之后，宋士华并未收取过租金。合同到期后，因上海电子商城经营状况不佳，整个市场处于空置状态，无人管理。2014年11月27日，业委会(甲方)与上海电子商城有限公司(乙方)及上海同川物业管理有限公司(以下简称“同川物业”、丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称“市场”)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，……。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向上海市嘉定区江桥镇人民政府发文《关于中汇公司变更相关事宜的批复》【嘉经批(2015)1号】：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145,879.95平方米)。2015年1月13日，业委会向宋士华邮寄一份《致未签商铺租赁合同业主的告知函》，通知宋士华前往签订商铺租赁合同，签约时需携带房产证、产权人身份证、银行卡原件和复印件；如委托他人办理，另需提供委托书和委托人身份证原件和复印件。2015年2月6日，宋士华回函业委会：《关于电子商城与被告签订20年期租赁合同一事本人即此慎重声明》和《关于本人以上声明之附言》，明确表明不同意与嘉永公司签订为期20年的低价租赁合同的立场。之后，宋士华也未与嘉永公司签订商铺租赁合同。2015年2月5日，中汇公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更成为南北干货经营者提供管理服务。嘉永公司变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向嘉永公司出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使用。之后，同川物业与嘉永公司及业委会签订《委托管理合同》，约定，鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托业委会处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托嘉永公司管理，一期、二期共计经营面积为145,879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托嘉永公司处理，并同意嘉永公司以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托嘉永公司管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。一审法院于2016年3月14日对位于上海市嘉定区张掖路XXX号的南北干货市场现场勘查，该市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等；目前市场内所有商铺已经改变了上海电子商城的原有布局，并经过重新装修，无法确定各商铺装修前的情况。市场二楼目前仍在装修，现场可见原有商铺地面的分割线条(原嵌有铜条)，并用红色数字编号，无物理隔墙；新装修的商铺将原有商铺重新分割并重新布局，将原有的多个商铺合成一个商铺，商铺外围用铁丝网分隔。系争商铺位于市场一楼，目前具体分割线条已不可见，其中大部分的面积位于B区1016号商铺内，小部分面积位于市场公共过道。2016年10月27日，业委会出具一份《情况说明》，说明市场商铺总数为4242个，已出售的商铺为3937个，未出售的商铺为305个；截止到2016年10月27日，已经有3889个商铺跟嘉永公司签订了商铺租赁合同，除去12个商铺由开发商自用以外，未签约的商铺数量为341个，签约比例达到91.68%。一审法院另查明，1、1492、1493、1927、1928号商铺业主已于2015年1月12日与嘉永公司签订《商铺租赁合同》，将商铺出租给嘉永公司进行统一业态、统一经营、统一管理，托管期限为2015年1月12日至2035年1月11日，一楼1.5元/天/建筑面积平方米，第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，……。2、系争商铺及相邻的1492、1493、1927、1928、1929号商铺已被改造为一间商铺(嘉永公司编号为B区1015-1016号)，该商铺已由嘉永公司于2015年8月1日出租给案外人刘某某用以经营南北干货、调味品，租赁期自2015年8月1日至2020年7月31日，共五年；单价为2.3元/天/平方米，全年租金为54,937元，物业管理费0.2元/天/平方米，前三年租金不作调整，第四年、第五年租金每年递增8%。一审法院认为：第一，系争商铺在此次出租前即已整体出租给嘉永公司作为电子产品商场统一经营使用。宋士华在购买系争商铺后即与嘉永公司签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：宋士华充分认识到，系争商铺需通过整体统一经营才能长久提升该房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求；宋士华同意嘉永公司或实际经营者可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该物业添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造；租赁期间，嘉永公司鉴于统一经营的需要，可以将房屋转租给第三方使用，而无须征得宋士华同意。从上述事实可以看出宋士华在购买及出租系争商铺时即已明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第二，目前南北干货市场超过半数的业主已选择与嘉永公司签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营，即使业委会未取得宋士华本人的授权委托，各业主也系分别与嘉永公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但毕竟超过半数的业主已就自己的专有权进行了处分，亦就共有部分形成了多数意见，据此，全体业主之间实际上难以再形成否定由嘉永公司继续经营的决定，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，宋士华应当遵守管理规约和绝大多数业主的共同决定。