（2016）粤0881民初2544号
裁判日期: 2017-04-03
公开日期: 2018-02-11
案件名称
湛江长山（深圳）生态养殖有限公司与广东安康实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
廉江市人民法院
所属地区
廉江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湛江长山（深圳）生态养殖有限公司,广东安康实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十条，第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2016）粤0881民初2544号原告（反诉被告）：湛江长山（深圳）生态养殖有限公司。地址：广东省湛江市廉江市长山镇勿曲村。法定代表人：黄光柳，总经理。委托代理人：唐爱民，广东民赐律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东安康实业有限公司。地址：广东省湛江市赤坎区北站路33号。法定代表人：黄海波，公司总经理。委托代理人：伍力锋，广东国邦律师事务所律师。委托代理人：林钊立，男，1987年4月8日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区，原告湛江长山（深圳）生态养殖有限公司(下简称长山生态养殖公司)诉被告广东安康实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年１2月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月34日依法公开开庭进行了审理。原告长山生态养殖公司法定代表人黄光柳及其委托代理人唐爱民、被告广东安康实业有限公司的委托代理人伍力锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长山生态养殖公司起诉称：原告位于廉江市××山镇勿××村的生态养殖地，投资2000余万元，占地面积约130亩，经原被告协商，原告将该养殖基地原有现状租用给被告经营养殖，该基地包括：土地、鸡舍、办公宿舍楼、仓库、配电房等所有建筑物；鱼塘、果树（园）、花木等其他基地附属物，按双方签订合同约定，租赁规定期限为10年（即从2014年7月1日至2024年6月30日）。每年租金为40万元。自双方签订合同五日内，被告需交付第一年度租金40万元和相当于一年租金的保证金40万元，两项合计为80万元，以后均采用先付后用方式，于每年6月25日前一次性支付下年度的租金。租赁保证金对保证履行合同作用，不能冲抵租金。合同还约定：乙方（被告）对承租物有妥善管理责任。乙方应正确管理、使用甲方（原告）出租物，保持各类出租物完好，保持基地整体面貌、卫生等基本不变，所需维修、维护等相关费用由乙方承担。合同第七条：合同解除情形二规定：因乙方原因提前终止或解除合同的，甲方有权不退还保证金和剩余租金，有权要求乙方按基地出租前状况恢复原状，有权处置乙方增设的设备，再就是违约责任规定：如乙方未经甲方同意无故拖延支付租金，拖延时间在30天内的，按应付租金的3%/天收取滞纳金；拖延时间达30-60天的，按应付租金的5%/天收取滞纳金。乙方拖欠租金超过60天，甲方有权解除合同，有权无偿收回包括乙方投入的所有动产与不动产，乙方所交租保证金作为补偿金不予退还。其他合同条款（详见合同）。原被告合同签订生效后，被告支付了一年的租金40万元和保证金40万元，共计80万元。原告交付长山基地给被告经营养殖使用，被告在租赁原告的基地经营使用过程中，多方面不按合同履行义务。比如：被告养鸡不在鸡舍内养，而且放在外面养，造成原告基地内绿化草坪被毁，严重破坏基地生态环境，对于基地其他设备设施，没有尽到妥善管理，完全改变了原有面貌，将原有的一个花园式养殖基地毁成一个荒凉野草丛生的养鸡场。给原告造成了巨大的经济损失，要恢复原状需上百万元方能恢复。特别是被告在今年5月下旬明确表示6月底过去年度租期满后不再续租，要解除合同。而当租期届满后，被告拒不交租，也不与原告商定解除合同有关事宜。经原告数十次致电被告（或短信）形式催促，被告始终不理不睬。原告分别在2016年6月30日和11月3日向被告发出“催请函”和“敦请尽快搬离基地函”。被告始终坚持以押金抵租金的做法赖着不走，也不肯交纳租金。