（2017）渝0105民初4472号

裁判日期: 2017-04-29

公开日期: 2017-05-23

案件名称

周宇与重庆五斗米酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市江北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周宇,重庆五斗米酒店管理有限公司,周宇,重庆五斗米酒店管理有限公司,周宇,重庆五斗米酒店管理有限公司,周宇,重庆五斗米酒店管理有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条

全文

重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初4472号原告：周宇，男，汉族，1989年8月1日出生，住重庆市江北区。委托代理人：曾骥，重庆联纵律师事务所律师。被告：重庆五斗米酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石碾盘88号附36、37、38、39号，附35号2-1,2-2,2-3，统一社会信用代码9150010630511161617C。法定代表人：刘学明，董事长。委托代理人：姚蜀华，四川意恩律师事务所律师。委托代理人：赵雪，女，公司员工。原告周宇与被告重庆五斗米酒店管理有限公司（下称五斗米酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日受理后，依法决定适用小额程序，由审判员王涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告周宇及其委托代理人曾骥，被告五斗米酒店管理公司的委托代理人姚蜀华、赵雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宇向本院提出诉讼请求，请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告赔偿原告因违约造成的损失1.2万元，被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告租赁被告位于重庆市江北区邦渝花苑9号物理层第五层。房屋租赁期限从2016年9月20日起至2021年9月19日止。2016年10月26日，被告单方派出工作人员驱赶原告的员工，并将租赁房屋用锁具锁住，不让原告继续使用，致使原告无法开展经营活动。被告的行为已构成根本性违约，致使双方签订的《商铺租赁合同》无法继续履行。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望贵院判如诉请。被告五斗米酒店管理公司辩称，双方签订合同后，被告将租赁物交付给原告经营“漫足宫”。原告应向被告支付履约保证金85880元，但仅付了5万元。从2016年9月13日起至2017年2月22日止，原告未支付租金、物管费、水电费等费用。原告诉称被告于2016年10月26日驱赶原告，不让其继续使用涉案租赁物不是事实，被告从未驱赶原告及其员工。原告承租涉案租赁物为被告乐于所见。若如原告所诉，驱赶中应发生纠纷，原告为何未报案？原告直至被告因其拖欠费用提起诉讼后才起诉本案，可谓用心良苦。按原告所述的驱赶时间，合同应于当日解除，但原告此次诉讼未要求被告退还房屋保证金5万元。被告无违约行为，原告不享有解除权。因原告违约，被告于2017年2月22日以挂号信方式向原告邮寄发出《解除函》，提前解除了双方租赁关系。综上所述，原告的诉求明显不符合法律，缺乏法律和事实依据，依法不能成立，请驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2010年10月15日，重庆铜梁华冠碳素有限公司、重庆鼎正物业管理有限公司成为重庆市江北区邦渝花苑9号物理层第5层房屋（建筑面积为2904.33平方米）共同权利人。2013年3月18日，重庆铜梁华冠碳素有限公司、重庆鼎正物业管理有限公司（下称甲方）与重庆五斗米饮食文化有限公司（下称乙方）签订《邦兴大厦商业物业租赁合同》，乙方租赁甲方场地位于邦渝花苑L座建筑面积地上一层（2005.51平方米）、二层（2577.76平方米）、三层（2904.33平方米）、四层（1868.48平方米），总建筑面积为9356.08平方米；租赁期限为10年（自2013年3月18日起至2023年3月17日止）；在不影响甲方整体利益的情况下乙方可部分转租。2016年1月1日，重庆五斗米饮食文化有限公司向五斗米酒店管理公司出具《授权委托书》，授权五斗米酒店管理公司代其出租位于邦渝花苑9号物理层第5层的商铺。五斗米酒店管理公司的代理权限为特别授权，即有权以自己的名义出租上述租赁物并收取租金。出租过程中发生承租人欠租等事项的，可以自身名义起诉。该授权自2016年1月1日起至2021年10月1日止。2016年9月13日，周宇与五斗米酒店管理公司签订《商铺租赁合同》，五斗米酒店管理公司将江北区邦渝花苑9号物理层第5层的商铺出租给周宇；商铺按1997.2平方米面积计算；租期从2016年9月20日起至2021年9月19日止；租金为40元/月/平方米，物业费为3元/月/平方米。从第二年开始，年租金标准逐年按5%递增。租赁费按季交付。每季度租赁费为257639元。物业费每季度为17975元；签订合同之日起7日内，周宇应向五斗米酒店管理公司缴付保证金85880元；五斗米酒店管理公司与周宇协商一致，通过书面协议可解除合同。有下列情形之一，周宇有权解除本合同：1、五斗米酒店管理公司违反其保证或责任、或违反合同的其他规定，在周宇书面通知的合理补救期内又未及时补救，致使周宇不能正常营业或周宇的合法权益受到实质损害。周宇若须解除合同，提前7日书面告知五斗米酒店管理公司，并经得五斗米酒店管理公司书面同意后方可解除。2、其他情形。合同解除之日起七日内，周宇退场并交回商铺，其应缴的租赁费用及其他费用据实结算。五斗米酒店管理公司应按程序和相关规定退还周宇履约保证金及其他押金。