（2017）豫0104民初字第93号
裁判日期: 2017-04-03
公开日期: 2017-07-04
案件名称
晁玉平与李艳霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市管城回族区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
晁玉平,李艳霞,中国银行股份有限公司郑州金水支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初字第93号原告（反诉被告）：晁玉平，女，1982年6月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王建民，河南中能律师事务所律师。委托诉讼代理人：程子原，河南中能律师事务所律师。被告（反诉原告）：李艳霞，女，1974年10月8日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：张华立，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司郑州金水支行。住所地:郑州市金水区金水路***号。负责人李红杰，该行行长。委托诉讼代理人：常正纲，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟鸣，河南辰中律师事务所律师。原告（反诉被告）晁玉平与被告（反诉原告）李艳霞、第三人中国银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称中行金水支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晁玉平的委托诉讼代理人王建民、程子原，被告（反诉原告）李艳霞的委托诉讼代理人张华立，第三人中行金水支行的委托诉讼代理人常正纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晁玉平向本院提出本诉诉讼请求：1.依法判令被告李艳霞继续履行房屋买卖合同，于本判决生效后十日内协助原告办理房产所有权转移登记手续；2.依法判令第三人在原告代被告付清剩余贷款后，办理房产抵押注销登记；3.被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2014年1月5日，原、被告及居间方郑州东十房产营销策划有限公司第十八分公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号房屋以113万元的价格卖给原告，并约定合同签订之日，原告向被告支付首付款50万元，用于银行解押。合同签订后，当日原告通过建设银行向被告转账50万元，被告向原告出具收条一份，并将原《商品房买卖合同》交付原告。当日被告亦将房屋交付给原告居住至今。但被告未按合同约定向银行偿还贷款并解除抵押。被告于2015年10月取得房产证，原告多次要求被告办理房屋的过户手续，但被告一直未予办理。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告李艳霞针对本诉辩称，1.本案涉案房屋是被告李艳霞和张秋的夫妻共同财产，共有人张秋对被告私自出售涉案房屋是不知情的;2.本案不适用善意取得;3.原、被告在2014年1月5日签订的《房屋买卖合同》已失去了继续履行的事实和法律依据。4.原告未按照约定按月偿还房屋的银行贷款已构成违约，被告要求解除合同。第三人针对本诉述称，1.被告李艳霞确实办理有房屋的按揭手续；2.第三人没有义务为原告办理房产抵押注销手续。被告李艳霞向本院提出反诉请求：1.依法判令解除被告与原告于2014年1月5日签订的《房屋买卖合同》；2.本案的全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：2014年1月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号的房屋，以113万元的价格出售给原告；由于该房屋尚未办理所有权证书，被告将该房屋交付给原告后，由原告偿还房屋剩余的商业贷款，待房屋所有权证书下来后，再另行办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，被告立即将房屋交付给原告，但原告却未按约定按月偿还该房屋的银行贷款，被告多次要求原告及时按月偿还银行贷款，原告均置之不理，被告为了自己的个人征信和银行信用考虑，无奈之下只能替原告偿还银行贷款。原告未按约定偿还房屋贷款的行为已构成违约，已给被告造成了巨大的损失。同时，该房屋是被告和张秋的夫妻共同财产，当时由于夫妻感情出现问题被告瞒着张秋私自出售该房屋，已侵犯了张秋合法的共有权利，而今张秋明确表示不同意出售房屋，并且不愿意配合完成房屋所有权转移登记手续。再加上该房屋至今也没有完成涉案房屋产权变更登记手续，原告更没有支付合理对价，本案不适用善意取得制度，依据法律法规的相关规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》已失去了继续履行的事实和法律依据。综上所述，依法成立并生效的合同具有法定拘束力，当事人各方应依法全面、诚信履行合同义务，原告没有按照约定按月偿还房屋剩余的贷款已构成违约，再加之共有人张秋明确表示不同意出售房屋，从而导致该合同失去了继续履行的事实和法律依据，原告的行为已严重侵犯了被告的合法权益，现依法向贵院提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，1.被告称偿还银行贷款系被告和银行之间的借贷法律关系，与原告无关。《房屋买卖合同》并没有约定被告将银行债务转让给原告承担；2.《房屋买卖合同》约定原告首付50万元房款让被告用于银行贷款的解押，现被告主张3年来一直在偿还银行贷款，反而证实了被告违反合同的约定，没有将原告支付的购房款用于银行的解押，已构成违约的事实；3.本案房屋产权登记仅被告李艳霞为所有权人，系单独所有，未显示有其他的共有人，依据物权法物权的公示公信原则，原告完全有理由相信被告有权处分房屋。故请求继续履行合同，驳回被告的反诉请求。第三人针对反诉述称，和第三人无关。当事人围绕本讼请求及反诉请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认，本院认定事实如下：2014年1月5日，原告晁玉平与被告李艳霞、居间方郑州东十房产营销策划有限公司第十八分公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1.