（2017）粤0303民初172号
裁判日期: 2017-04-03
公开日期: 2018-09-11
案件名称
深圳市世华房地产投资顾问有限公司与刘荣华段盛智黄江远居间合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市世华房地产投资顾问有限公司,段盛智,黄江远,刘荣华
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初172号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所：深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，组织机构代码：715279885。法定代表人：吴军强，执行董事。委托诉讼代理人：肖洪林，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：席娜，广东君言律师事务所律师。被告：段盛智，男，1988年1月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，被告：黄江远，女，1988年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：刘荣华，女，1954年3月24日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区，广东省深圳市罗湖区港莲路18号桐景花园汇景阁7B，原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）与被告段盛智、黄江远、刘荣华居间合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世华公司的委托诉讼代理人肖洪林以及被告段盛智、黄江远、刘荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世华公司向本院提出诉讼请求：1.三被告连带向原告世华公司赔付违约金43,000元及利息（从2015年7月16日起计算，以43,000元为基数，按照银行同期贷款利息暂计算至起诉之日3,225元，实际计算至判决确定的支付之日）；2.判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月15日，被告段盛智、黄江远与被告刘荣华通过原告世华公司居间就罗湖区罗沙路桐景花园汇景阁13C房屋的买卖签订了《房地产买卖合同》（合同编号：8203552），双方约定成交价2,250,000元，并对定金、首期款、尾款、过户时间、违约责任等进行了具体的约定。同日，被告段盛智、黄江远向原告出具了《居间服务及佣金承诺书》，被告段盛智、黄江远确认原告世华公司已就桐景花园汇景阁13C房产买卖一事提供了全面的居间服务并承诺向原告世华公司支付佣金43,000元；未经居间方同意，买卖双方解除原合同的，买卖双方自愿共同向居间方支付违约金，违约金的数额相等于买卖双方应付佣金金额总和。被告刘荣华确认原告世华公司已就桐景花园汇景阁13C房产买卖一事提供了全面的居间服务并承诺向原告世华公司支付佣金0元；未经居间方同意，买卖双方解除原合同的，买卖双方自愿共同向居间方支付违约金，违约金的数额相等于买卖双方应付佣金金额总和。原告世华公司作为居间人，为三被告提供了大量的交易信息、平台和服务，促成三被告签订了《房地产买卖合同》，合同成立生效。根据《合同法》相关规定，原告世华公司依法应获得约定的居间报酬，非居间方原因未能履行完毕，三被告应当赔付相应的佣金。被告段盛智、黄江远答辩称，2015年3月15日，答辩人与房产卖方刘荣华签订《房地产买卖合同》（合同编号8203552)，合同规定双方以总价225万元成交深圳市罗湖区××桐景花园××13Ｃ房屋，并对定金、首期款、尾款、买卖双方费用、违约责任和家私电器的处理等进行了具体的约定。答辩人段盛智和黄江远支付给卖方刘荣华33万元定金。因深圳市房价上涨，房产卖方刘荣华心理失衡，明确表示不愿意出售该房产，坚持违约，要求解除房地产买卖合同。这可以通过卖方刘荣华与买方段盛智的多次通话录音证明，卖方存在明显违约行为。而买方段盛智和黄江远在合同约定的时间内，积极准备二手房买卖所需的资料和首付款，是遵守诚信的守约方。二、作为居间方，世华地产面对卖方刘荣华的明显违约行为，没有提出促成交易的解决方案，而是买方黄江远多次通过微信和电话，催促世华地产积极与卖方刘荣华沟通，促成房产交易，可是世华地产对于卖方刘荣华的不接听电话和不回复短信等不愿意沟通的行为束手无策，并且多次让买方黄江远自行联系卖方刘荣华沟通，未积极主动促成该房产交易的全面完成，使得房产交易过程只完成了定金支付阶段。作为房地产居间方，深圳市世华地产未能为买方段盛智和黄江远提供专业全面的居间服务并促成房产交易的完成，致使买方段盛智和黄江远遭受因房产交易失败而房价己备大幅上涨的巨大经济损失！