（2017）云0181民初423号
裁判日期: 2017-04-03
公开日期: 2017-05-11
案件名称
邝旭惠、柴卓成诉昆明财兴盛商贸（集团）有限公司等房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
安宁市人民法院
所属地区
安宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邝旭惠,柴卓成,昆明财兴盛商贸（集团）有限公司,昆明财兴盛房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第三十二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条
全文
云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初423号原告：邝旭惠，住所地云南省昆明市XXXXX，公民身份号码：XXXXX。原告：柴卓成，住所地昆明市XXXXX，公民身份号码：XXXXX。两原告共同的委托诉讼代理人：王永宏，云南尚祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明财兴盛商贸（集团）有限公司。住所地：云南省昆明XXXXX。法定代表人：郑宣明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明财兴盛房地产开发有限公司。住所地：昆明市XXXXX。法定代表人：郑宣明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告邝旭惠、柴卓成诉被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法由审判员冯琳琳独任审理，适用简易程序于2017年3月21日公开开庭审理了本案。原告邝旭惠、柴卓成的委托诉讼代理人王永宏、被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝旭惠、柴卓成向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带支付原告三年的铺面租金63807元；2.判令两被告连带支付原告违约金9511.5元（第一次应付租金，自2012年12月1日起，暂算至起诉之日；第二次应付租金，自2013年12月1日起，暂算至起诉之日；第三次应付租金，自2014年12月1日起，暂算至起诉之日）；3.本案诉讼费由两被告连带承担。原告的事实和理由：第二被告以每年8%的投资回报，15年签约租赁的方式销售铺面。2010年2月4日，原告向第二被告购买了其开发的位于安宁市XXXXX商铺一间。随后，原告与两被告签订了每年返租金的协议，协议对租金的支付方式、时间、违约等都作了约定，协议签订后两被告即支付了原告两年的铺面租金42538元，原告也将商铺交由两被告经营管理。但2012年至2014年的租金没有及时支付，被告还分别以通知、承诺的形式，答复原告会尽快按时支付租金。后经原告多年、多次催要，两被告一直以各种理由推诿，原告不得已于2015年11月8日与两被告解除了返租协议，准备将商铺收回自己经营管理。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司辩称：1.原告诉求中的“租金”实为三方签订的《协议》第一条第一款约定的房屋转让价款，并非租金。2.原、被告之间已经解除了《协议》，双方的房屋转让行为终止，原告就不能依据该《协议》确定的房屋转让条款要求被告支付房屋转让价款。3.该《协议》第一条第二款约定了“转让终止后，乙方（即被告）不再支付甲方（即原告）剩余房款，已支付的房款甲方不予退还。”，因此，被告无继续向原告支付剩余房款的义务。4.根据《协议》第二条第二款的约定，原告无权主张2010年11月30日至2015年11月30日期间的租金及违约金。5.根据《协议》第二条第三款，被告在2015年12月1日至2025年11月30日期间应当向原告支付收益，但原、被告双方已经解除了《协议》，原告据此主张所谓的“租金”没有依据。6.原告诉求已过诉讼时效，丧失了胜诉权；第二被告已经过担保期限，不再承担担保责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：原告身份证、两被告工商登记基本情况表、商品房购销合同、《协议》、昆明财兴盛房地产开发有限公司的海报、安宁财兴盛商业广场支付租金的通知、承诺书、业主代表所作的情况说明、解除协议书、安宁市人民法院（2016）云0181民初8号判决书、终止调解意见书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司出具的《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》可以证明被告承诺支付原告租金的情况，本院依法予以采信；2.原告提交的《安宁财兴盛商业广场2幢商铺情况说明》由原告单方面制作，属于当事人陈述，在无其他相关证据予以佐证的情况下，不能查明其客观性，本院依法不予采信；3.原告提交的海报系要约邀请，不能证明双方之间要约和承诺，本院依法不予采信，当事人达成的合意应以双方签订的正式协议为准；4.安宁市人民法院（2016）云0181民初8号判决书是生效裁判文书，可以证明本案相关联的部分事实，本院依法予以采信。两被告均未提交证据。根据采信的证据，本院经审理认定事实如下：2010年2月4日，原告作为甲方与作为乙方的被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司和作为丙方的被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《协议》，协议第一条“房屋转让”约定：甲方自愿将其位于安宁市连然镇大菜园的安宁XXX**商铺转让给乙方，转让价款为292449元，该转让款由乙方在该协议签订当日一次性支付甲方42538元，剩余款项分别在2012年11月30日、2013年11月30日、2014年11月30日前分别支付21269元，并在2015年11月30日前支付186104元。