（2016）川0191民初12617号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-07-19

案件名称

刘秀华与成都云祖投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘秀华,成都云祖投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初12617号原告：刘秀华，女，汉族，1966年9月3日出生，住成都市武侯区。委托诉讼��理人：李涛，四川尺度律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：徐燕梅，四川尺度律师事务所律师，一般授权代理人。被告：成都云祖投资管理有限公司。住所地：成都市高新区尚锦路***号。法定代表人：黄雲瑛，系公司总经理。委托诉讼代理人：蒋全明，男，汉族，1976年3月15日出生，住成都市成华区，系该公司员工，特别授权代理人。原告刘秀华诉被告成都云祖投资管理有限公司（以下简称云祖投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。后因被告云祖投资公司下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员ＸＸ、��雪组成合议庭进行审理。后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员杨淑芳、王雪组成合议庭进行审理，于2017年3月9日公开开庭进行了审理，原告刘秀华的委托代理人李涛、徐燕梅、被告云祖投资公司的委托代理人蒋全明到庭参加诉讼；于2017年4月5日进行第二次开庭，原告刘际洪的委托代理人李涛、徐燕梅、被告云祖投资公司的委托代理人蒋全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀华向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方于2010年11月14日签订的《商品房租赁合同》；二、被告将其承租原告所有的位于成都市高新区尚锦路241号1栋9层938号房屋，按照原告与成都市武侯区桂溪房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》附件六所载明的装修标准（含家电、家俱）返还原告；三、被告以每月2116元为标准，向原告支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金和顾问咨询费；四、被告因迟延支付2015年7月1日起至返还房屋之日止的房屋租金和顾问咨询费而产生的违约金6348元；五、被告从合同实际解约之日起算，以剩余租赁期内应支付的租金和顾问咨询费总额为标准，按20%向原告支付违约金；六、被告向原告支付律师费2000元。事实与理由：2010年11月14日，原告与被告签订《上锦南府商品房租赁合同》，约定被告承租原告位于成都高新区尚锦路241号1幢9层38号房屋，此房屋为精装房，其配套设施和附属设施见购房合同附件六。合同对租期、租金标准、租金支付方式和时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告履行了交房义务。从2014年起，被告开始违约，多次延迟支付租金和顾问咨询费。且自2015年7月1日起截止原告起诉之时，被告���直未支付，已逾期超过60日，根据合同的约定，原告有权收回房屋并追究被告的责任。被告成都云祖投资管理有限公司答辩称，对于原告要求解除合同并收回房屋的诉请我方无异议。对于违约金，我方认为约定过高，请求法院予以调整。经审理查明，2010年11月14日，原告作为买受人与作为出卖人的桂溪公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买桂溪公司开发的位于成都高新区尚锦路241号1幢9楼38号房屋，装修水平为全装，合同附件六载明”装修标准（含家电、家俱）：室内：高级乳胶漆墙面及顶面，地面：高级强化木地板及部分地面高级防滑砖，卫生间：地面：防滑地砖；墙面：墙砖；门：木门及局部玻璃；卫生间顶棚：铝扣板吊顶；配高级洁具：座便器、洗面台、淋浴、浴霸，入户门：防盗门或防火门；窗户���中空塑料窗；阳台：封闭阳台，配套设备包括：液晶电视、DVD影碟机、中央空调、卫生间浴霸、小型冰箱、微波炉、电吹风、木质床、木质休闲家俱一组、智能网络系统（宽带入户）、紧急服务呼叫器、氧气入户、全无障碍保障系统（卫生间内马桶配置）。”同日，原告作为出租人与作为承租人的被告云祖投资公司订了《商品房租赁合同》，合同约定：1、原告将上述尚未办理所有权证和土地使用权证的房屋租赁给被告云祖投资公司使用，建筑面积为49.91平方米，房屋装修情况为精装房，其配套设备设施和附属设施见购房合同附件六；2、租期：从2011年11月1日起至2031年10月30日止，共计20年；3、每月租金1007.5元，被告云祖投资公司自从2011年11月1日起聘请原告担任经营顾问，并支付顾问咨询费，每月1007.5元，合同期内租金和顾问咨询费每三年��赁期满后即调增一次，在上一年度执行标准的基础上各增加5%(按照上述约定2014年11月1日至2017年10月31日租金及顾问咨询费标准为2115.75元)；4、被告云祖投资公司按三个月为一个租赁计费期间向原告计支一次租金和顾问咨询费，首次支付一个月押金和二个月租金，时间为2011年11月10日前，以后每满三个月支付一次，即在三个月期满后的第一个租赁计费月度内的公历月份的五日前支付；5、原告委托被告云祖投资公司在该出租房屋达到交付条件后，由被告云祖投资公司代表原告向开发商办理验收交接手续，并签署商品房交接单；6、被告云祖投资公司逾期支付租金和顾问咨询费，自逾期之日起每日按应付租金和顾问咨询费的0.3%向原告支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金和顾问咨询费，被告云祖投资公司如拖欠租金和顾问咨询费达六十天以上时，原告有权收回房屋并追究被告云祖投资公司责任，违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用；7、因责任方原因造成合同解除，违约方按合同第十四条第一款向守约方支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金和顾问费总额的20%计算。