（2017）川0181民初277号
裁判日期: 2017-04-03
公开日期: 2017-06-03
案件名称
都江堰兴堰投资有限公司与刘蓉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
都江堰兴堰投资有限公司,刘蓉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十六条
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初277号原告：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：都江堰市幸福镇联盟村*组*幢。法定代表人：王瑞冬。委托诉讼代理人：陈俊吉，四川原则律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佩，四川原则律师事务所律师。被告：刘蓉，女，汉族，1969年12月14日出生，住四川省都江堰市。原告都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）与被告刘蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴堰公司的委托代理人王佩、被告刘蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴堰公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告租金21780元（计算至2015.12.31）；2、请求人民法院依法判决被告支付原告房屋占用费9900元（暂计算至2016.11.1，最终结算以实际退房之日为准），并在三日内腾退归还房屋；3、请求人民法院依法判决被告向原告支付违约金；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：兴堰公司于2012年与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定由刘蓉承租原告位于都江堰市北街57号，面积为40.7平方米的商铺，约定租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日，租金按每月每平方18元计算，年租金为11880元。合同签订后，兴堰公司依约向刘蓉交付了房屋。因被告未按约支付租金。经原告催收未果，原告诉至法院。被告刘蓉辩称，因受“5.12”地震影响，涉案铺面周边人气下滑、房租下跌；2013年7月都江堰突发暴雨，原告所属的原报社办公楼顶排水不畅，致使整栋楼被暴雨冲刷，造成45、47、49、51、53、55、57号商铺大量商品被雨水浸泡，被告多次向原告提出降低房租申请，原告的工作人员口头承诺降低房租。2014年11月25日，在被告多次提出降低房租的请求下，双方达成原缴纳的房租按新标准抵扣的妥协，因此从2014年1月1日至2015年3月31日止的租金抵扣后为2970元（实际房租金额为550元每月）。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请法院依法裁判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2012年底，原告兴堰公司与被告刘蓉签订了《商铺租赁合同》。合同约定兴堰公司将位于都江堰市北街57号，面积为40.7平方米的商铺出租给刘蓉。租赁期限为自2013年1月1日起至2015年12月31日止。年租金为11880元。租金每年缴纳一次。二、合同签订后，原告兴堰公司向被告刘蓉交付了铺面。2013年7月8日，被告刘蓉向原告提出申请，因古城区经历“5.12”特大地震，北街周边单位学校及大量住户迁出，经营状况十分严峻，周边铺面租金均降至原来的三分之一，故请求原告降低租金标准。2013年8月8日刘蓉向兴堰公司支付了保证金和租金，兴堰公司出具的《收据》载明：“今收到刘蓉北街57号门面租赁保证金壹仟元”。兴堰公司出具的《发票》载明：“付款单位刘蓉；项目内容：北街57号（2013.1.1——2013.12.31房租）；金额11880元；大写壹万壹仟捌佰捌拾元”。三、2014年11月6日，原告向被告发出租金催收函，主要内容为，要求被告于2014年11月16日前向原告支付所欠租金9900元。2014年11月25日，被告刘蓉支付租金2970元，兴堰公司向被告出具《收据》载明：“今收到刘蓉交来北街57号（2014年1月1日——2015年3月31日房租），金额贰仟玖佰柒拾元，￥2970元”。2015年11月20日，被告刘蓉向原告提出申请再次要求原告降低租金。因被告一直使用租赁铺面至今，原告催收房租未果诉至法院。上述事实有原被告双方的《房屋租赁合同》、原告向被告出具的《发票》一张、《收据》两张、被告要求降低租金的申请、原告租金催收函以及双方当事人陈述等证据佐证。本院认为，原告兴堰公司与被告刘蓉签订的《商铺租赁合同》。系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。本案争议焦点为讼争房租金是否变更，即被告应否支付租金21780元及房屋占用费9900元。庭审中查明，被告共缴纳两次租金，分别为2013年8月8日缴纳的（2013.1.1—2013.12.31房租）11880元。2014年11月25日缴纳的（2014年1月1日—2015年3月31日）2970元。从《收据》《发票》中收取房租时间、金额等内容来看，两次房租起止期间为2013.1.1—2015年3月31日，共计27个月租金合计14058元。结合被告于2013年7月向原告提出降低租金的申请，以及原告2014年11月6日催收房租要求被告给付所欠9900元房租，之后原告实际按2970元收取房租并注明收取房租期间的行为，应系其同意被告的降租申请，并按每月550元在收取租金。故本院认为原告《收据》中载明的收取租金金额、租金期间等内容应系对合同租金的变更，该变更约定对双方均有约束力，被告应当按月租金550元向原告缴纳从2015年4月1日起至2015年12月31日合同约定租赁期届满时止的租金。合同约定租赁期届满后，被告继续使用该铺面，原租赁合同对双方仍有效力，原告主张按被告实际使用铺面的时间支付房屋占用费的请求，符合法律规定，本院予以支持，但房屋占用费的标准仍按本院查明的每月550元计算。关于原告主张的违约金问题，本案双方约定租金的缴纳为年缴纳，2015年4月1日后，被告未再缴纳房租，其行为已构成违约。按合同约定，保证金作为未按期缴纳租金的违约金，故本院对原告的该部分主张予以支持。关于被告应否腾退房屋的主张，庭审中被告同意腾退房屋，且双方约定的房屋租赁期限已到期，故本院对被告该项诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告刘蓉于本判决生效之日起七日内支付原告都江堰兴堰投资有限公司（从2015年4月1日起至2015年12月31日止）租金4950元。二、被告刘蓉于本判决生效之日起三十日内向原告都江堰兴堰投资有限公司腾退归还都江堰市北街57号铺面，并给付从2016年1月1日起至腾退铺面之日止的房屋占用费，房屋占用费按月550元计算。三、被告刘蓉向原告都江堰兴堰投资有限公司支付违约金1000元。（被告刘蓉在已向原告缴纳的1000元保证金中折抵）四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费592元，减半收取296元，由被告刘蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴勇建二〇一七年四月三日书记员 雷 琪 来自：