（2016）川0107民初5400号
裁判日期: 2017-04-29
公开日期: 2017-09-04
案件名称
原告四川盛世中瑞物业服务有限公司（以下简称盛世中瑞物业公司）与被告唐海蓉、陈隆荣物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川盛世中瑞物业服务有限公司,唐海蓉,陈隆荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第一百四十八条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初5400号原告（反诉被告）：四川盛世中瑞物业服务有限公司。法定代表人：陈承伟。委托诉讼代理人：彭晓，公司员工。委托诉讼代理人：徐建洪，公司员工。被告（反诉原告）：唐海蓉。被告（反诉原告）：陈隆荣。原告四川盛世中瑞物业服务有限公司（以下简称盛世中瑞物业公司）与被告唐海蓉、陈隆荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告唐海蓉、陈隆荣在举证期限届满前提起反诉，经本院审查予以受理。本院依法适用简易程序，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告盛世中瑞物业公司的委托诉讼代理人彭晓、徐建洪，被告陈隆荣到庭参加诉讼。被告唐海蓉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告盛世中瑞物业公司向本院提出诉讼请求：二被告给付2014年10月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费3618.36元、滞纳金2280.18元。事实和理由：二被告系原告提供物业服务项目“嘉楠美地”小区4栋2单元201号房屋的业主。二被告自2014年10月至今，拒绝向原告交纳物业服务费等相关费用。依据原告与涉案小区开发商成都金富兴置业有限公司签订的《嘉楠美地（金福星苑）前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）的约定，业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按欠费额的千分之三向原告支付违约金。截止2016年3月31日，二被告共欠付物业服务费3618.36元、滞纳金2280.18元。原告与二被告多次协商，二被告至今未交纳上述费用，原告故诉至法院。被告陈隆荣、唐海蓉本诉辩称及反诉诉称，拒交物业服务费的原因是：1.电瓶车停在小区单元门口被盗；2.小区公共环境卫生较差、绿化差物业管理上存在质量问题；3.小区内车辆乱停乱放占用消防车道，公共设施设备维护没有尽到维护义务，停车场设备损坏未修理；4.小区住盖商及违章搭建情况比较严重。综上，请求法院判令驳回原告诉讼请求并判令：1.原告赔偿被告电动车被盗损失2280元；2.原告按原标准减半收取物业管理费；3.原告赔偿小区私搭、乱建给被告造成通风采光日照损失5000元，以及公共空间绿地道路被乱占、乱用等情形造成的其他相关损失2000元。针对本案反诉，原告盛世中瑞物业公司辩称：1.关于车辆被盗，小区里有张贴公示，非机动车应停到指定的位置；2.关于小区内的住盖商和违章搭建的情况，原告已制止劝阻和上报了相关单位的义务，且原告没有执法权；3.关于物业费减半收取，原告已积极履行了义务，应按合同1.8元/平方米来收取。本院经审理认定事实如下：二被告是位于成都市武侯区武青北路5号“嘉楠美地”小区4栋2单元201号房屋的业主，其房屋建筑面积为111.68平方米。2010年12月23日，原告与成都金富兴置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为“嘉楠美地”小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止；电梯住宅的物业服务费标准为1.8元/月·平方米，业主按季于每季度第一月的10号前交纳，该物业服务费不包含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支；原告接受环卫等专业单位的委托代收环卫等费用，业主应在每月10日前交纳上月的环卫等代收费用；逾期支付物业服务费及相关代收费用的，业主从逾期之日起按欠费额的每日千分之三向原告支付违约金，跨年度欠费的，从逾期之日起按欠费额的千分之五向原告支付违约金；原告应按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生工作；原告对物业共有部位及设施设备的管理和维护包括有，每月检查一次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、水景等，发现问题及时维修；每月巡查、维护一次健身设施、儿童乐园等公益性文体设施，发现或接报故障立即维修；路标、安全标志灯每月检查一次，发现问题及时维修；电子防盗、监控、报警系统等每周例行检测一次，每半年对设备集中保养一次；房屋主体承重结构部位、户外墙面、顶面、地面需要维修的，属于小修范围的及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新、改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会提出报告和建议，根据业主大会决议实施；小区实行封闭式管理，门岗24小时值勤；24小时巡逻、值班；原告对业主违反《临时管理规约》约定的禁止性行为进行劝住、制止，对于劝阻制止无效的，及时向政府有关部门报告。