（2017）豫05民终789号
裁判日期: 2017-04-29
公开日期: 2017-11-20
案件名称
梁彦芹、安阳市市场发展服务中心租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁彦芹,安阳市市场发展服务中心
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫05民终789号上诉人（原审原告）：梁彦芹。委托诉讼代理人：田学锋，安阳市文峰区“148”法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：安阳市市场发展服务中心。法定代表人：陈杰，该中心主任。委托诉讼代理人：刘丽萍，女，该中心工作人员。委托诉讼代理人：张凤霞，河南九明律师事务所律师。上诉人梁彦芹因与上诉人安阳市市场发展服务中心（以下简称市场发展中心）租赁合同纠纷一案，均不服河南省安阳市文峰区人民法院于2016年12月2日作出的（2015）文民一初字第1598号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。梁彦芹上诉请求：1、改判文峰区人民法院（2015）文民一初字第1598号民事判决为被上诉人向上诉人赔偿合同违约损失、可得利益及利息156.36万元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决被上诉人给付梁彦芹政府一次性定补30万元，创卫投入19万元，商户搬迁费12.43万元是正确的，但未支持上诉人要求被上诉人给付预期可得利益和投资款利息156.36万元的请求是错误的，对该部分的判决属于认定事实和适用法律错误。被上诉人的行政行为明显违反了双方协议的约定，其行为明显违约，应对上诉人承担违约赔偿责任。市场发展中心辩称,梁彦芹上诉要求市场发展中心给付可得利益和投资款利息没有事实和法律依据，也与双方签订协议中的第11条的内容不符，市场关闭是因上级规划等不可抗力因素造成的，市场发展中心并不存在过错，不存在违约情况，不应承担任何违约赔偿责任，请求驳回梁彦芹的诉讼请求。市场发展中心上诉请求：1、撤销文峰区人民法院（2015）文民一初字第1598号民事判决，改判驳回梁彦芹的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：政府确实下达过文件对定为市升级的农贸市场实行政府一次性财政定补，但南门西农贸市场并未列为改造升级市场对象，根据文峰区文政办[2011]15号关于调整2011年文峰区农贸市场升级改造工作目标的请求内容，该市场为调整关闭，而不是升级改造，故该市场不符合政府财政定补给付条件。双方在合同中明确约定市场的经营是以被上诉人为主，上诉人只是起协助作用，在市场正常经营中，政府要求创卫活动的相关费用理应由被上诉人承担，清理垃圾费、处理四邻关系费用等不能笼统认定为是创卫投入，且被上诉人也没有提供正式的票据，空白条不能证明其支出费用的真实性，不符合证据的认定规则，其请求不应支持。被上诉人请求的商户搬迁费系其在市场经营过程中与第三方产生的经济纠纷，与市场发展中心无关，一审判决由市场发展中心承担该项费用没有依据。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院支持市场发展中心的上诉请求。梁彦芹辩称,市场发展中心违反约定的事实清楚，因其违约导致梁彦芹遭受巨大经济损失，其上诉所述完全与事实不符，一审判决市场发展中心向梁彦芹支付政府一次性定补30万元，创卫投入19万元，商户搬迁费12.43万元的事实清楚，证据充分，市场发展中心应当赔偿上述费用。请求驳回市场发展中心的上诉请求，支持梁彦芹的上诉请求。梁彦芹向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告合同违约损失（包括政府补贴、创卫、商户搬迁、利息损失）共计156.36万元。一审法院认定事实：2008年7月28日，被告市场发展中心作为出租方（甲方）与原告梁彦芹作为承租方（乙方）签订《南门西农贸市场建设与承包合同》，合同约定：（一）建设承包市场名称：南门西农贸市场；（二）承包期限捌年，自2008年10月1日至2016年9月30日；（三）乙方全额投资该市场，并对该建成的市场进行承包经营，乙方每年向甲方交纳市场服务费1.3万元；（十一）乙方承租期间，如遇市场规划改变或其他不可抗拒因素造成市场无法存续，则本合同自行终止，双方互不追究任何责任。合同签订后，原告先后为清理原址堆放的垃圾花费10万元、处理四邻地面、墙面等工程支付3万元、市场内建筑工程施工支付施工队126.828万元、三年创卫改制支付6万元；投入计147万元资金建成24间门面房、1200平方米彩钢大棚、64个菜台、140个后摊位、20公分砼地面，面积为3015平方米的南门西农贸市场，并投入运营。