（2017）豫07民终89号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-08-17
案件名称
郑纪超、贾彦芳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑纪超,贾彦芳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫07民终89号上诉人(原审原告)：郑纪超，男，1971年9月17日出生，住新乡县。委托诉讼代理人：邵进春，男，汉族，1980年3月31日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王善红，男，汉族，1966年8月3日出生，住新乡县。被上诉人（原审被告）：贾彦芳，女，汉族，住新乡县。上诉人郑纪超因与被上诉人贾彦芳租赁合同纠纷一案，不服新乡县人民法院（2016）豫0721民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郑纪超的委托诉讼代理人邵进春、王善红到庭参加诉讼。贾彦芳经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结郑纪超上诉请求：撤销一审判决，改判贾彦芳支付郑纪超租金20000元及房屋大门的费用3000元；改判由贾彦芳支付本案诉讼费用。事实与理由：本案的租赁协议约定租赁期间共五年，已经履行了四年，第五年产生纠纷的原因，前四年的履行情况，一审判决均未查清。郑纪超在一审时要求贾彦芳支付租金一事，贾彦芳从未对合同的真实性，及拖欠租赁费这一事实进行否认。而仅以欠房租和打人有关进行辩驳。综上，贾彦芳拖欠租金属实，郑纪超索要租金过程中与贾彦芳亲属发生争执一事，应当由其亲属通过其他途径解决，不能作为拒付租金的抗辩理由，请求依法改判。贾彦芳经本院合法传唤未到庭，未发表答辩意见。郑纪超向一审法院起诉，请求判令：1、贾彦芳归还租金20000元、赔偿损坏租赁屋大门3000元，2、案件受理费由贾彦芳承担。一审法院查明，郑纪超、贾彦芳于2011年6月17日签订租房合同，贾彦芳租用郑纪超位于新乡县中央大道与××路××字路西南角之门面房，租期五年，前四年贾彦芳如约支付了租金，最后一年的租金，双方发生纠纷，郑纪超认为贾彦芳尚欠租金20000元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，郑纪超提供的证据不足以证明其事实主张。判决：驳回郑纪超的诉讼请求；一审案件诉讼费376元，由郑纪超承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。郑纪超提交录音证据一份，用于证明贾彦芳欠付房屋租金的事实；照片三张，用以证明贾彦芳租赁案涉房屋期间，房屋大门的损坏情况；销货清单两份，用于证明被损大门价值3000元。因贾彦芳未到庭，未对上述证据发表质证意见。对郑纪超提交的证据，本院认证如下：郑纪超提交的证据与本案有关联性，可以证明2015年6月21日至2016年6月20日的租金，贾彦芳支付30000元后剩余部分未支付，且贾彦芳租用案涉房屋期间大门损坏的事实，对上述证据本院予以认定。本院二审查明，郑纪超、贾彦芳于2011年6月17日签订租房合同，贾彦芳租用郑纪超位于新乡县中央大道与××路××字路西南角之门面房，房屋租金每年42000元，租期五年，前四年贾彦芳如约支付了租金，2015年6月21日至2016年6月20日租金，贾彦芳支付30000元后剩余部分未支付，双方发生纠纷。另查，贾彦芳租赁案涉房屋期间，房屋大门损坏。二审查明的其他事实与原审认定一致。本院认为，郑纪超、贾彦芳签订的租房合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。协议签订后郑纪超履行了按合同交付房屋，贾彦芳在使用案涉房屋前4年如期支付了房屋租金，第五年，仅支付租金30000元，剩余部分未支付，违反了合同约定。根据双方租赁合同约定，租期前两年租金不变，两年后可根据市场行情由双方协商决定但每年涨幅最高不得超过原租金的20%。郑纪超起诉主张2013年6月20日双方协商，租金变更为每年50000元，但郑纪超未提供证据证明案涉房屋租金双方已协商同意变更为每年50000元，故贾彦芳向郑纪超支付合同约定的剩余租金应为12000元。一审中贾彦芳以双方发生打架纠纷为由拒绝支付剩余房租于法无据。在贾彦芳使用租赁房屋期间，房屋大门被损坏，其应当对大门的损坏承担赔偿责任。郑纪超提交的销货清单显示，最初购置大门时价值3000元，因大门并未完全损坏，修复后仍可使用，故本院酌定贾彦芳向郑纪超支付大门损坏赔偿800元。综上，郑纪超上诉请求符合法律规定部分，本院予以支持，原审判决欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销新乡县人民法院（2016）豫0721民初766号民事判决；二、贾彦芳于本判决生效之日起十日内向郑纪超支付房屋租金12000元。三、贾彦芳于本判决生效之日起十日内向郑纪超支付房屋大门损害赔偿800元。一审案件受理费376元、二审案件受理费375元，均由贾彦芳负担。本判决为终审判决。审判长 赵霞审判员 王华审判员 贾威二〇一七年四月五日书记员 刘冬 关注公众号“”