因此，根据被告不履行合同规定和严重的违约行为，依据中华人民共和国“经济合同法”和有关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判决：1、判决依法解除原告与被告签订的“湛江长山生态养殖有限公司长山基地承包出租合同”。2、判令被告支付拖欠原告2016年7月1日至2016年12月30日止半年的租金20万元和利息约4350元。3、判令被告因不履行合同义务，赔偿给原告经济损失约42.07万元。4、判令被告不履行合同约定，原告有权不退还被告的定金40万元。5、本案的一切诉讼费用由被告承担。原告为其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：证据一：长山基地承包出租合同，证明原被告建立合同法律关系；证据二：催告函，证明原告再次致函被告处理租赁合同问题；证据三：工程项目总价表，证明绿化工程、铺种草皮、整理绿化用地计价共245105.35元；证据四：现场照片，证明基地承包价环境遭受严重破坏、损失极大；证据五：营业执照，证明原告是有法人资格、合法经营权。被告广东安康实业有限公司辩称：一、原告没有按照法律规定和承租合同约定履行修复倒塌鸡棚的义务，被告作为守约方有权拒绝支付修复鸡棚前的租金。（一）本案基本事实：原告与被告于2014年7月2日签订了《湛江长山（深圳）生态养殖有限公司长山基地承包出租合同》（下称承租合同），承租合同约定：租赁期限为10年，从2014年7月1日起至2024年6月30日止，年租金为40万元。承租合同签订后被告向原告支付了2014年7月至2016年7月期间（两年）的租金80万元及租赁保证金40万元，7万元办公设备转让费。但到了2015年10月，养殖基地遭遇16级台风吹袭，导致一至六号鸡棚全部倒塌（其中有两个鸡棚在2014年的台风已受损），为此被告发函给原告法定代表人，告知该次台风造成的损失情况并要求派人修复，同时建议减免租金，原告在收到相关函件后曾派人到基地现场处理，但明确拒绝被告要求修复鸡棚的请求，针对原告的违约事实，被告按照法律和合同约定，暂停支付2016年7月后的租金。（二）被告有权拒绝支付原告修复鸡棚前的全部租金。按照承租合同的约定，六个大鸡棚是唯一养殖大鸡的地方，失去这六个鸡棚意味着无法再继续养殖鸡只，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”等上述法律规定，被告支付租金的对价是保证养殖场所的正常使用，原告在明知台风已吹塌鸡棚仍不履行，作为支付租金的一方有理由不缴纳租金；同时经法院组织，原被告双方到养殖基地勘察，已对鸡棚倒塌的事实进行确认，也认为六个大鸡棚就是唯一养殖大鸡的场所，所以承租人在租赁物已全部损毁的情况下不再支付租金符合法律规定。二、原告未按承租合同约定履行修复义务，作为违约方无权解除合同，其提出单方解除合同的诉求属于违约解除，应承担相应的违约责任。（一）原告属于违约方，无权解除合同。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同以及第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等上述规定，结合本案的实际情况来看，原告已经明确表示拒绝修复鸡棚，且不可抗力造成的鸡棚倒塌也使合同无法继续履行，作为守约方可以选择解除合同，而原告作为违约方，无权提出解除合同。（二）原告违约解除合同，应承担相应的违约责任，其要求被告承担赔偿损失以及不退还租赁保证金是没有任何法律和事实依据的。首先，租赁保证金是用于保证双方顺利履行承租合同，原告的违约行为已导致双方不能再继续履行合同，原告属于过错方，无权扣留被告已缴纳的租赁保证金40万元；其次原告违反法律规定和租赁合同约定，在经被告催告后在合理期限内仍未履行主要合同义务，即拒绝修复因不可抗力导致的倒塌鸡棚，这种行为已属于严重违约，所以即使原告因自身违约行为造成损失，该损失也应由原告自行承担，而对于被告由此产生的经济损失原告还应承担赔偿责任；最后，由于原告自2015年10月开始拒绝履行六个鸡棚的修复义务，按照法律规定，被告可以不支付租金，但被告已在2015年6月一次性支付了2015年6月至2016年6月一年的租金，所以原告应返还被告已支付的2015年10月至2016年6月期间的租金共计266666元。综上所述，原告未按照法律规定和承租合同的约定履行修复鸡棚义务，作为违约的一方无权再要求支付租金以及扣留租赁保证金，其单方解除合同属于严重违约，被告无需承担任何赔偿责任，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告广东安康实业有限公司答辩，在举证期限内提供的证据(本诉与反诉证据相同)：证据一：被告/反诉人《营业执照》，证明被告/反诉人主体资格。