上述合同签订后，案外人桂溪公司进行了房屋交付，被告云祖投资公司代表原告办理了房屋验收交接手续并签署商品房交接单。庭审中，原告主张交付房屋的状态与购房合同附件六载明一致，被告云祖投资公司对原告的上述主张予以认可。被告云祖投资公司承租案涉房屋后，起初尚能按时向原告交纳租金及顾问咨询费，此处的费用虽名为顾问咨询费，但实则为房屋的租金的另一种形式，实为租金。但自2015年7月1日起被告云祖投资��司未按约定时间支付租金及顾问咨询费，2016年9月28日，原告刘秀华向本院提起诉讼。2017年1月，被告云祖投资公司向原告支付了10580元，合计为5个月租金及顾问咨询费，原告予以确认，并主张2016年1月1日后的租金及顾问咨询费，被告云祖投资公司至今未付。另查明，原告为提起本案诉讼，委托四川昊通律师事务所为其提供法律服务，原告为此支付了律师代理费2000元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房租赁合同》是双方当事人在协商一致的基础上所形成的合同，该合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规强制性规定，具有有效性。协议签订后，双方就应按合同约定条款履行。在合同履行过程中，被告云祖投资公司不按期交纳租赁房屋的租金是酿成本案纠纷的根本原因，被告云祖投资公司应承担给付租金和赔偿损失等违约责任。现原告以被告云祖投资公司违反合同约定条款为由，要求法院判令解除原、被告之间签订的《商品房租赁合同》的请求，因双方在租赁合同中对合同的解除权有明确约定，被告云祖投资公司拖欠原告租金早已超过合同约定的60日，故原告主张解除合同的请求符合双方的约定，亦符合法律规定，原告的该项主张成立，本案起诉状副本于2016年12月6日在《人民法院报》进行公告送达，2017年2月4日视为送达，故租赁合同于此时解除。本院予以支持。对于按照《商品房买卖合同》附件六载明的房屋的装修标准进行返还问题，被告在庭审中对原告的这一主张予以认可，因此，租赁合同解除后，被告云祖投资公司应将符合《商品房买卖合同》附件六标准的房屋以经合理使用后的现状返还给原告。对此，原告主��被告应以每月2116元为标准，向原告支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金和顾问咨询费，本院认为原告主张的租金其中2016年1月1日至合同解除之日2017年2月4日的租金合法有据，应该按照合同约定的租金标准予以支持。合同解除之后至实际返还房屋之日应为房屋占用费，原告可以按照合同约定的租金标准要求被告支付，本院予以支持。对于原告诉请的律师费，因双方合同对此有明确约定，且被告对此也予以确认。故本院予以支持。对于原告诉请的逾期付款违约金以及解约违约金，被告云祖投资公司主张约定的每日0.3%标准过高以及解约违约金约定过高请求人民法院予以调整，本院认为，原告并未就其实际损失提供其它证据，且本院已支持原告租金以及律师费的情况下，对被告调整违约金的主张予以支持。考虑到原告解约后���以遭受的损失为寻找新的承租人所需要期间的租金损失，同时综合本案涉争标的实际情况，本院酌情将违约金调整为25000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘秀华与被告成都云祖投资管理有限公司于2010年11月14日签订的位于成都高新区尚锦路241号1幢9楼38号房屋的《商品房租赁合同》于2017年2月4日解除；二、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，将承租的位于成都高新区尚锦路241号1幢9楼38号房屋按照原��刘秀华与成都市武侯区桂溪房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》附件六载明的装修标准装修的房屋经合理使用后的现状返还给原告刘秀华；三、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告刘秀华支付自2016年1月1日起至2017年2月4日的租金以及2017年2月5日至实际腾退之日止房屋占用使用费（均以每月2115.75元为标准，据实结算）；四、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告刘秀华支付违约金25000元；五、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告刘秀华支付律师费2000元；六、驳回原告刘秀华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取802元，由被告成都云祖投资管理有限公司承担（此款原告刘秀华已预交，被告成都云祖投资管理有限公司在给付上述款项时，将此款一并支付给原告刘秀华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　吴　翔人民陪审员　王　雪人民陪审员　杨淑芳二〇一七年四月五日书　记　员　韩亚群 来源：百度“”