（2017）川0107民初1816号
裁判日期: 2017-04-29
公开日期: 2017-06-20
案件名称
原告重庆华宇物业服务有限公司成都分公司与被告洪丹、邬波物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆华宇物业服务有限公司成都分公司,洪丹,邬波
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十八条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初1816号原告：重庆华宇物业服务有限公司成都分公司。法定代表人：聂孝崙。委托诉讼代理人：陈飞吉，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。被告：洪丹。被告：邬波。原告重庆华宇物业服务有限公司成都分公司与被告洪丹、邬波物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆华宇物业服务有限公司成都分公司的委托诉讼代理人陈飞吉，被告洪丹、邬波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆华宇物业服务有限公司成都分公司向本院提出诉讼请求:1.二被告支付原告物业服务费5318.94元，违约金467元（按银行同期贷款利率计算）；2.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：二被告系位于成都市武侯区武侯大道顺江段76号华宇·楠苑小区12栋6单元4层402号房屋的业主，房屋建筑面积为80.59平方米，物业服务费的收费标准为按建筑面积每月每平方米2元，二被告房屋每月物业服务费161.18元，二被告未向原告支付2013年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费5318.94元，按照合同约定二被告应承担相应的违约金。原告多次催收未果，故诉至人民法院。被告洪丹、邬波辩称，对原告主张的欠费金额及期间无异议，二被告拒交物业费服务费的理由：1.涉案物业楼下物业阳台排水管渗水，楼下邻居连续4年多要求二被告进行处理，经过排查发现并非被告阳台漏水所致，二被告向原告反映了上述情况，但原告一直置之不理；2.涉案物业卧室墙面渗水，经检查怀疑是涉案物业生活阳台墙面的热水器进出水管道存在漏水情况，该管道是开发商交房时的已有管道，原告通过打水压方式排查原因后造成管道出水口漏水，更换了相应的角阀后仍然存在漏水情况。本院经审理认定事实如下：二被告系位于成都市武侯区武侯大道顺江段76号华宇·楠苑小区12栋6单元4楼402号房屋的业主，房屋建筑面积为80.59平方米。2010年9月30日，原告与成都华宇业瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为华宇·楠苑小区提供物业服务，业主应于房屋买卖合同约定的房屋交付之日起计收物业服务费用，如果提前交房，业主从接房之日起计交物业服务费；住宅用房的物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米2元，按季度交纳，业主应在每季度首月的15日前（即1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前）交纳，逾期未交纳的，按照未交费用的每日千分之三累计收取违约金；建筑物专有部分损坏时，业主可以向原告报修，也可以自行维修，经报修由原告维修的，维修费用由业主承担；原告提供的前期物业公共服务事项包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护。2012年6月，二被告办理了涉案物业的交房手续。上述合同签订后，原告为华宇·楠苑小区提供了物业服务，二被告未向原告支付2013年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费。原告向二被告催收上述物业服务费未果。上述事实有，房屋信息摘要、《前期物业服务合同》、《物业服务附件》、收楼程序书、律师函、催费通知函、催费照片、《华宇·楠苑清洁卫生外包合同》、《华宇·楠苑电梯维保服务合同》、《华宇·楠苑绿化养护外包合同》、《华宇·楠苑小区消防设施设备维保服务合同》、华宇·楠苑秩序维护值班登记表、建筑消防设施月检维护记录表、小区污水（积水）井巡查记录表、污水清掏记录、《华宇·楠苑消防系统维护保养记录》、来访人员登记表、阳台照片、卧室渗水照片等证据材料及当事人陈述笔录在案予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，原告与成都华宇业瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对华宇·楠苑小区全体业主具有约束力，原告作为物业管理企业为华宇·楠苑小区进行了物业管理服务，二被告作为华宇·楠苑小区的业主，应当按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。故本院对原告要求二被告支付2013年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费5318.94元（80.59平方米×2元×33个月）的诉请予以支持。对于二被告提出的拒交物业服务费的理由。本院认为，关于涉案物业卧室渗水及生活阳台管道漏水问题。二被告主张原告在排查渗水原因时采用打水压方式导致生活阳台管道的出水口漏水，但二被告对此未举证证明，原告亦否认采用打水压方式排查，并且卧室渗水属于涉案物业专有部分问题，对专有部分的维修需要原告接受二被告的委托，而原告未接受委托，因此上述问题不能成为二被告拒交物业服务费的理由。关于涉案物业楼下物业阳台排水管漏水问题，二被告所举证据不能证明其因该问题多次要求原告进行处理，虽然原告在庭审中称目前楼下物业阳台排水管不漏水，但也称尚未查明漏水原因。阳台排水管为涉案物业的共用设施，即便暂时未有漏水现象，原告也应采取措施查明漏水原因进而进行相应的维护，因此原告对阳台排水管漏水问题未作出适当的处理。由于物业服务是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公告设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，故二被告以原告未处理二被告所反映的对楼下物业阳台排水管漏水问题为由拒交物业服务费理由不充分，本院不予采纳。对于原告主张的违约金。鉴于原告在涉案物业楼下物业阳台排水管漏水问题的处理上存在一定瑕疵，且在二被告提出的两个问题上缺乏与二被告的后续良好沟通，因此二被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下：一、被告洪丹、邬波于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇物业服务有限公司成都分公司支付2013年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费5318.94元；二、驳回原告重庆华宇物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告洪丹、邬波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 郭静二〇一七年四月二十九日书记员 胡悦 来源：百度“”