证据二：湛江长山（深圳）生态养殖有限公司长山基地承包出租合同，证明：1、证明原告/被反诉人没有履行合同约定的修复受损设施的义务，被告/反诉人有权拒绝支付租金、依法解除合同并要求返还租金、保证金及赔偿经济损失；2、原告已将基地办公生活用品等以7万元作价转让给被告/反诉人。证据三：关于请求修复长山养殖基地鸡舍等设施的函，证明被告/反诉人曾就台风造成鸡棚等设施损失请求原告/被反诉人履行修复义务并减免租金，但原告/被反诉人收到函件后不予理睬。证据四：照片，证明被告/反诉人承租的场地因2015年10月份的台风造成的损失情况；证据五：邮件（截图）、名片，证明被告/反诉人通过邮件的方式将《关于请求修复长山养殖基地鸡舍等设施的函》、台风造成损失照片等资料发送至原告/被反诉人法定代表人黄光柳总经理邮箱，及时履行了通知的义务。证据六：电汇凭证、收据、发票，证明：1、被告/反诉人已经向原告/被反诉人支付租赁保证金40万元以及2014年7月至2016年6月两年的租金合计80万元；2、被告/反诉人已支付7万元办公生活用品等费用给原告。证据七：公证书，证明被告/反诉人已过邮件的方式将《关于请求修复长山养殖基地鸡舍等设施的函》、台风造成损失照片等资料发送至原告/被反诉人法定代表人黄光柳总经理邮箱，及时履行了通知的义务，但原告/被反诉人收到函件后不予理睬，没有履行相应的修复义务。经质证：被告对原告证据意见：对证据一，除了原告证明的事实之外，证据还可以证明如下事实：1.被告只是承担日常的保养的义务，对于不可抗力造成的损失由出租方承担；2.被台风吹塌的1-6号鸡棚是唯一养殖大鸡的地方，被告支付租金的基础是六个鸡棚正常使用。对证据二，第一，两份催告函被告方目前为止没有收到；第二，催告函不能证明双方已经对这件事作出实际处理。第三，两份催告函若属实，反而可以证明原告存在单方解除合同的行为。对证据三，对其关联性、合法性、真实性均有异议，无法证明原告存在损失。对证据四，对于三性有意见，第一，拍照的时间不明确，第二，照片也不能证明环境遭受严重破坏，现场照片与双方现场勘查的情况不一致。对证据五无异议。原告对被告提供本诉及反诉证据意见：对证据的真实性均无意见，但是我公司已经复函给他公司，但是反诉原告称没有收到。被告广东安康实业有限公司反诉称：反诉人与被反诉人于2014年7月2日签订了《湛江长山（深圳）生态养殖有限公司长山基地承包出租合同》（下称“承租合同”），承租合同第七条约定：因甲方（被反诉人）原因提前终止或解除合同的，甲方应一次性返还乙方（反诉人）保证金以及剩余租金，同时另行支付乙方所增加的不动产残值（按照十年折旧计）。承租合同签订后，反诉人按时支付了租金以及保证金，双方一直友好合作。然而到了2015年10月4日，反诉人承租位于廉江市的长山养殖基地遭受超强台风“彩虹”（16级）的袭击，造成基地内1至6号大鸡棚全部坍塌，坍塌的大鸡棚压死了一大批鸡，养殖所需的饲料棚房顶全部被风卷走，锅炉房损坏严重，部分小鸡舍房顶受损。同时台风带来的暴雨还导致大量无处躲雨的鸡淋雨生病死亡。台风过后，由于基地损坏严重，无法正常继续养殖，为此反诉人通过书面、邮件、电话等方式告知被反诉人，请求对受损的鸡棚等设施进行修复并减免租金，但是被反诉人收到函件后不理不睬，拒绝履行修复义务。截止反诉之日，养殖基地因台风导致坍塌的鸡棚等设施仍没有修复，反诉人因此造成了巨大的经济损失。按照承租合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当适当减少租金或者延长租期；第二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同的规定，被反诉人违约在先，在被反诉人没有履行修复义务的前提下，反诉人有权拒绝支付租金，此时反诉人亦有权解除承租合同并要求被反诉人返还保证金、租金及赔偿金相应的经济损失。为维护反诉人的合法权益，反诉人特依法提出反诉，请求法院判决：1、请求判令解除《湛江长山（深圳）生态养殖有限公司长山基地承包出租合同》；2、请求判令被反诉人返还租赁保证金40万元；3、请求判令被反诉人返还已缴纳的租金266,666元（2015年10月至2016年6月期间租金）；4、请求判令被反诉人赔偿反诉人经济损失50万元。5、本案的诉讼及相关费用由被反诉人承担。被告广东安康实业有限公司反诉，在举证期限内提供的证据与本诉证据一致。