（2016）湘0302民初4345号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-05-18

案件名称

许花娟与伍兴荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

湘潭市雨湖区人民法院

所属地区

湘潭市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许花娟,伍兴荣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条，第七十一条，第七十二条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十条，第一百三十三条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第二十八条

全文

湖南省湘潭市雨湖区人民法院民事判决书（2016）湘0302民初4345号原告：许花娟，女，1975年8月17日出生，汉族，湘潭县人。委托诉讼代理人：周根深，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚军，湖南湘瑞律师事务所律师。被告：伍兴荣，女，1974年8月9日出生，汉族，湘潭县人。委托诉讼代理人：周志峰，湖南晶石律师事务所律师。原告许花娟与被告伍兴荣房屋买卖合同纠纷一案，原告许花娟向本院申请诉前财产保全，本院依法采取了保全措施。后原告许花娟向本院提起诉讼，本院于2016年12月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告许花娟及其委托诉讼代理人周根深、刘亚军、被告伍兴荣及其委托诉讼代理人周志峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许花娟向本院提出诉讼请求：1.确认位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面的房屋征收款508838元归原告所有；2.判令被告协助办理征收款支付手续；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系亲戚关系。2014年3月，原、被告就位于湘潭市雨湖区中山路5号11号门面房屋买卖达成口头协议，约定房屋成交价为12万元。2014年3月20日，原告将上述房款转账支付给被告。2014年4月9日，双方到湘潭市房产局办理权证过户手续，并签订电子备案合同（备案合同中房款改为85000元）。在办理纳税申报手续过程中，得知房产交易税会下调，考虑到双方系亲戚关系，为节省费用，停止了房屋过户手续的办理。2015年上半年，原告再次去房产部门办理房屋产权过户手续时，房产部门要求原、被告双方重新到场办理，原告打电话给被告，但被告以在外地或没有时间为由不予配合，甚至躲避原告，导致产权过户手续一直未能办妥。2016年7月，原告诉至湘潭市雨湖区人民法院，法院判决双方买卖合同有效。因所购房屋已征收，其房屋征收款项无法发放至原告，请求法院支持原告的诉讼请求。被告伍兴荣辩称，（一）答辩人在履行合同过程中没有违约行为。合同没有约定办理产权变更登记时间，导致未能办理产权变更登记手续的原因，是原告为了规避应缴纳的税费所致；（二）原告所提确认之诉是重复诉讼；（三）原告的诉求超越了合同约定范围，依法不能成立。首先，原、被告所签订的《房屋买卖合同》，合同标的是房屋，而不是房屋征收补偿款；其次，生效判决虽然确认双方房屋买卖合同有效，但房屋的所有权人是被告，其交易过程因政府的征收行为已中断；（四）原告关于争议房屋拆迁款的执行请求，已被法院驳回；（五）被告于2016年12月18日已向原告发送了解除房屋买卖合同的通知，被告无继续履行合同的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告许花娟为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1：原、被告身份证复印件，拟证明原、被告主体适格；证据2：《存量房买卖合同》，拟证明原、被告订立的房屋买卖合同真实、合法、有效；证据3：雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2176号民事判决书，拟证明被告已实际交付房屋给原告，法院已确认双方房屋买卖合同有效；证据4：银行转账凭证，拟证明原告已向被告支付了全部购房款；证据5：收件单、国有土地上房屋征收货币补偿方案，拟证明征收机关已认可原告为争议房产的实际所有人，办理产权过户已无必要；证据6：《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，拟证明争议房产的征收补偿金额为508838元，该款应归原告所有。被告伍兴荣质证认为，对证据1、4的三性无异议；对证据2的真实性无异议，但对其合法性及证明目的有异议，合同中购房金额与实际交易金额不符，损害了国家利益，应认定为无效；对证据3的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，不能达到原告的举证目的；对证据5中“收件单”的真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能达到原告的举证目的；对证据5中“国有土地上房屋征收货币补偿方案”，未提交原件，对其真实性、合法性均有异议；对证据6未提交原件，对其真实性、合法性均有异议。