2011年市政府批准《南门西农贸市场》为市升级农贸市场之一，并于2011年4月6日公示。对定为市升级的农贸市场，政府实行一次性财政定补：每平米补贴100元。被告未按文件规定对原告市场进行定补。原告委托工作人员梁新明在2011年2月7日分别与承租人陈田签订市场摊位租赁合同约定：承租人陈田租赁南门西综合农贸市场摊位东排27-29号使用，摊位费每月每个摊位200元，一次性交清壹年摊位费为7200元；与承租人邢四涛约定：承租人邢四涛租赁南门西综合农贸市场摊位西排10-11号使用，摊位费每月每个摊位200元，一次性交清壹年摊位费为4800元；与承租人范奎花约定：承租人范奎花租赁南门西综合农贸市场营业房东排3-4号使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好。房费每月每间600元，一次性交清壹年房费为14400元。上述租赁期限从2011年2月8日至2012年2月7日。2011年3月5日，与承租人高利子签订市场摊位租赁合同约定：承租人高利子租赁南门西综合农贸市场摊位西排14-16号使用，摊位费每月每个摊位200元，一次性交清半壹年摊位费为7200元，租赁期限从2011年3月8日至2012年3月7日。2011年7月6日，与承租人王运海签订市场摊位租赁合同约定：承租人王运海租赁南门西综合农贸市场摊位东排16-20号使用，摊位费每月每个摊位200元，一次性交清壹年摊位费为12000元；与承租人张顺约定：承租人张顺租赁南门西综合农贸市场摊位后院6排1-12号租赁乙方使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为10800元；与承租人玉芬约定：承租人玉芬租赁南门西综合农贸市场摊位后院1排16-17号租赁乙方使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为1800元；与承租人山只约定：承租人山只租赁南门西综合农贸市场摊位后院3排1-13号租赁乙方使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为11700元；与承租人军顺约定：承租人军顺租赁南门西综合农贸市场摊位后院5排1-10号租赁乙方使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为9000元；与承租人李素芹约定：承租人李素芹租赁南门西综合农贸市场摊位后院3排14-15号租赁乙方使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为1800元；与承租人玉芹约定：承租人玉芹租赁南门西综合农贸市场摊位后院2排13-15号租赁乙方使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为2700元；与承租人西凤约定：租赁南门西综合农贸市场摊位后院2排1-10号使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为9000元；与承租人高敏约定：承租人高敏租赁南门西综合农贸市场摊位后院4排11-13号使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为2700元；与承租人李玉红约定：承租人李玉红租赁南门西综合农贸市场摊位后院4排1-10号使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为9000元；与承租人秀花：承租人秀花租赁南门西综合农贸市场摊位西排28-29号使用，摊位费每月每个摊位200元，一次性交清半年摊位费为2400元；与承租人老胖约定：承租人老胖租赁南门西综合农贸市场营业房西排5-6号租赁乙方使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好，房费每月每间600元，一次性交清壹年房费为14400元；与承租人平印约定：承租人平印租赁南门西综合农贸市场营业房西排7-8号租赁乙方使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好。第二条，房费每月每间600元，一次性交清壹年房费为14400元。上述合同租赁期限均自2011年7月8日至2012年7月7日。