被反诉人(原告)长山生态养殖公司辩称，一、反诉人以遭遇强台风“彩虹”袭击为由，请求被反诉人对受损的大鸡棚等设施进行修复和酌情减免修复鸡舍期间的场地租金。被反诉人在做了现场查看、请示汇报等大量工作后，于2015年11月30日向反诉人作出书面函复（见附件一），告知台风为自然灾害，依双方出租合冋约定，各承担各自损失，场地租金也不能减免。其后，2016年6月第二年租期结束前，5月下旬，反诉人（李志民总经理）明确表示新年度不再续租，提出终止出租合同。被反诉人给予理解，表示同意，要求对方尽快确定撤离和交接的方案。但反诉人并未积极行动，而是一拖再拖。经被反诉人多次电话、短信联系后，6月20日反诉人李总经理才与被反诉人见面会谈。被反诉人要求反诉人出具终止出租合同书面函和搬离承租场地具体方案，反诉人李总当面承诺几天内拿出搬离方案并尽快搬离。然而一周后，仍未见反诉人有任何反应，也无搬离迹象。为此，被反诉人于6月30日向反诉人发出尽快办理承租场地交接《催请函》(见附件二，面交反诉人莫洪光主管)，之后又多次致电或短信联系反诉人李总经理。李表示快则一月，慢则三个月搬离。同年8月22日，被反诉人再次与反诉人李总在安康地产会所面谈，李又表示再要1?3个月的时间搬离。而早在6月30曰送《催请函》时，被反诉人即人性化地对反诉人延迟搬离予以谅解，但要求反诉人缴纳使用场地期间的租金，以后在与反诉人李总的多次通话中也表明了同样态度。但是，反诉人始终采取不理不睬的态度，既不交租，也不搬离，一直拖延，逼使被反诉人提起本次诉讼。以上事实充分说明，主动提出终止合同的是反诉人，到期拒不搬离、又不交租、强占使用被反诉人出租物的也是反诉人，反诉人毫无契约精神，严重违反双方签订出租合同和相关法律法规。根据双方出租合同规定，“因乙方原因提前终止或解除合同的，甲方有权不退还保证金和剩余租金，有权要求乙方按基地出租前状况恢复原状，有权处置乙方增设的设施设备”。二、根据双方签订出租合同第五条第8款：在合同期限内，因不可抗拒原因（包括政策调整、环保问题、政府征收、自然灾害等）或政策性收回继续开展扶贫项目，造成乙方不能继续生产经营，致合同无法履行，双方互不承担责任，各承担自身损失。该条第5款还约定，乙方对承租物有妥善管理责任。合同期内，乙方应正确管理、使用甲方出租物，保持各类出租物完好，保持基地整体面貌、环境、卫生等基本不变，所需维修、维护等相关费用由乙方承担。上述约定非常明确，反诉方有正确管理、使用承租物的责任，承担维修、维护等相关费用。大鸡棚未能维护好，小鸡舍、办公宿舍楼以及绝大部分的绿化草地等未正确使用甚至遭严重破坏，责任均在于反诉人，因此反诉人不但无权请求被反诉人返还租赁保证金、已缴纳的租金和赔偿经济损失，而且还应赔偿因严重破坏“基地整体面貌、环境、卫生”而给被反诉人造成的损失。至于反诉人以《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由”作为减少或不支付租金的依据，理由是不成立的。从以上陈诉即可看出，首先，大鸡棚的损毁不归责于被反诉人，而反诉人则有维护管理不当、不足的责任，假如反诉人平时能尽心尽力维护、台风来临之前有足够的人力对鸡棚进行有效加固（承租以来，反诉人仅有个位数以下的员工喂养鸡，对包括鸡棚在内的各类设施、场地等基本无维护和维修)，受损大鸡棚就不会毁坏，至少不会坍塌。因此，反诉人并不是“不可归责”，而是“有责，可归责”，并理应承担给被反诉人造成的损失。如果说“彩虹”台风属自然灾害，那么双方已有约定——互不担责。因此，反诉人无理由要求被反诉人返还保证金、租金及赔偿等。另外，根据双方合同约定：乙方应切实做好防台风、防水灾等各项自然灾害工作，加强管理，将有可能造成的自然灾害损失降到最低程度。由于反诉人的防自然灾害工作没做好，致使被反诉人遭受巨大损失，反诉人有不可推卸的责任。被反诉人诉请的“终止合同，请求反诉人支付拖欠租金及利息，并赔偿损失和不退还保证金”是合情、合理、合法的。反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，因此，请依法驳回反诉人第2、3、4、5项诉讼请求。被反诉人(原告)为其反诉答辩在举证期限内提供证据：证据一：《致广东安康实业有限公司的复函》(附卷一)；证据二：《关于尽块办理长山养殖基地交接的催请函》(附卷二)。经质证：反诉人表示没有收到该函件(附卷一、附卷二)。本院向原被告示出勘验笔录、图片。原告对《勘验笔录》、《图片》无异议，被告认为：原告1-6鸡棚被台风吹倒的事实经过双方的现场勘察，至少有4个鸡棚双方当事人确认是2015年台风吹倒的。