被告伍兴荣为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：证据1：雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2176号民事判决书，拟证明原告的起诉系重复诉讼；证据2：雨湖区人民法院（2016）湘0302执1498号执行通知书、（2016）湘0302执1498号之一执行裁定书，拟证明原告对房屋征收款项的执行请求已被法院驳回；证据3：手机短信、通话详单、照片，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系已依法解除。原告许花娟质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，涉案标的物已被征收，被告应当履行所有权中收益权的义务；对证据2的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，执行裁定书主要是因生效文书中无明确的给付内容而不予立案执行，故原告另行提起诉讼；对证据3的三性均有异议，已生效的民事判决书相悖，被告无权单方面解除合同。对原告许花娟所提交的6组证据，本院认定如下：被告对证据1、4的三性无异议，本院予以确认；被告对证据2、3、证据5中“收件单”的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对证据5中“国有土地上房屋征收货币补偿方案”、证据6，该材料与本院庭审后所调取的材料内容一致，本院予以采信。对被告伍兴荣所提交的3组证据，本院认定如下：对证据1、2、3的真实性予以采信，但对其证明目的不予采信；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告许花娟与被告伍兴荣系亲戚关系。2014年3月，双方达成口头房屋买卖协议，约定：被告伍兴荣将其所有的位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面出卖给原告许花娟，成交价为12万元。2014年3月20日，原告以转账方式付款12万元至被告伍兴荣账户。同日，被告将该门面的房屋所有权证（产权证号2337**）及房屋交付给原告。2014年4月9日，原告许花娟（买受人、乙方）与被告伍兴荣（出卖人、甲方）在湘潭市房产管理局签订《存量房买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面（产权证号233794、建筑面积35.31㎡）出卖给乙方，房屋转让总价款为85000元，购房款在合同签订之日起10日内一次性支付，应缴纳的税费由乙方负责交纳。合同还就双方的其他权利、义务进行约定。合同签订后，在办理房屋产权变更手续过程中，原告得知房产交易税可能下调，遂停止办理了房屋产权变更手续。但之后房产交易税并未下调，原告于2015年上半年再次去湘潭市房产管理局办理上述房屋产权变更手续时，湘潭市房产管理局要求原、被告双方重新到场办理相关手续。原告电话联系被告，要求被告协助办理，但被告一直未履行。为此原告于2016年7月11日诉至本院，请求法院判令：1.确认原、被告于2014年订立的位于雨湖区平政路街道中山路5号11号门面房屋买卖合同合法有效，并确认该房屋为原告所有；2.判令被告继续履行合同，办理房屋产权变更手续；3、如被告不协助办理，则由原告持人民法院生效法律文书直接办理不动产登记；4、被告承担诉讼费用。2016年10月19日，本院作出（2016）湘0302民初2176号民事判决，其内容如下：一、原告许花娟与被告伍兴荣于2014年3月份就位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面所达成的口头协议及双方于2014年4月9日所签订的《存量房买卖合同》合法、有效；二、驳回原告许花娟的其他诉讼请求。该判决送达后，双方均未上诉，已发生法律效力。2016年12月1日，原告许花娟向本院申请强制执行。同年12月12日，本院以申请执行依据（2016）湘0302民初2176号民事判决书中无明确的给付内容，不符合执行立案条件为由，作出（2016）湘0302执1498号之一执行裁定，驳回许花娟关于（2016）湘0302执1498号执行案件的申请。为此原告许花娟向本院提出诉前保全申请，并于2016年12月27日向本院提起诉讼，请求法院判令：1.确认位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面的房屋征收款508838元归原告所有；2.被告协助办理房屋征收款支付手续；3.诉讼费用由被告承担。另查明，（一）本案争议标的物位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面，自2014年3月20日起，由原告许花娟实际占有、使用，但房屋所有权一直登记在被告伍兴荣名下；（二）原、被告双方确定的房屋实际成交价格为12万元，并非《存量房买卖合同》中约定的85000元；（三）因“精美湘潭”建设需要，争议标的物于2016年7月纳入湘潭重点建设项目拆迁范围，并已下达征收令；（四）2016年10月17日，原告许花娟将争议标的物的房屋产权证原件交给房屋征收部门湘潭市雨湖区土地和房屋征收管理办公室，同年12月12日，被告伍兴荣与湘潭市雨湖区土地和房屋征收管理办公室签订《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，该门面的征收补偿款金额为508838元。