2011年8月5日，与承租人王林峰签订市场营业房租赁合同约定：承租人王林峰租赁南门西综合农贸市场营业房后院排19-20号使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好，房费每月每间600元，一次性交清壹年房费为14400元；与承租人张四只签订市场营业房租赁合同约定：承租人张四只租赁南门西综合农贸市场营业房后院排17-18号租赁乙方使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好，房费每月每间600元，一次性交清壹年房费为14400元；与承租人红涛签订市场营业房租赁合同约定：承租人红涛租赁南门西综合农贸市场营业房东排特1号使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好，房费每月每间600元，一次性交清壹年房费为7200元；与承租人范保香签订市场营业房租赁合同约定：承租人范保香南门西综合农贸市场营业房后院排21-22号使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好，房费每月每间600元，一次性交清壹年房费为14400元；与承租人肖海涛签订市场营业房租赁合同约定：承租人肖海涛租赁南门西综合农贸市场营业房东排1-2号使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好。房费每月每间600元，一次性交清壹年房费为14400元；与承租人卢向丽签订市场营业房租赁合同约定：承租人卢向丽租赁南门西综合农贸市场营业房后院排14-16号使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好，房费每月每间600元，一次性交清壹年房费为21600元。上述合同租赁期限均自2011年8月8日至2012年8月7日。2011年8月6日，与承租人肖海涛签订市场摊位租赁合同约定：承租人肖海涛租赁南门西综合农贸市场摊位后院1排11-15号使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为4500元，合同期满继续租赁者，提前一个月签订新合同，租赁期限从2011年8月8日至2012年2月7日。2011年9月6日，与承租人王运海签订市场营业房租赁合同约定：承租人王运海南门西综合农贸市场营业房后院排9-13号租赁乙方使用，营业房中设施主要有水电表，卷闸门，地板砖，均完好，房费每月每间600元，一次性交清半年房费为18000元；与承租人王运海签订市场摊位租赁合同约定：承租人王运海租赁南门西综合农贸市场营业房后院东排1-5号租赁乙方使用，摊位费每月每个摊位150元，一次性交清半年摊位费为4500元。上述合同租赁期限均自2011年9月8日至2012年3月7日。原告与前述26家商户签订的合同均约定：合同期满继续租赁者，提前一个月签订新合同。如甲方（即原告）违约赔偿乙方（商户）年租金额50%作为补偿。另认定：一、2008年5月7日下午，文峰区政府组织召开会议，专题研究在曙光路北段王村段、北大街铁狮口、南门西及二三道街办事处辖区内部队家属院等四个地块各建设一个临时性农贸市场有关问题，文峰区政府、市场发展中心、文峰区城建局、城管局、国土资源局、工商分局、行政执法分局、规划分局、公安消防大队及相关街道办事处负责同志参加了会议，会议以文政阅[2008]1号会议纪要决定，按照市政府创卫要求，决定在南门西建设一个临时性农贸市场，农贸市场所在辖区和单位原则上无偿提供场地，并搞好相关服务和协调工作，农贸市场原则上委托市场发展中心建设，建成后收益问题由建设单位和街道办事处协商处理。二、合同签订后，原告于2008年7月28日至10月底，投入资金147万元建成南门西农贸市场，并投入运营。三、2011年12月10日，安阳市华安房地产开发有限公司向南门西临时农贸市场经营者和各位商户张贴告示：据安阳市场发展中心安市发[2011]85号文件精神及文峰区人民政府文群[2011]号文意见，本着无偿使用、无偿拆除的原则，现特告知你们，限期三日内进行搬迁和拆除即2011年12月11日至2011年12月13日，逾期不搬者，造成的一切损失，后果自负。四、2011年9月19日22时54分，原告的弟弟梁新明报警称因南门西农贸市场征地拆迁发生纠纷；2011年12月13日22时09分，原告的弟弟梁新明再次报警称有人在南门西市场门前挖沟。五、2011年11月10日，文峰区委群工部、信访局向安阳市信访局递交的《关于南门西农贸市场承租人梁彦芹等人反映问题的情况说明》中称，2008年市政府号召创建国家卫生城市，文峰区政府为解决南门西占道经营问题，通过多次协调市场发展中心、华安房地产公司等相关部门，最终形成文政阅[2008]1号会议纪要意见，在华安房地产公司所有的场地上建设临时性农贸市场，梁彦芹作为投资商并承包建设，经营该农贸市场。