《商铺租赁合同》签订当日，五斗米酒店管理公司将涉案房屋交付给周宇，周宇在《商铺交付确认书》上签字，确认了商铺经过验收，面积与合同相符，商铺主体结构及使用状态良好，收到五斗米酒店管理公司交付商铺钥匙一把。周宇向五斗米酒店管理公司支付了5万元保证金。2017年3月6日，五斗米酒店管理公司与郑文波签订《商铺租赁合同》，五斗米酒店管理公司将涉案房屋出租给郑文波，租赁期限从2017年3月18日起至2023年3月17日止。庭审中，周宇称2016年10月26日因被告驱赶员工、锁门、不让其继续使用涉案房屋等行为，致使他无法经营，被告的行为构成根本性违约，故要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。为此周宇举示了五张照片（于2017年3月23日拍摄）、两张名片（于2017年3月23日取得），拟证明涉案房屋于2017年春节后由案外人进行装修，涉案房屋已被另行租赁并且投入经营。五斗米酒店管理公司认可照片、名片的真实性，但称达不到其证明目的。五斗米酒店管理公司称2017年2月22日后涉案房屋确系案外人在经营。周宇申请了证人周玉儒、徐怀丽出庭作证。周玉儒陈述他从2012年10月1日起至今在五斗米大酒楼邦兴店工作，老板叫金川。他负责商铺晚上的关门和早上的开门。2017年3月起，他未负责商铺的开、关门。商铺的钥匙由他保管，没将钥匙给周宇。有一天（具体日期记不清了），金川叫他锁上涉案商铺的门，并说开锁要经过公司同意。他锁门后，没人通知他开门。徐怀丽陈述他是周宇的员工，2016年9月上班，每日100元。因为店被关了，他工作到2016年10月26日（或27日）。五斗米酒店管理公司对两位证人证言不予认可，称周玉儒不能证明其与被告建立了劳动关系。被告已将涉案房屋的钥匙交付给原告，而周玉儒所述大门钥匙由其保管不符合常理，周玉儒对被告名称及公司领导姓名陈述模糊不清，有作伪证嫌疑。徐怀丽为原告的员工，与原告存在利害关系，其证言亦不能采信。周宇则称周玉儒的证言可以证明被告并没有将涉案商铺的钥匙实际交付，商铺钥匙仍由被告人员保管。被告人员负责涉案商铺每天的开、关门。周玉儒得到公司负责人指示后于2016年10月26日将涉案房屋关闭上锁，此后未开锁，致使原告及其员工无法正常营业。证人徐怀丽的证言可证明被告在2016年10月26日对涉案房屋关闭上锁的事实。五斗米酒店管理公司称签订合同后，即向周宇交付了涉案房屋的钥匙，有《商铺交付确认书》为证。其举示了八张照片（于2017年2月21日拍摄）等拟证明租赁物至2017年2月16日仍由周宇在使用。周宇对照片的真实性无异议，但称他并未收到钥匙。另，五斗米酒店管理公司还举示挂号信封面、回执收据、公司函、邮件查询记录等材料，拟证明因周宇拖欠租金等费用构成根本违约，该公司于2017年2月22日通过挂号信邮寄方式，向周宇发出了提前解除双方租赁合同的《公司函》。周宇称未收到函件，函件对原告不发生法律效力。周宇陈述租赁房屋用于经营洗脚业务，取名为“漫足宫”。“漫足宫”为24小时营业，故不需要门，也没有门钥匙。周宇承租后，对涉案房屋进行了简单装修。周宇称下列物品还存放在涉案房屋内：电脑7-8台、办公桌4张、礼服40件、内衣1箱、红酒6件、白酒2箱、办公设备（实际价值30万），共计35万。周宇称根据被告与郑文波签订的《商铺租赁合同》，证明涉案房屋为被告所占有。2017年3月24日，本院前往江北区藕米餐馆（下称藕米餐馆）调查。藕米餐馆经营场所位于江北区邦渝花苑9号物理层第三层(周宇租赁商铺的楼下)。餐馆负责人为金华川。金华川称藕米餐馆于2015年9月开始经营；与五斗米酒店管理公司系合作关系；周玉儒从2017年2月1日起在藕米餐馆工作，负责晚上锁门。2017年2月1日之前周玉儒在一楼打扫垃圾。五斗米酒店管理公司称二楼由藕米餐馆经营，与该公司分属两个不同的主体。周宇称藕米餐馆与被告系关联企业，负责人所述周玉儒工作时间不是事实。周玉儒的陈述更具有真实性。五斗米酒店管理公司举示了藕米餐馆的《营业执照》（复印件）。《营业执照》载明藕米餐馆为个体工商户，经营者叫罗开林，工商登记注册日期为2015年7月23日。周宇对《营业执照》没有异议。以上事实，有《房地产权证》（复印件）、《邦兴大厦商业物业租赁合同》、《授权委托书》、《商铺租赁合同》、《商铺交付确认书》、《营业执照》、照片、名片、挂号信封面、回执收据、《公司函》、邮件查询、询问笔录及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，周宇与五斗米酒店管理公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致可解除合同，也可根据合同约定或法律规定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可解除合同。《商铺租赁合同》约定了周宇有权解除合同的情形。综合本案的证据，藕米餐馆的员工周玉儒的证言具有真实性，但其不能证明锁门的具体时间。现有证据不能证明关店原因系五斗米酒店管理公司所致，且即使是五斗米酒店管理公司所致，周宇至提起本案诉讼前未通知五斗米酒店管理公司解除合同。五斗米酒店管理公司称2017年2月22日以挂号信的方式向周宇发出解除合同函，周宇不予认可。但五斗米酒店管理公司于2017年3月6日与他人签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋出租他人，致使其与周宇签订的《商铺租赁合同》事实上已无法继续履行，应予解除。周宇要求五斗米酒店管理公司赔偿因违约造成的损失1.2万元，但其未举示足够证据证明其损失，故对其此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告周宇与被告重庆五斗米酒店管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除。二、驳回原告周宇的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取50元，由被告重庆五斗米酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　王涛二〇一七年四月二十九日书记员　　张欢 搜索“”