本院认为，原告许花娟与被告伍兴荣所达成的口头房屋买卖协议及2014年4月9日签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，协议合法、有效，双方应予全面履行。原告已按口头协议的约定，将应付购房款12万元全部付给了被告，被告伍兴荣亦将涉案标的物的“房屋所有权证”原件及房屋交给了原告，双方房屋买卖交易实际已经完成。尽管本案原、被告双方在2014年4月9日所签订的《存量房买卖合同》中对房屋实际交易价格进行了变动，因涉案房屋应缴纳的税、费由原告缴纳，且在办理房屋产权变更过程中，房产管理部门并非以当事人确定的交易价格确定应纳税费，而是根据交易标的物所处位置、结合市场交易价格予以重新确定，故双方所签订的《存量房买卖合同》，尽管实际交易价与合同价不一致（即通常所说的阴阳合同），并非被告提出的“损害了国家利益”，同时，本院作出的且已生效的（2016）湘0302民初2176号民事判决书，已确认双方达成的口头协议及2014年4月9日签订的《存量房买卖合同》合法、有效，故本院对被告提出的“合同损害了国家利益，合同无效”的辩解，不予采信；本案涉案房屋，2016年7月湘潭市人民政府已下达房屋征收令，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，涉案房屋的不动产物权即停止交易，不得办理物权变更手续。因本案原告系房屋的实际所有权人，房屋征收后所得的房屋征收款应归原告所有。故本院对原告要求“位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面的房屋征收款归原告所有”的请求，予以支持；原告提出的“被告协助办理征收款支付手续”的请求，因本案原告已申请了诉前财产保全，其房屋征收款已被本院冻结，原告的该项请求已无实际意义，本院对原告的该项请求，不予支持；被告提出的“被告履行合同过程中没有违约行为，合同没有约定办理产权变更登记时间，导致未能办理产权变更登记手续的原因，是原告为了规避应缴纳的税费所致”的辩解，本院认为，房屋买卖交易完成后，被告有协助原告办理房屋产权变更登记手续的义务。尽管原告在2014年办理产权变更登记手续过程中，在得知房产交易税可能下调的情况下，停止了办理房屋产权变更手续，但2015年原告在办理产权过户中，被告仍有协助配合办理义务，正是基于被告未履行协助配合义务，导致其房产变更未能完成，故本院对被告的该项辩解，不予采信；被告提出的“原告所提确认之诉是重复诉讼”的辩解，原告的原诉请求是“确认原、被告于2014年订立的位于雨湖区平政路街道中山路5号11号门面房屋买卖合同合法有效，并确认该房屋为原告所有”，而本次诉讼请求是“确认位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面的房屋征收款508838元归原告所有”，二者的诉讼请求不同。同时，因原审判决仅确认双方合同合法有效，并未对涉案标的物被征收后的房屋征收款归属作出判决，导致原判无法执行。基于无法执行的现实，原告选择另行诉讼，并无不当，本次诉讼不属于重复诉讼。故本院对被告的该项辩解，不予采信；被告提出的“原告的诉求超越了合同约定范围，双方所签订的《房屋买卖合同》，合同标的是房屋，而不是房屋征收补偿款；房屋的所有权人是被告，其交易过程因政府的征收已中断”的辩解，本院认为，本案纠纷的引发，实质系原、被告签订房屋买卖合同后，未及时办理房产变更登记所致。随着政府征收令的下达，所有房产交易停止，因本案原告自2014年3月20日起，已取得涉案标的物的实际所有权，被告仅是房屋登记所有权人。房屋被征收后，依据公平原则，所得房屋征收款应归原告所有。故本院对被告的上述辩解亦不予采信；被告提出的“2016年12月18日已向原告发送了解除房屋买卖合同的通知，被告无继续履行合同的义务”的辩解，争议房屋随着政府征收令的公布，该处房产交易停止，原、被告双方均无权解除合同。故本院对被告的上述辩解亦不予采信。综上所述，本院对原告许花娟提出的确认位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面的房屋征收款归原告所有的请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十二条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条之规定，判决如下：一、位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面的房屋征收款508838元归原告许花娟所有；二、驳回原告许花娟的其他诉讼请求。本案受理费9000元，诉前财产保全费3120元，共计12120元，由被告伍兴荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审　判　长　　周清溪审　判　员　　苏　刚人民陪审员　　吴四江二〇一七年四月五日代理书记员　　陈　含附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法法规应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条不动产物权的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。微信公众号“”