本院查明：原告长山生态养殖公司廉江市××山镇勿××村村投资兴建生态养殖，经营范围：肉鸡养殖、销售，农事产品收购，化肥零售，农牧业技术培训，商品销售。2014年7月2日，原被告协商，原告将该养殖基地租用给被告经营养殖，该基地包括：土地、鸡舍、办公宿舍楼、仓库、配电房等所有建筑物；鱼塘、果树（园）、花木等其他基地附属物，租赁期限为10年（即从2014年7月1日至2024年6月30日）；每年租金为40万元。自双方签订合同五日内，被告需交付第一年度租金40万元和相当于一年租金的保证金40万元，两项合计为80万元，以后均采用先付后用方式，于每年6月25日前一次性支付下年度的租金。租赁保证金对保证履行合同作用，不能冲抵租金。合同还约定：乙方（被告）对承租物有妥善管理责任。乙方应正确管理、使用甲方（原告）出租物，保持各类出租物完好，保持基地整体面貌、卫生等基本不变，所需维修、维护等相关费用由乙方承担。合同第七条：合同解除情形二规定：因乙方原因提前终止或解除合同的，甲方有权不退还保证金和剩余租金，有权要求乙方按基地出租前状况恢复原状，有权处置乙方增设的设备，再就是违约责任规定：如乙方未经甲方同意无故拖延支付租金，拖延时间在30天内的，按应付租金的3%/天收取滞纳金；拖鞋时间达30-60天的，按应付租金的5%/天收取滞纳金。乙方拖欠租金超过60天，甲方有权解除合同，有权无偿收回包括乙方投入的所有动产与不动产，乙方所交租保证金作为补偿金不予退还。原、被告合同签订生效后，被告支付了一年的租金40万元和保证金40万元，共计80万元。原告交付长山基地给被告经营使用。被告经营期间再次支付了2015年7月1日至2016年6月30日止租金40万元。被告在租赁原告的基地使用过程中，原告认为：被告不按合同履行义务，被告养鸡不在鸡舍内养，而且放在外面养，造成原告基地内绿化草坪被毁，严重破坏基地生态环境，对于基地其他设备设施，没有尽到妥善管理，完全改变了原有面貌，将原有的一个花园式养殖基地毁成一个荒凉野草丛生的养鸡场。给原告造成了巨大的经济损失。特别是被告表示6月底过去年度租期满后不再续租，要求解除合同。而当租期届满后，被告拒不交租，也不与原告商定解除合同有关事宜。原告向被告发出“催请函”和“敦请尽快搬离基地函”。但仍未获解决。而被告认为：2015年10月4日超强台风“彩虹”（16级）袭击，造成基地内1至6号大鸡棚全部坍塌，原告未按照法律规定和承租合同的约定履行修复鸡棚义务，原告方无权再要求支付租金以及扣留租赁保证金，其单方解除合同属于严重违约，被告无需承担任何赔偿责任，因而引起纠纷。原告于2016年12月9日诉至本院，请求法院处理。另查明：被告盖章确认的《固定资产清单(租赁)》载明除土地、鱼塘、果树（园）、花木等其他基地附属物外，租赁原告的房屋、供电系统、绿化工程、围墙、大鸡栅、饲料栅、小锅炉、自动发电机组及养鸡设备的财产价值高达13938133.02元，其中1-6号(6个)鸡棚价值共292278.22元。被告至今使用原告基地养殖。本院认为：本案属租赁合同纠纷。原告向本院主张解除承包出租合同，被告反诉亦主张解除合同。解除合同是原被告双方真实意思表示，且有违反法律规定，没有侵害他人的合法权益，本院根据双方当事人的意愿，同意原被告解除于2014年7月2日签订的《湛江长山（深圳）生态养殖有限公司长山基地承包出租合同》。“彩虹”（16级）超强台风袭击六大鸡棚属不可抗力事由，鸡棚倒塌由谁负责维修，原被告对《出租合同》第五条第5款“……。所需维修、维护等相关费用由乙方承担”的理解存在争议，以致于被告拒付整个基地租金给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院认为，根据合同使用词语“维修”，所谓的“维修”是指“维护、保养、修理”意思，是对租赁物所需一般维护、保养。本案中，六大鸡棚全部倒塌，不能通过一般维修就可以恢复使用，需要投入大量资金重建。原被告在合同中没有对此特殊情况作任何约定，原告以此条款认为由被告负责“维修”恢复鸡栅使用的责任，不符合交易习惯及公平合理原则，本院不予采纳，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁的维修义务，但当事人另有约定除外”的规定，因当事人在合同中没有对租赁物倒塌重建责任的约定，原告应当承担重建交付给被告使用责任。被告除6个鸡棚不能使用外，还在鸡棚处圈养鸡只，且至今还在使用租赁原告的场地、房屋、绿化工程、围墙、饲料栅及养鸡设备等。