（2017）粤0883民初378号
裁判日期: 2017-04-03
公开日期: 2018-07-12
案件名称
吴川市梅菉初级中学与邓卫红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吴川市人民法院
所属地区
吴川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴川市梅菉初级中学,邓卫红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0883民初378号原告吴川市梅菉初级中学，住所地吴川市梅菉街道长寿路**号。法定代表人：王尚友，校长委托诉讼代理人：凌显湖，男，汉族，1967年2月28日出生，住吴川市。被告邓卫红，男，汉族，1975年11月6日出生，住吴川市。原告吴川市梅菉初级中学（以下简称梅菉中学）诉被告邓卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅菉中学的委托诉讼代理人凌显湖、被告邓卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅菉中学向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将吴川市长寿路梅菉中学的第29号商铺腾空并交回给原告；2、判令被告立即支付占用费15750元、违约金31500元、水电费73元给原告（占用费按750元/月、违约金按50元/天计，暂自2015年4月1日计至2016年12月31日，占用费、违约金、水电费共计为47323元，按以上标准计至被告将商铺交回给原告止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年4月1日签订《店铺租赁合同》，被告承租原告位于吴川市长寿路第29号商铺用于经营生意。合同约定租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，每月租金750元。该合同第十条约定“租赁期满之日算起的两天之内，乙方（即被告）未将店铺交还甲方时，逾期每天由乙方按50元付违约金给甲方。超过一个月，甲方有权依照法律程序将乙方放在店铺内的物品搬出，一切经济损失均由乙方负责”。原告在合同签订当天即将店铺交付给被告使用。应吴川市申报教育强市的要求，原告原出租的商铺需收回改建作教育用途场所，原告即通知被告等租户在合同约定租赁期满时交回商铺，租赁期届满后，虽经原告多次要求，被告却拒不交回店铺给原告，霸占原告店铺经营并拖欠水电费至今。被告的行为违反了合同约定，原告为此起诉。被告邓卫红辩称，一、原告梅菉中学起诉要求我交回租用店铺的理由不成立，因为原告自始至终并未书面通知我，且至今也未提供过任何吴川市教育局要求收回商铺改建教育用途场室的文件。二、原告要求支付占用费不成立，原告未提供任何证据证明其对涉案商铺享有合法的出租权，也无法提供合法的租金发票，其无权收取租金或占用费，原告要收取占用费必须出具正规的房产资料，原告收取我的铺租从没出具过正规发票，我要求原告出具收取铺租的发票；其次，由于长寿路道路修整，2014年下半年开始我的店铺无法正常经营，我认为无法正常经营就不存在占用费，原告自2015年4月开始对我的商铺强行停水停电，导致商铺无法经营使用，故原告无权主张占用费。三、原告要求支付占用费与违约金属于重复主张，完全无理。四、根据合同约定，合同到期后原告可以强行搬清商铺，收回使用，而当时我在外地工作，原告没有实行强制搬清，故原告不能收取占用费或者违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据（5）：2015年4月14日吴川市教育局《关于尽快完善学校各场室建设的通知》及2015年4月16日梅菉中学《通知》的照片，证明原告已经告知要收回商铺，不再续租。被告在质证该证据时称，不再续租的书面通知书没有发到其手上，仅在2015年3月份收到梅菉中学工会主席电话通知要求收回涉案商铺，表明原告梅菉中学在2015年3月份已经电话通知被告要求收回涉案的商铺，2015年4月16日将上述两份通知张贴在涉案商铺处，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年4月1日签订《店铺租赁合同》，被告承租原告位于吴川市长寿路第29号商铺用于经营生意。合同约定租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，每月租金750元。该合同第十条约定“租赁期满之日算起的两天之内，乙方（即被告）未将店铺交还甲方时，逾期每天由乙方按50元付违约金给甲方。超过一个月，甲方有权依照法律程序将乙方放在店铺内的物品搬出，一切经济损失均由乙方负责”。