三方在《协议》中第二条“委托经营”约定：甲方将该商铺委托给乙方经营管理，委托期限为15年，从2010年11月30日起至2025年11月30日止，甲方委托乙方代为与丙方办理该商铺的验收交接等手续；从2010年11月30日至2015年11月30日期间，因经营管理该商铺所产生的收益由乙方享有，作为乙方的委托费用，无收益或收益不足以支付甲方委托费用的，其风险由乙方承担。《协议》第五条“违约责任”约定：乙方迟延支付甲方房款或委托收益，应每日按应付款的万分之二向甲方支付违约金；丙方对乙方在本协议中的所有债务提供连带保证担保。《协议》签订后，被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司按协议约定支付原告的首笔转让款42538元，实际是折抵原告按购房合同应向被告昆明财兴盛房地产开发有限公司支付的购商铺款，其后从2012年起约定的其余价款便一直未支付。经原告多次催要，被告仍未支付，故2015年11月8日，原、被告三方签订《解除协议书》，解除了前述2010年2月4日的《协议》。另查明，原、被告三方在《协议》中约定的标的安宁市XXXXX商铺系被告昆明财兴盛房地产开发有限公司建设。原告于2011年3月17日向被告昆明财兴盛房地产开发有限公司购买该商铺。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告与被告签订的《协议》对合同关系的约定虽然名为转让或委托，但在实际履行过程中，被告向不特定商户发出的《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》，明确《协议》中的价款为租金，故该《协议》实际应视为原告将其所购商铺租赁给被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司经营使用，并由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司向原告支付租金（即协议中所称转让价款或委托收益）的房屋租赁合同。由于原告于2011年3月17日才与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》购买该商铺，故《协议》应自2011年3月17日生效。该《协议》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效的合同，对三方当事人均具有法律约束力，三方当事人应按协议的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；由于被告未按《协议》约定履行支付价款的主要义务，原告在与两被告协商解除合同后仍有权要求被告支付实际使用商铺期间的租金。关于商铺租金和违约金问题。被告辩称三方签订的《协议》解除后，原告不能根据《协议》计算租金和违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告按照约定将商铺交由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司经营管理后，被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司应当按照协议约定支付2012年12月至2015年11月每年21269元的款项，三年共计63807元，至于该款项是房屋转让款还是商铺租金不影响结算和支付。结合原告最终没有将商铺转让给被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司且双方约定的2010年11月30日至2015年11月30日期间被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司支付给原告固定的“转让款”的事实，本院认为该项资金性质更为接近租金。由于三方签订的《协议》已经解除，原告主张以每天万分之二计算违约金没有依据，考虑被告未按期支付租金导致原告受到了利息损失，本院以6%的年利率计算原告的实际损失。自被告逾期支付之日起计算至本案受理之日止，2012年度租金逾期利息5293（21269元×0.06÷365天×1514天）、2013年度租金逾期利息4017元（21269元×0.06÷365天×1149天）、2014年度租金逾期利息2741元（21269元×0.06÷365天×784天），以上合计12052元。关于诉讼时效问题。原告提交证据可以证明，被告未按约定支付租金后，因被告承诺给付期限、双方协商、申请调解等，引起了诉讼时效的中断，根据2016年9月28日安宁市连然街道人民调解委员会出具《终止调解意见》，原告起诉未超过诉讼时效期间。关于第二被告昆明财兴盛房地产开发有限公司的担保期间问题。原告与两被告签订的《协议》约定，第二被告对第一被告在协议中的所有债务提供连带保证担保。该约定对保证期间约定不明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条的规定，约定不明的保证期间为主债务履行期届满之日起二年。原告在保证期间内向第二被告主张了权利，第二被告的保证责任确定，原告在保证责任的诉讼时效期间内提起诉讼，第二被告依法应当对第一被告的债务承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条以及《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于判决生效后十日内支付原告邝旭惠、柴卓成安宁市XXXXX商铺租金63807元、逾期付款利息损失12052元，共计人民币75859元；由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司承担连带支付责任；二、驳回原告邝旭惠、柴卓成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1633元，减半收取816.50元，由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司负担，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 冯琳琳二〇一七年四月三日书记员 董呢喃 微信公众号“”