因此，卖方刘荣华的根本违约和居间方世华地产面对卖方违约的无能为力，是该房地产买卖合同（合同编号8203552)无法继续执行的根本原因。三、卖方刘荣华坚持违约并要求解除房地产买卖合同，而居间方世华地产又无力让卖方刘荣华继续按合同履行合约，在这种情况下，买方段盛智和黄江远无奈接受了卖方的违约赔偿，即双倍定金返还，共计66万。2015年7月5日，卖方刘荣华与买方段盛智和黄江远签订《解除房地产买卖合同协议》，卖方刘荣华双倍赔偿买方定金，共计66万元。同时协议第四条规定：甲、乙双方签订本协议之后，与深圳市世华房地产投资顾问有限公司（Q房网）之间的费用问题，与乙方无关，具体由甲方自行解决。（甲方即房产卖方刘荣华，乙方即房产买方段盛智、黄江远）。所以，本案相关的居间合同纠纷费用和诉讼费用应全部由卖方刘荣华承担。被告刘荣华答辩称，一、我没有委托原告世华公司为我售房。我于2002年持有桐景花园汇景阁13C已有十几年，由于老伴做了两腿静脉曲张手术后，才想将自己深圳房子售出在太原买个电梯房。2015年春节后，我在中原，华联和亚卓地产挂卖此房，但我没有委托或在Q房网挂卖此房，更不知道之后与我签合同的Q房网鹏兴三分店位在何处。3月15日上午，卜华敏带着黄江远和段盛智自报家名找到了我，卜华敏是为黄江远和段盛智提供房源服务。签买卖合同时中介与买方隐瞒实情，先占房源，延长首期付款时间，后补齐材料。原告作为专业专职的房地产中介，应该遵守国家和地方政府对深圳市房地产交易相关规定和诚信服务的职业操守，在签订买卖合同时有责任有义务如实告知买卖双方的真实信息，切实维护买卖双方的合法权益，才能保障房地产安全，保证买卖双方交易成功！而原告和买方共同编造了还有两个月黄江远就可以申请公积金贷款的谎言，并有目的地不合常规延长首期付款为120天，先占住房源后补齐手续，直接损害了卖方的利益，并玩弄了卖方。二、房地产市场在3.30政策出台后，我当时并没有想终止合同，故提出增加5%定金，买方4月19日付13万元。是买方首先提出只要双倍返还已支付的定金，她同意解除合同并提出私下解决。黄江远给我发的私下和解的短信，我也转给了中介鹏兴三分店长何波。段盛智用座机反复协商赔偿33万就和解。6月15日回到深圳后，卖方决定在120天之内提出解除买卖合同。6月16日委托广东广和律师事务所分别给中介，买方发出要求解除买卖合同的通知函，买方收到函后与承办律师多次交涉，反复强调的也是赔偿额度问题，而中介拒绝签收。卖方没有私下调解的本意，是中介不面对不作为，是买方主动索要33万赔偿才导致买卖双方自行和解。世华地产诉讼赔付，佣金是如何考量对应居间方服务的？仅仅针对签订一份合同来计算佣金，还是真实有效有结果的全程服务？合同没有执行到银行监管期，首期120天都没有完成？请问做了哪些工作？提供了哪些服务？只为卖方签了一张合同和要了一万元的物业押金及房本收据，至3月15日后卖方没有享受到任何服务。双方解约通过第三方操作并发函给中介。卖方是承付服务费的，中介放弃合作，放弃自己调解权力和机会，而且隐瞒真正事实，过长的交易期间没有任何作为，佣金应该收吗？还是应收工本费和合理的劳务费？三、中介提出从2015年3月16日计算佣金利息更没有道理，中介在3月15日当天资押的卖方房地产证和针对物业管理，水，电所收的10,000元保证金，卖方多次去要，中介拒不给。买卖双方和解后，买方将自己和中介就佣金服务费用转嫁给卖方，并在和解补充协议中注明由卖方与中介协商解决，卖方没有协商通，也没有付款。卖方认为中介应面对现实偿还卖方房本和物业押金10,000元，然后根据为卖方所提供的服务收取合理工本费和劳务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年3月15日，被告刘荣华与被告段盛智、黄江远签署一份编号为8203552《房地产买卖合同》，双方约定如下：被告刘荣华向被告段盛智、黄江远出售其名下所有的位于深圳市××××房（房产证号为20××67）；成交价为225万元；双方同意预留1万元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后，卖方实际交付房地产时进行结算，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后，将该款退还卖方，如卖方未能完成前述交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的物业欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项多退少补。2015年3月16日，被告刘荣华向原告世华公司支付交房保证金1万元。二、2015年3月15日，原告世华公司与被告刘荣华签署一份《出售物业独家代理委托书》，双方约定如下：被告刘荣华独家委托原告世华公司出售位于深圳市罗湖区××桐景花园××13Ｃ之物业，出售价为225万元；原告世华公司接受委托后应积极为被告刘荣华联系客户；委托期限为2015年3月15日至2016年3月15日。