原告在合同签订当天即将店铺交付给被告使用。租期内的租金及相关费用，被告已经向原告缴清。租赁期满后，经原告多次催促，被告拒不搬走仍继续占用涉案的商铺，且不向原告缴纳租金，原告便于2017年1月4日向本院起诉。2017年2月26日，被告已经将涉案的商铺交还给原告，并缴清了所欠的水电费。原告在庭审时撤回了第一项诉讼请求和第二项要求被告支付水电费的诉讼请求。本院认为，原、被告经协商一致，共同签订《店铺租赁合同》，该合同没有违反法律的规定，依法成立，受法律保护。本案争议焦点是：1、原告对涉案商铺是否享有合法的出租权和应否提供合法的租金发票；2、原告请求被告支付商铺占用费是否应予支持；3、原告请求被告支付占用费与违约金是否属于重复主张。关于原告对涉案商铺是否享有合法的出租权和应否提供合法的租金发票的问题。本院认为，原告提供的证据（3）国土证及宗地图，足已证明原告为涉案商铺的权利人，其对涉案商铺有权出租和收取租金，原告在收取被告的租金后应开具租金发票。关于原告请求被告支付商铺占用费是否应予支持的问题。本院认为，原、被告签订的《店铺租赁合同》，约定的租期于2015年3月31日届满，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应将涉案的商铺交回给原告。被告辩称2015年4月开始原告对涉案商铺强行停水停电，导致商铺无法经营；其次，根据双方签订的租赁合同约定，合同到期后原告有权依照法律程序将被告在店铺内的物品搬出，而原告没有实行强制搬出，被告当时又在外地工作，所以没有及时回来处理。故原告无权收取占用费。本院认为，原告于2015年3月已电话通知被告要求按《店铺租赁合同》约定的期限届满后收回商铺，并且在2015年4月16日将要求收回涉案商铺的《通知》及吴川市教育局《关于尽快完善学校各场室建设的通知》张贴在涉案商铺处，从2015年4月1日起至2017年2月25日止一年多的时间，被告继续占用上述商铺，在此期间，被告有充裕的时间将商铺内的物品搬清并交还原告，但被告直至2017年2月26日才将涉案商铺交还给原告，故被告的辩称本院不予采信，被告应支付从2015年4月1日起至2017年2月25日止按原合同约定的租金支付占用费。关于原告请求被告支付占用费与违约金是否属于重复主张的问题。本院认为，被告在租赁期限届满后未经原告同意，继续占用原告的店铺，其行为已经违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告向原告承担违约责任后，还应向原告支付占用费，故原告请求被告支付占用费与违约金不属于重复主张。综上所述，原告要求被告从2015年4月1日起至2017年2月25日止按原合同约定的租金标准750元/月支付占用费有理，本院予以支持，故被告应向原告支付商铺占用费17169.64元（750元/月×22月＋750元/月÷28天×25天）。由于被告其行为已经违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，应向原告承担违约责任。虽然原、被告在《店铺租赁合同》约定若被告在租赁期满未搬离，被告按50元/天的标准向原告支付违约金，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。”的规定，《店铺租赁合同》中约定的违约金过高，应予以调整。结合本案的实际，本院酌定每月违约金标准按月租金的30%计算（即225元/月）。即被告应按225元/月向原告支付逾期占用原告商铺期间的违约金，故被告应向原告支付的违约金为5150.89元（225元/月×22月＋225元/月÷28天×25天）。原告请求超过部分无理，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、限被告邓卫红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴川市梅菉初级中学支付商铺占用费17169.64元；二、限被告邓卫红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴川市梅菉初级中学支付违约金5150.89元；三、驳回原告吴川市梅菉初级中学的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费983元，由被告邓卫红负担464元，原告川市梅菉初级中学负担519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 李特华审判员 郭帝水审判员 屠 丽二〇一七年四月三日书记员 邓文婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”