（2016）鄂0302民初2773号
裁判日期: 2017-04-30
公开日期: 2017-11-28
案件名称
张建国与高贵朝、贾想姣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
十堰市茅箭区人民法院
所属地区
十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建国,高贵朝,贾想姣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0302民初2773号原告：张建国，男，1957年8月4日出生，汉族，住湖北省郧县。现住十堰市茅箭区。被告高贵朝，男，1951年7月20日出生，汉族，住河南省镇平县，现住十堰市东城经济开发区。被告贾想姣（高贵朝之妻），女，1970年6月3日出生，汉族，住湖北省仙桃市。二被告委托诉代理人：刘刚，湖北举烛律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。原告张建国诉被告高贵朝、贾想姣房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋岗适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建国、被告高贵朝及其委托代理人刘刚到庭参加诉讼，被告贾想姣经合法送达未到庭，本案现已缺席审理终结。原告张建国提出如下诉讼请求：1、法院依法判令二被告返还租房押金20000元整，并赔偿因终止合同造成的经济损失即房屋装修费共计276926.5元（以鉴定报告为准）。2、返还多支付的40000元租金。3、承担本案的诉讼费。事实及理由：原被告之间于2010年3月29日签订的“房屋租赁合同”约定：租赁期限自2010年3月29日至2020年3月29日。合同签订后，原告进行了大量投资，改造成亨利宾馆，总耗资994775元。五年后，因被告涨房租，双方不能达成共识，法院依法解除了租赁合同，可是给原告造成巨大经济损失，根据法律规定，被告应当赔偿原告经济损失。综上，请法院依法支持原告诉请。被告高贵朝辩称：1、原告起诉被告赔偿损失无事实和法律依据；2、原告请求返还房租押金2万元不符合合同约定且不退还租金的条件已成就；3、原告的装修费用其中有4万是由减免房租方式抵扣的；4、原告拖欠物业费近6万元，原告应该一并支付。被告贾想姣未到庭。经审理查明，原告高贵朝、贾想姣与被告张建国于2010年3月29日签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：甲方（高贵朝、贾想姣）将位于十堰市火车站广场边自然家园4楼前半部分（以中分走廊为界），约580平米的框架毛坯房屋出租给乙方（张建国）使用。租赁期间自2010年3月29日至2020年3月29日，租赁用途为商务宾馆、服务业。合同第九条还约定：租赁期自合同签订起，第一年房屋租金为8万元，甲方（高贵朝、贾想姣）出资4万元整给乙方（张建国）作为装修费用，第二年、三年、四年、五年均为8万元整；租赁期签订十年，满五年后，甲方可根据情况适当调整房租，涨价时不能高于市场行情，风险平担，如甲乙双方达不成协商，甲方有权解除本合同。合同签订后，在双方合同履行满五年前，原被告之间就租赁房屋租金是否涨价多次协商未果，后被告高贵朝、贾想姣诉至法院，要求解除房屋租赁合同。2016年5月27日，十堰市中级人民法院作出终审判决，认为原、被告因变更租金标准未达成一致，符合合同约定的解除条件，确认了高贵朝、贾想姣解除租赁合同的效力。2017年3月20日，十堰天健资产评估土地房地产评估有限公司作出评估意见为：“电缆线、配电箱等50项形成附合的装修残值损失为228650.8元”。另查明，原被告签订房屋租赁合同后，原告还向被告缴纳了20000元房屋押金。本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则进行分担。而原、被告《房屋租赁合同》签订后，被告高贵朝、贾想姣同意原告对租赁房屋进行装修，原告经营五年后，双方又因对租金标准未达成一致解除了房屋租赁合同，对此，原、被告均无过错，所以对于形成附合的228650.8元装修损失因当按照公平原则进行分担。综合考虑附合装修的现存状况及原被告双方的经济情况，酌情由高贵朝、贾想姣分担80%的装修损失，金额为182920.64元（228650.8元×80%）。因双方对于解除租赁合同均无过错，所以高贵朝、贾想姣还应当返还张建国缴纳的房屋押金20000元。对于原告张建国主张的40000元多付的租金，原告未提供相应的证据举证，本院对此不予支持。对于被告高贵朝、贾想姣认为房屋租赁合同签订后第一年减免原告租金40000元作为对原告张建国装修的出资，现要求返还的意见，本院认为，该40000元是被告在合同中明确约定的，且并未约定该出资需要原告返还，应视为被告高贵朝、贾想姣对原告租赁并装修房屋的赠予，该赠予已经完成，被告无权要求返还。对于高贵朝、贾想姣认为张建国尚欠物业公司物业费的辩论意见，本院认为，物业费属另外的法律关系，本案不予处理，被告可以另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，缺席判决如下：一、被告高贵朝、贾想姣共同补偿原告张建国房屋装修损失182920.64元。二、被告高贵朝、贾想姣共同返还原告张建国房屋押金20000元。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8974元，因适用简易程序减半收取4487元由被告高贵朝、贾想姣负担，鉴定费7000元，由高贵朝、贾想姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员 宋 岗二Ｏ二Ｏ一七年四月三十日书记员 陈梓烨 百度搜索“”