因此，当租赁期满后，如业主要独立经营，尚需服从和遵守业委会和商场经营管理方的统一规划，只有满足这一条件，宋士华方能要求独立经营或自行转租。由于超过半数业主作出的由嘉永公司统一经营、管理的共同决定导致系争商铺难以返还。第三，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案市场商铺大多数商铺业主已与嘉永公司签约，选择继续与嘉永公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；而维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括宋士华自身的权益。第四，宋士华的房地产权证标明系争商铺位于一层，建筑面积为20.71平方米，但未记载房屋四至界限，且系争商铺套内面积较小，仅为8.76平方米，无法独立使用，难以与其他业主的权益相区分。宋士华要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，嘉永公司改造后出租的商铺使用面积不仅包括宋士华所有面积也涵盖其他业主的产权面积。系争商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性。由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征。业主的产权只能是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质，因此，该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。故在目前情况下，由于宋士华的商铺无法实际分割，即使嘉永公司同意返还宋士华的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于宋士华要求嘉永公司及业委会返还商铺及恢复原状的请求，不予支持。对于宋士华要求嘉永公司支付租赁费，并要求业委会承担连带责任的诉请。宋士华作为系争商铺的产权人，虽然未对系争商铺进行占有、使用，但对其物权享有收益的权利，由于目前嘉永公司已将改造后的系争商铺出租给案外人并已收取了租金，故嘉永公司应向宋士华支付相应的租金。宋士华要求业委会承担连带责任，缺乏依据，不予支持。至于嘉永公司抗辩已将租金交付业委会，嘉永公司可与业委会另行结算。关于租金支付标准，在双方未达成一致意见前，因大多数业主与嘉永公司签订的租金标准为一楼1.5元/天/建筑面积平方米，第一年至第四年租金单价不变；且该标准与三方协议的租金标准一致，根据公平原则，宋士华请求的租金标准可以参照此标准计算。宋士华主张按照4,000元/月的标准，缺乏依据，难以支持。关于租金支付的期间，因系争商铺改造后的1016号商铺于2015年8月1日才由嘉永公司出租给案外人刘某某，租金收益自2015年8月1日开始产生，故租金支付期间应自2015年8月1日起算。据此，判决：一、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付宋士华租金(该租金按31.07元/天的标准，自2015年8月1日计算至判决生效之日止)；二、宋士华的其余诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，宋士华以其已向一审法院另案提起确认《协议书》、《委托管理合同》无效案件为由，要求本院中止本案审理。本院认为，所谓分割商铺是指开发商将超市、百货等各种形式的开放式大型营业空间进行分割而形成的小面积单元商铺。分割商铺分两种，一种是实际分割，另一种是虚拟分割。宋士华购买的属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。但是这种限制必须符合一定条件：一、按照大多数业主的意志有利于物业整体功能的发挥；二、业主权利的行使不得构成对权利的滥用，否则，不符合诚实信用原则或公平原则；三、按照大多数业主的意志客观上会增进每一个业主的利益。市场内多为虚拟分割商铺，原准备引入电子从业公司入驻经营，因电子市场招商困难，业绩不佳，商铺业主一直没有租金收益。后嘉永公司转变业态，更改了市场原有格局，进行统一改造和装修，引进了南北干货经营者，租赁市场才逐步打开。绝大多数商铺业主也授权业委会与嘉永公司及同川物业签订《委托管理合同》，并已经收到了租金收益，初步实现了盈利目的。一审法院也到南北干货市场现场勘查，看见该市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中。嘉永公司系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。上诉人的商铺已被整体重新规划，其坚持要求将系争商铺恢复至有明确门牌号，地板有铜条相隔，四周有玻璃柜台的原状及相应的配套功能后归还，势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益。基于此，作为分割商铺业主的上诉人行使权利，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。对于租金收益问题，一审法院对此已有详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。另案关于《协议书》、《委托管理合同》效力案件的处理结果，并不影响本案的审理。宋士华要求本院中止本案审理，于法无据，本院不予采纳。综上，宋士华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人宋士华负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 丁康威审判员 徐 江二〇一七年四月五日书记员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”