被告拥有位于管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号的房屋（商品房买卖合同编号10708579），房屋所有权人李艳霞，房屋建筑面积131.49平方米。2.原、被告双方经协商一致，该房屋及其配套设施的总价款为1130000元。3.付款方式为按揭贷款，原、被告双方于签订合同后30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。4.原、被告双方在上述房屋解押完毕且银行贷款审批通过后15个工作日内，共同到房管局办理过户及相关手续。过户税费分配方式：被告负担税费的零%，原告负担税费的佰%。5.其他约定事项：合同签订之日，原告向被告支付房屋首付款人民币伍拾万元整（￥500000元），被告用于银行解押。合同签订当日，原告向被告支付购房款500000元，被告出具收条一份。当日被告将位于管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号的房屋交付原告，并将购房资料交与原告，原告在涉案房屋居住至今。2015年01月19日，郑州市住房保障和房地产管理局下发郑房权证字第××号房屋所有权证，载明：“房屋所有权人：李艳霞；共有情况：单独所有；房屋坐落：管城××区航海东路××院××楼××单元××号”。因被告至今未偿还银行贷款办理解押，原告无法办理上述房屋过户手续，引起争诉。庭审中，原告表示愿意将剩余房款一次性付给被告李艳霞。另查明，2010年11月5日被告李艳霞与第三人中行郑州金水支行签订《个人一手住房贷款合同》中约定：被告李艳霞向第三人中行郑州金水支行贷款507000元，贷款期限为20年，自2010年11月22日起至2030年11月22日止；被告贷款用于购买坐落于管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号房屋；2010年11月19日被告李艳霞与第三人所签《郑州市预购商品房抵押合同》中约定：被告作为抵押人以上述房产设定抵押，抵押权人为第三人中行郑州金水支行，该抵押在郑州市房地产管理管理部门办理了抵押登记。又查明，河南正商物业管理有限公司于2017年1月9日出具证明一份，内容为：“兹证明李艳霞身份证号412701197410080520房产证地址为管城××区航海东路××院××楼××单元××号与管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号是同一套房屋，特此证明”。以上事实，有当事人提供的证据材料、庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告（反诉被告）晁玉平与被告（反诉原告）李艳霞签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应严格依约履行。本案中，原、被告双方在履行合同过程中，原告已依约支付购房款，履行了买方主要义务。依合同约定，被告李艳霞负有以此款结清该房屋的银行贷款且不得用于他途的合同义务。被告至今未将此款清偿银行贷款及解除银行抵押，已构成对合同义务的违反，并造成本案房屋至今未能办理过户。因被告原因未完成涉案房屋的所有权转移登记，原告有权要求继续履行，在原告代为解除银行抵押权的前提下，对其要求继续履行合同、办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。第三人中行金水支行对涉案房屋享有经登记的抵押权。本案审理中，原告放弃合同中约定的按揭贷款方式付余款，愿意一次性支付剩余房款，并以剩余房款代为清偿债务以解除抵押权。对被告并无不利，且第三人对此不持异议，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外”之规定，可消除房屋产权变更登记的履行障碍，考虑造成合同未能履行的原因，对该意见本院予以准许。代为偿还债务所需款项，以原告晁玉平实际清偿时第三人中行金水支行银行系统确定的数额为准。根据我国法律规定，房屋属于不动产，须遵循不动产登记制度，不动产权属证书即是权利人享有不动产物权的证明，涉案房屋登记被告李艳霞为所有权人而未显示共有人。依据物权登记的公示公信原则，原告完全有理由相信被告李艳霞有权处分房屋，被告李艳霞以其个人名义签订合同于法不悖，故该合同形式合法、内容有效，被告李艳霞以夫妻共有财产为由提出异议、不愿继续履行合同，反诉请求解除合同，对被告的反诉请求，本院不予支持。被告辩解其名下房屋为夫妻共同所有及丈夫不同意出卖涉案房屋，此属被告夫妻之间的另一法律关系，本案不予理涉。综上所述，本院为保护当事人合法权益，维护交易安全和诚实信用的市场秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）晁玉平与被告（反诉原告）李艳霞于2014年1月5日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告（反诉被告）晁玉平于本判决生效后十日内按照2010年11月5日被告（反诉原告）李艳霞与第三人中国银行股份有限公司郑州金水支行所签《个人一手住房贷款合同》中约定，一次性向第三人支付被告（反诉原告）李艳霞欠第三人的剩余贷款本金及利息（具体数额以清偿当日第三人银行系统确定的数额为准）；三、第三人中国银行股份有限公司郑州金水支行于原告（反诉被告）晁玉平付清上述剩余贷款本金及利息后三十日内，办理位于管城回族区航海东路70号院9号楼1单元23层2303号的房屋（房屋所有权证证号：郑房权证字第××号）的解除抵押手续；四、被告（反诉原告）李艳霞于第三人中国银行股份有限公司郑州金水支行办理上述房屋解除抵押手续后十日内，协助原告（反诉被告）晁玉平办理位于管城回族区航海东路70号院9号楼1单元23层2303号房屋所有权转移登记手续；同时原告（反诉被告）晁玉平向被告（反诉原告）支付剩余房款（具体数额以合同约定总价款扣除银行按揭贷款及晁玉平已经支付的50万元）；五、驳回被告（反诉原告）李艳霞的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件的本诉受理费15070元、保全费5000元，反诉受理费7535元，由被告李艳霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。审 判 长 张 逸人民陪审员 乔锡玲人民陪审员 梁军妮二〇一七年四月三日书 记 员 要忻辰 来源：百度“”