被告以鸡棚全部倒塌不能使用为由拒付原告整个基地租金理据不足。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定履行自己的义务”及第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，至使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以减少租金或者不支付租金；……”的规定，被告应支付2016年7月1日至2016年12月30日尚使用租赁物部分的租金，但应减除6大鸡栅(自2015年10月4日至2016年12月30日)不能使用部分租金。6大鸡栅租金计算，因被告不能提供6大鸡栅每年租金数据，可酌情按《固定资产清单(租赁)》载明的6大鸡栅价值占整个基地租金价值百分比确定租金，即10410元(292278.22÷13938133.02×400000÷365×453)。因此，被告尚应支付原告租金189590元(200000－10410)。被告拖欠原告租金造成其利息损失，按照中国人民银行货款基准利率(年利率4.35%)计，计得4112元(189590×4.35÷365÷100×182)。对于原告主张被告不履行合同约定，不予退还保证金40万元问题。本案中，被告除拒付6大鸡棚租金合理外，拒付原告的房屋、供电系统、绿化工程、围墙、饲料栅、小锅炉、自动发电机组及养鸡设备等以及土地、鱼塘、果树（园）、花木等其他基地附属物的租金属违约行为。而被告租赁原告标的物主要是养殖鸡只，6大鸡棚对被告养殖非常重要，鸡棚倒塌不能维修供被告使用，原告应当按照合同法的规定履行重建鸡棚给被告使用义务，但原告不履行法定义务，亦属违返法律强制性规定。对此，双方均有过错，根据公平合理原则，解除合同时，被告支付使用租赁物的租金给原告同时，原告应予退还40万元保证金给被告。对于原告要求被告赔偿原告经济损失42.07万元。原告主张被告拆除小鸡舍设备和被告养鸡造成养殖基地绿化损坏的损失，因原告没有提供证据证明，且原告不要求对其损失进行评估，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告主张被告赔偿损失证据不足，本院不予支持。对于被告提出反诉，要求原告退还保证金40万元，本院在本诉中已作处理；被告主张原告返还已缴纳2015年10月至2016年6月期间租金266666元及赔偿经济损失50万元的理据均不足，根据上述的合同法和民事诉讼法的相关规定，应予驳回被告该两项反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告湛江长山（深圳）生态养殖有限公司与被告广东安康实业有限公司于2014年7月2日签订的《湛江长山（深圳）生态养殖有限公司长山基地承包出租合同》。二、限被告广东安康实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付2016年7月1日至2016年12月30日租金189590元、利息4112元给原告湛江长山（深圳）生态养殖有限公司。三、驳回原告湛江长山（深圳）生态养殖有限公司其他诉讼请求。四、反诉被告(原告)湛江长山（深圳）生态养殖有限公司于本判决之日起十日内返还保证金40万元给被告广东安康实业有限公司。五、驳回反诉原告(被告)广东安康实业有限公司其他的反诉请求。上列判决的二、四项，如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14026元，由原告湛江长山（深圳）生态养殖有限公司负担11363元，被告广东安康实业有限公司2663元。反诉案件受理费7650元，由反诉原告(被告)广东安康实业有限公司负担5028元，反诉被告(原告)湛江长山（深圳）生态养殖有限公司负担2622元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 黄坤亮人民陪审员 何 乐人民陪审员 张洪华二〇一七年四月三日书 记 员 韦丽珍附法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定履行自己的义务”，第二百二十条“出租人应当履行租赁的维修义务，但当事人另有约定除外”；第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，至使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果” 关注微信公众号“”