（2017）鄂0202民初370号
裁判日期: 2017-04-30
公开日期: 2017-06-05
案件名称
汪俏与黄石兴泰置业有限公司、黄石兴泰工贸有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪俏,黄石兴泰置业有限公司,黄石兴泰工贸有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初370号原告：汪俏，居民。委托诉讼代理人：汪渭水，居民。被告：黄石兴泰置业有限公司，住所地黄石市宜黄路888号（武黄路南侧）。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏维胜，该公司员工。被告：黄石兴泰工贸有限公司，住所地黄石市东方装饰城内。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏维胜，该公司员工。原告汪俏与被告黄石兴泰置业有限公司、黄石兴泰工贸有限公司合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪俏、被告黄石兴泰置业有限公司、黄石兴泰工贸有限公司的共同委托代理人苏维胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪俏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2015年1月1日至2016年12月31日的租金89812元及违约金（违约金以89812元为基数，按照日利率5%，从2015年1月1日起计算至实际给付之日止）；2.判令二被告对上述支付租金及违约金的义务承担连带责任；3.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2011年10月21日，被告黄石兴泰置业有限公司以房屋销售返租及回购为条件与原告签订了《商品房销售合同》，因黄石兴泰置业有限公司与黄石兴泰工贸有限公司为关联公司，且债务混同，两个公司的实际控制人均为林千里。原告在支付被告黄石兴泰置业有限公司购房款时，被告黄石兴泰置业有限公司的财务将购房款直接划入了被告黄石兴泰工贸有限公司的账户。2013年3月4日，被告黄石兴泰工贸有限公司与原告签订《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》，双方约定被告将其开发的位于东方装饰城三期16号楼第一层铺号1030号商铺（面积26.88平方米），按449059元的总价出售给原告，原告再委托被告经营管理，被告按照购房总价的10%，在每年1月1日前返还原告租金44906元，托管期限2012年1月1日至2016年12月31日止。2015年以后，被告的返租款一直未付，原告多次催讨无果。现被告的行为违反了购房约定及委托经营管理约定，也严重的侵害了原告的权益，且二被告是关联公司，债务混同，应当承担连带责任。被告黄石兴泰置业有限公司、黄石兴泰工贸有限公司共同辩称，1、被告黄石兴泰置业有限公司不具有诉讼主体资格，合同具有相对性，被告黄石兴泰置业有限公司作为开发商，销售已完成，二被告是独立法人企业，被告黄石兴泰置业有限公司不具备被告主体资格；2、委托经营合同中违约条款对违约金标准约定过高，恳请法院予以调整；3、本案争议的商铺因经济下行导致下滑，原告与被告黄石兴泰工贸有限公司之间签订的委托合同关系已发生情势变更，后果应由原告承担一定责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》、《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》、不动产销售发票与原件核对无异，能够证明本案的部分事实，本院予以确认；2、原告提交的商铺收益价格表与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月21日，原告汪俏与被告黄石兴泰置业有限公司签订《黄石市商品房买卖合同》，约定原告购买被告黄石兴泰置业有限公司开发的东方装饰城第16幢1单元附1030号房屋。2013年3月4日，原告汪俏作为甲方与乙方被告黄石兴泰工贸有限公司签订了《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》。该协议主要约定，甲方委托乙方经营管理位于黄石市迎宾大道888号东方装饰城16栋第1层附1030号商铺；期限为5年，从2012年1月1日起至2016年12月31日止；甲方获取回报的依据是所购商铺按年10%的标准即44906元；乙方每年支付甲方所得回报时间为第三年起每年1月1日前；本协议在履行期间内，如乙方未按时将租金支付给甲方，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日百分之五计算。因被告黄石兴泰工贸有限公司未支付约定的2015年度和2016年度的房屋租金，故原告诉至本院。本院认为，原告与被告黄石兴泰工贸有限公司于2013年3月4日签订的《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容除约定违约金过高外，应属合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的权利义务。双方签订的协议虽名为委托经营管理协议，但内容实为租赁合同，即被告黄石兴泰工贸有限公司以每年按购房款总额的10%支付固定回报的形式给付原告商铺租金。被告黄石兴泰工贸有限公司未按协议约定向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金人民币89812元的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告黄石兴泰工贸有限公司支付租金人民币89812元的诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。关于原告主张被告黄石兴泰工贸有限公司支付违约金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于造成的损失。本案中，原告未举证证明因被告逾期支付租金所遭受的损失数额，故本院参照中国人民银行规定的逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算其损失。被告认为双方约定违约金过高并请求调整的理由成立，本院予以采信。根据公平原则和诚实信用原则，本院将逾期支付租金的违约金调整为原告受到的可预见的损失，即按中国人民银行同期一至三年［含三年］贷款基准利率上浮50%的130%计付。原告主张超出的部分，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告黄石兴泰置业有限公司是否承担责任的问题。因本案诉争的是被告黄石兴泰工贸有限公司未向原告支付租金的纠纷，而原告与被告黄石兴泰置业有限公司系商品房买卖合同关系；且原告亦未提交充分证据证明被告黄石兴泰工贸有限公司与被告黄石兴泰置业有限公司的债务混同，故原告主张被告黄石兴泰置业有限公司应对被告黄石兴泰工贸有限公司的债务承担连带责任的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄石兴泰工贸有限公司于本判决生效后五日内给付原告汪俏2015年1月1日至2016年12月31日的租金人民币89812元及违约金（以人民币44906元为基数，从2015年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期一至三年［含三年］贷款基准利率上浮50%的130%计算；以人民币44906元为基数，从2016年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期一至三年［含三年］贷款基准利率上浮50%的130%计算）。二、驳回原告汪俏的其他诉讼请求。如果被告黄石兴泰工贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2044元，由被告黄石兴泰工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 田 田代理审判员 代雯莉人民陪审员 傅靖宏二〇一七年四月三十日书 记 员 柯 妍