“嘉楠美地”小区的《临时管理规约》规定业主在使用物业中不得违法搭建建筑物、构筑物，占用平台等共有部分。二被告入住涉案物业后，未向原告交纳2014年10月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费，原告催收上述物业服务费未果。根据本院受理的其他同类型案件查明的事实，原告未对涉案小区楼道地面瓷砖损坏、楼梯间的楼梯损坏、楼梯间的开关面板损坏进行修复。2015年4月28日，原告对涉案小区临街商铺及部分业主搭建楼梯、板房等情况向相关行政部门进行了报告。原告在管理涉案小区期间，对小区内已损坏的休闲椅、娱乐设施等进行了更换，在小区水池边张贴了安全提示。上述事实有，原告提交的房屋信息摘要、《前期物业服务合同》及附件、《临时管理规约》、商品房买卖合同及补充协议、缴费通知单、催收照片、来访来电来函登记表、购买娱乐设施的送货单、水池及休闲椅照片、关于嘉楠美地违章搭建的报告、消防演练的照片，被告提交的小区照片、小区大门视频、小区问题反映表及业主签字表等证据及当事人陈述笔录在案予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，原告与成都金富兴置业有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对“嘉楠美地”小区全体业主具有约束力，原告作为物业管理企业为“嘉楠美地”小区进行了物业管理服务，被告作为“嘉楠美地”小区的业主，应当按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费，经本院核算2014年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费为3618.43元（111.68平方米×1.8元×18个月），故本院对原告要求被告支付物业服务费3618.36元的诉请予以支持。对于被告提出拒交物业服务费及提出反诉请求的理由。本院认为，1.关于电瓶车被盗，小区内有指定停车场所，且原告对此作了提示与告知，但被告未将车辆停放在指定位置，故本院认为原告不应就被告车辆被盗承担责任。2.关于小区的进出安保问题、卫生绿化问题、消防通道被占用、停车场设备及消防标志损坏问题，二被告所提交的照片、视频尚不足以证明上述问题长期持续存在。3.关于小区监控设备部分损坏问题，依据《前期物业服务合同》的约定，原告没有更换监控设备的合同义务，监控设备更换需使用涉案物业的维修资金。4.关于小区违章搭建问题，原告已向相关行政部门进行了报告。5.关于小区水池未有警示标志、娱乐设施及休闲椅损坏问题，原告提交的证据显示其对该问题已经进行处理。6关于小区楼道地面瓷砖损坏、楼梯间的楼梯损坏、楼梯间的开关面板损坏问题，依据《前期物业服务合同》的约定，原告对物业共有部位属于小修范围内的应及时组织修复，从二被告提交的照片来看，上述问题均属于小修范围内，应由原告进行修复，但原告未修复，因此原告的物业服务在此方面存在一定瑕疵。由于物业服务是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公告设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，同时，被告亦未向本院举证证明原告因上述服务瑕疵对其造成的具体损失，故二被告以原告物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费并要求原告赔偿其损失的理由不充分，本院不予采纳。对于原告主张的滞纳金，即《前期物业服务合同》所约定的违约金。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，导致二被告未按约支付物业服务费等费用，因此本院对原告要求二被告支付滞纳金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下：一、唐海蓉、陈隆荣于本判决生效之日起十日内向四川盛世中瑞物业服务有限公司支付2014年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费3618.36元；二、驳回四川盛世中瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求三、驳回唐海蓉、陈隆荣的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，均由唐海蓉、陈隆荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 翟辉容二〇一七年四月二十九日书 记 员 董慧敏 更多数据：