2011年10月31日，市场发展中心在向安阳市信访局递交的安市发[2011]85号《安阳市市场发展中心关于梁彦芹等30余人信访案件的调查处理意见报告》中称，2008年7月，梁彦芹根据文峰区文政阅【2008】1号会议纪要意见，与市场发展中心签订了建设与承包合同，期限8年，在南门西投资近百万元建设了南门西农贸市场，近期，安阳市华安房地产开发公司以场地所有者名义让承包人限期搬迁，并于9月19日晚强行将市场推倒。六、2005年1月27日安阳市国土资源局向华安房地产开发公司颁发了安国用(25)第1960号土地使用证书。七、2013年1月31日，梁彦芹以市场发展中心、华安房地产公司、文峰区政府为共同被告向安阳市中级人民法院提起诉讼，安阳市中级人民法院于2013年7月5日作出(2013)安中民二初字第7号民事判决书，判令华安房地产公司于判决书生效之日起十日内赔偿梁彦芹财产损失160.263万元。梁彦芹与华安房地产公司均不服该判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级法院认为梁彦芹主张工程款126.828万元，该市场已被拆除，亦未保存施工材料；不具备鉴定条件，因此原审判决依据梁彦芹举证的建设工程施工合同、工程款收款收据、工程预算书认定工程造价126.828万元并无不当。但建设承包合同约定该市场的经营期限为八年，经营期限届满后，所有权归市场发展中心所有，现梁彦芹已运营三年，因此，在计算该市场被拆除时的价值时应当按比例进行折旧，折算后应为79.2675万元。2013年12月9日，河南省高级人民法院作出(2013)豫法民一终字第164号民事判决书，改判华安房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿梁彦芹损失79.2675万元。八、梁彦芹在河南省高级人民法院二审过程中，经合议庭向其释明。其上诉理由第二项即要求市场发展中心因合同违约赔偿其可得利益损失202.44万元与一审中要求市场发展中心对华安房地产公司的侵权行为承担连带赔偿责任的诉讼请求内容不一致，该项上诉请求不作为本案二审审理范围，以及市场发展中心是否应当因违约赔偿梁彦芹可得利益损失202.44万元不作为本案二审争议焦点，梁彦芹对此无异议，并表示其将另行主张。上述事实有原告梁彦芹提供的文峰区政府文政阅[2008]1号会议纪要、南门西农贸市场建设与承包合同、建筑装饰工程施工合同、建筑工程预算书、工程施工人梁新成收到条、南门西农贸市场摊位租赁合同、垃圾清理费收到条、结算工程款收到条、工程款欠条、借条、南门西农贸市场创卫开支单据、交纳管理费用票据、华安房地产2011年12月10日张贴的告示、信访登记记录、政府网站网页、考勤表、交费单、安阳市中级人民法院(2013)安中民二初字第7号民事判决书、河南省高级人民法院(2013)豫法民一终字第164号民事判决书、邮件回单；被告市场发展中心提供的减免农贸市场承包费的请示复印件、南门西农贸市场情况说明复印件、南门西农贸市场平面图照片、安阳市城市建设三年计划文件汇编（二）、安阳对外经济技术合作项目书、2011年002规划条件书复印件、文峰区商务局关于变更2011年度农贸市场升级改造目标的说明复印件、文峰区政府文政办（2011）15号文复印件予以证明。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者不履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告市场中心在与原告签订《南门西农贸市场建设与承包合同》时将使用权为案外人华安房地产公司的场地交由原告投资建设农贸市场，且合同期间约定8年在合同履行3年之时，案外人华安房地产公司强行将场地予以收回，导致原、被告间的合同不能继续履行，被告应对此承担相应的违约责任。原告主张被告赔偿合同可得利润的诉讼请求，依法不予支持；原告主张的政府补贴30万元的诉请，原告建成的市场3015平方米，按市政府有关文件，对升级的农贸市场，政府实行一次性每平米补贴100元财政定补，被告未提供证据已按文件规定向原告支付该款，原告的该项诉请，依法予以支持；原告主张的创卫投入19万元的诉请，符合本市客观管理事实，依法予以支持；原告主张商户搬迁费12.43万元的诉请，原告与商户签有协议，原告相对于商户已构成违约，系原告的实际损失，依法予以支持。原告主张的借款利息的诉请，所提供的证据不能证明与本案有关联性，原告的该项诉请，证据不足，依法不予支持。