（2016）鲁1003民初4243号
裁判日期: 2017-04-03
公开日期: 2017-11-17
案件名称
邓伟文与威海卓达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
威海市文登区人民法院
所属地区
威海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓伟文,威海卓达房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第二条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条
全文
山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1003民初4243号原告：邓伟文。委托诉讼代理人：高斌，山东健华律师事务所律师。被告：威海卓达房地产开发有限公司，住所地威海市南海新区金海路1号卓达城市运营中心。法定代表人：谭步勇，董事长。委托诉讼代理人：张少勇，公司员工。原告邓伟文与被告威海卓达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，被告威海卓达房地产开发有限公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回，后，被告威海卓达房地产开发有限公司提起上诉，威海市中级人民法院裁定予以维持。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓伟文委托诉讼代理人高斌，被告威海卓达房地产开发有限公司委托诉讼代理人张少勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓伟文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房产订购协议书》；2.判令被告返还订房款307694元及利息（自2011年4月1日起至实际还款之日止，以307694元为本金按中国人民同期贷款利率计算）。事实和理由：2011年4月2日，原、被告签订了《房产订购协议书》一份，约定：原告订购被告在威海文登南海新区金海路和现代路交叉口开发的莱茵小镇BX号X单元X室房产一套，面积82.66平方米，单价3722.41元/平方米，总价款307694元，交房时间为2013年12月31日。原告已向被告交纳订房款307694元，但近五年，被告仍不能交付合同约定的房屋，原告在此期间多次催促交房，被告至今无法明确答复。经查，涉案房屋至今未达到预售条件，无法实现原告的合同目的。请求判如所请。威海卓达房地产开发有限公司辩称，《房产订购协议书》第三条第二款约定：原告行使解除权的期限为2012年4月1日至2012年4月7日，根据《合同法》第95条及《商品房买卖合同司法解释》第15条规定：解除权行使期限的除斥期间为一年。原告于2016年11月21日起诉，除斥期间已届满，且该期间不因任何情况而中止、中断。请求驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2011年4月2日，原、被告签订《房产订购协议书》（以下甲方为被告、乙方为原告），约定：乙方订购甲方的莱茵小镇BX号X单元X室房产一套，面积82.66平方米，单价3722.41元/平方米，总价款307694元；暂定交房时间为2013年12月31日，在建设期间乙方无法享受房产出租或自住所带来的效益，乙方可选择如下方式处置订购房产：自付清约定全部订房款之日起满一年后的7日内，如乙方订购的房产单价未能达到5200元/平米，乙方可选择单方解除合同；协议签订时，乙方对订购房产项目尚不具备商品房预售许可条件的事实均已明知，乙方不追究甲方任何责任。订购协议另约定了其他事项。原告于2011年3月26日交纳定金1万元、于2011年3月31日交纳房款297694元，共计307694元。至起诉前，被告未取得商品房预售许可证明。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容【注：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方法；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项】，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。据此，因《房产订购协议书》具备了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房的销售方法、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容，且原告已全额交付房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，因被告至起诉前未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《房产订购协议书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，被告应返还原告已交纳的房款307694元；虽然协议约定“协议签订时，乙方对订购房产项目尚不具备商品房预售许可条件的事实均已明知，乙方不追究甲方任何责任”，但因法律禁止销售未取得商品房预售许可证明的房产，故该条款应属无效条款，对原、被告不法律产生约束力。同时，可以看出，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，仍然销售，而原告也在明知被告未取得商品房预售许可证明的情况下，仍然购买，其双方的过错程度相当，以被告赔偿原告利息损失的50%比较公平。被告之辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、原告邓伟文与被告威海卓达房地产开发有限公司于2011年4月2日签订的《房产订购协议书》无效；二、被告威海卓达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告邓伟文房款307694元；三、被告威海卓达房地产开发有限公司以上述房款为本金按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的标准赔偿原告邓伟文自2011年4月1日起至实际付款之日止的利息损失的50%，并于实际付款当日结清；四、驳回原告邓伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5916元，由被告威海卓达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 王善东审 判 员 汪渤清人民陪审员 徐国军二〇一七年四月三日书 记 员 杨 柳 关注公众号“”