当日，原告世华公司与被告段盛智、黄江远签署一份《购买物业独家代理委托书》，双方约定如下：被告段盛智、黄江远决定购买并独家委托原告世华公司购买位于深圳市罗湖区××桐景花园××13Ｃ之物业，委托购买价为225万元；原告世华公司接受委托后应为两被告积极联系业主；委托期限为2015年3月15日至2016年3月15日。三、2015年3月15日，被告刘荣华向原告世华公司出具一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，载明被告刘荣华确认原告世华公司就桐景花园汇景阁13C房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方签订了买卖合同；被告刘荣华无须向原告世华公司支付佣金，但若未经原告世华公司同意，买卖双方协议解除原合同，买卖双方自愿共同向原告世华公司支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付佣金金额的总和。当日，被告段盛智、黄江远向原告世华公司出具一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，载明两被告确认原告世华公司就桐景花园汇景阁13C房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方签订了买卖合同；被告段盛智、黄江远应在签订买卖合同向原告世华公司支付佣金4.3万元以及按揭服务费1,500元；若未经原告世华公司同意，买卖双方协议解除原合同，买卖双方自愿共同向原告世华公司支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付佣金金额的总和。四、2015年7月5日，被告刘荣华与被告段盛智、黄江远签署了一份《解除房地产买卖合同协议》，双方约定如下：被告刘荣华与被告段盛智、黄江远同意解除于2015年3月15日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；被告刘荣华退还被告段盛智、黄江远定金33万元，并向被告段盛智、黄江远补偿33万元，以上共计66万元；至于双方与原告世华公司之间的费用问题，与被告段盛智、黄江远无关，具体由被告刘荣华解决。本院认为，本案系居间合同纠纷。在本案中，原告世华公司与三被告之间签订的居间合同，是双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应严格履行。现原告世华公司主张，三被告自行解除涉案房屋买卖合同，三被告应按约共同支付违约金。对此，被告段盛智、黄江远主张，其与被告刘荣华之间达成的《解除房地产买卖合同协议》已约定，涉案违约金应由被告刘荣华支付。而被告刘荣华则主张，原告世华公司并未能提供完整的居间服务，原告世华公司应退还其已支付的1万元交房保证金后，再根据其所提供的服务确定应收取的费用。本院认为，首先，根据合同相对性的原则，原告世华公司并非《解除房地产买卖合同协议》的合同当事人，原告世华公司不受该合同的条款约束，故被告段盛智、黄江远的抗辩主张，本院不予采纳。其次，被告原告世华公司已依约向三被告提供订立房屋买卖合同的机会，并已促成涉案房屋买卖合同的签订，虽三被告已协商一致解除涉案房屋买卖合同，但根据《佣金及必要费用确认及支付承诺书》的约定，三被告协议解除涉案房屋买卖合同须向原告世华公司支付违约金，故原告世华公司主张三被告共同向其支付违约金的主张，有事实与法律的依据，本院予以支持。至于三被告应支付违约金的具体数额，因被告刘荣华已向原告世华公司支付交房保证金1万元，而涉案房屋买卖合同并未实际履行，原告世华公司已收取的交房保证金应用于抵扣违约金，故三被告应向原告世华公司支付的违约金为33,000元（43,000元－10,000元）。关于利息的问题，因原告世华公司与三被告并未就利息作出约定，原告世华公司主张三被告支付利息，没有事实与法律的依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告段盛智、黄江远、刘荣华应于本判决生效之日起十日内共同向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付违约金33,000元。二、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费478元，由原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担33元，由被告段盛智、黄江远、刘荣华负担445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘春馥二〇一七年四月三日书记员 年鹤童 关注公众号“”