被告辩称，原告本次诉讼属重复诉讼，因原告向华安房地产公司主张的系侵权责任纠纷，本次诉讼是原告向被告主张的租赁合同纠纷，不属同一诉讼；原告不能继续履行案涉合同，系案外人华安房地产公司主张场地使用权导致，不属于原、被告双方合同第十一条约定的情形，对被告的辩解，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告安阳市市场发展服务中心于本判决生效之日起十日内向原告梁彦芹支付政府补贴30万元、创卫费用19万元、商户搬迁费12.43万元，合计61.43万元；二、驳回原告梁彦芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18872元，由原告梁彦芹负担8929元，被告安阳市市场发展服务中心负担9943元。本院二审期间，上诉人梁彦芹未提交新证据，上诉人市场发展中心提交文峰区商务局2011年11月18日关于南门西农贸市场关闭的情况说明，2011年11月22日关于南门西农贸市场验收的申请，安阳市城市建设三年计划农贸市场升级改造领导小组办公室2011年6月1日关于调整2011年度全市农贸市场升级改造工作目标的说明和安阳市市场发展服务中心安市发[2011]90号关于拨付2011年度农贸市场升级改造资金补贴款的请示。用于证明南门西农贸市场没有被列为升级改造对象，其不应获得政府对升级市场定补的专项资金。梁彦芹质证认为市场发展中心提交的上述材料在一审时均已提交，不属于新证据，二审不应重复质证。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，市场发展中心、梁彦芹对双方于2008年7月28日签订《南门西农贸市场建设与承包合同》，梁彦芹实际投资建设并经营该市场至2011年9月份的事实没有异议。市场发展中心不认可该农贸市场在2011年年初被定为升级农贸市场和2011年1月14日的商都网安阳信息港公示内容与其提交的文峰区商务局关于变更2011年度农贸市场升级改造目标的说明和文峰区政府办公室文政办[2011]15号文件的内容不符，也与其2011年10月31日出具的安市发[2011]85号关于梁彦芹等30余人信访案件的调查处理意见报告中称该农贸市场被拆除是因文峰区政府统一规划调整等不可抗力因素导致拆除的事实不符。因双方在《南门西农贸市场建设与承包合同》中明确约定，由市场发展中心提供场地，由梁彦芹在该场地上建设农贸市场并承包经营该农贸市场，期限为8年。市场发展中心签订合同时在明知该土地系案外人安阳市华安房地产开发有限责任公司享有土地使用权的情况下，其能够预见而且应当预见到该土地使用时间具有较大不确定性因素的情况下，仍与梁彦芹约定8年的承包经营期限，导致梁彦芹在投资经营该市场仅3年之后，该市场即被安阳市华安房地产开发有限责任公司强行拆除。市场发展中心对双方签订合同并导致合同履行不能存在明显的违约行为，应当承担相应的违约责任。且在安阳市华安房地产开发有限责任公司与梁彦芹发生用地纠纷后，市场发展中心没有证据显示其尽到了积极协调、合理协助处理之义务，而是以该市场拆除符合双方合同第11条的约定进行抗辩。本案中，梁彦芹主张的损失已由河南省高级人民法院(2013)豫法民一终字第164号民事判决书予以认定并判决，梁彦芹请求市场发展中心赔偿其合同可得利益及利息156.36万元的理由、证据不足，一审判决不予支持，符合法律规定。梁彦芹在二审未提交新证据的情况下，要求市场发展中心赔偿其该项上诉请求的理由、证据不足，本院不予支持。市场发展中心为证明南门西农贸市场不符合获得每平方米100元定补条件，提交了文峰区商务局2011年11月18日的情况说明和2011年11月22日关于南门西农贸市场验收的申请，安阳市城市建设三年计划农贸市场升级改造领导小组办公室2011年6月1日关于调整2011年度全市农贸市场升级改造工作目标的说明和安阳市市场发展服务中心安市发[2011]90号关于拨付2011年度农贸市场升级改造资金补贴款的请示，但上述材料及文件均发生在南门西农贸市场2011年9月19日被安阳市华安房地产开发有限责任公司推倒之后，一审判决不予认可，符合法律规定。市场发展中心上诉称其不应承担给付梁彦芹升级市场政府定补款30万元的理由、证据不足，本院不予支持。因梁彦芹主张的垃圾清理费、创卫费、处理四邻关系费及商户搬迁费，均属梁彦芹经营该市场期间的合理支出，是其产生的实际损失，因市场发展中心存在违约，一审判决其承担相应的违约责任，符合法律规定，故市场发展中心上诉称其不应承担赔偿该部分费用的理由、证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人梁彦芹、上诉人市场发展中心的上诉请求不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23243元，由上诉人梁彦芹负担13300元，安阳市市场发展服务中心负担9943元。本判决为终审判决。审判长 付文华审判员 彭立辉审判员 朱志伟二〇一七年四月二十九日书记员 宋 涛 来源：百度搜索“”