（2017）鲁10民终718号
裁判日期: 2017-04-27
公开日期: 2017-06-08
案件名称
董定、刘思梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董定,刘思梅,乳山鲁兴房地产开发有限公司,南京海之盟营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终718号上诉人（原审原告）：董定，男，1959年7月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：刘思梅，女，1961年12月2日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：董定，男，1959年7月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区，系刘思梅之夫。被上诉人（原审被告）：乳山鲁兴房地产开发有限公司，住所地威海市乳山市银滩旅游度假区海景花园小区。法定代表人：郭敬芝，董事长。被上诉人（原审被告）：南京海之盟营销策划有限公司，住所地南京市白下区科巷1号722室。法定代表人：张坤，总经理。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：邢京科，山东闻远律师事务所律师。上诉人董定、刘思梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2015）乳滨民初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。董定、刘思梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销诉争海岸嘉景定房协议，双倍返还定金120000元。事实和理由：南京海之盟营销策划有限公司是居间人，并非乳山鲁兴房地产开发有限公司的销售代理商，一审法院对该事实认定有误；海岸嘉景小区购房预算表（意向单）系南京海之盟营销策划有限公司的员工张恒出具，该预算表载明的内容证实该公司作为居间人协助买受人提出要约，董定、刘思梅提出报价并支付定金的行为属于要约；涉案商品房买卖合同送达给董定、刘思梅时，董定明确提出两本合同文本有二次装订的嫌疑，该商品房买卖合同并未成立；在观看样板房的过程中，被上诉人的员工告知该房屋结构为钢筋混凝土结构，购买房屋时，被上诉人没有告知房屋结构的真实情况，使董定、刘思梅在违背真实意思的情况下与乳山鲁兴房地产开发有限公司签订定房协议，且被上诉人在销售过程中提出房屋结构与样品房一致应为要约，该要约即使未载入协议亦应视为该协议内容，开发商违反该约定，应当依法承担违约责任，双倍返还定金。乳山鲁兴房地产开发有限公司（以下简称乳山鲁兴房地产公司）、南京海之盟营销策划有限公司（以下简称南京海之盟公司）答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董定、刘思梅向一审法院起诉请求：一、撤销董定、刘思梅与乳山鲁兴房地产公司于2015年9月20日签订的海岸嘉景定房协议；二、乳山鲁兴房地产公司、南京海之盟公司连带双倍返还购房定金人民币120000元；三、诉讼费用及异地开庭交通费1600元由二被告共同承担。一审法院查明，二原告系夫妻关系。被告南京海之盟公司系被告乳山鲁兴房地产公司的销售代理商。2015年9月20日，原告董定与被告乳山鲁兴房地产公司签订编号为0000376的海岸嘉景定房协议一份，约定原告董定认购被告鲁兴房地产公司开发的海岸嘉景小区12号楼3单元307室，面积约计53.46㎡，单价为人民币5269元/㎡，总房款为人民币281681元。原告董定在该定房协议购房人处签名捺印，被告乳山鲁兴房地产公司在该定房协议开发商处加盖公司公章。原告董定于该定房协议签订当日交纳购房定金人民币30000元，被告乳山鲁兴房地产公司向原告董定出具加盖财务专用章的定金收据一份，编号为NO0002384。当日，原告刘思梅也与被告乳山鲁兴房地产公司签订编号为0000377的海岸嘉景定房协议一份，约定原告刘思梅认购被告鲁兴房地产公司开发的海岸嘉景小区13号楼1单元102室，面积约计32.91㎡，单价为人民币5727元/㎡，总房款为人民币188476元。原告刘思梅在该定房协议购房人处签名捺印，被告乳山鲁兴房地产公司在该定房协议开发商处加盖公司公章。原告刘思梅于该定房协议签订当日交纳购房定金人民币30000元，被告乳山鲁兴房地产公司向原告刘思梅出具加盖财务专用章的定金收据一份，编号为NO0002385。上述二份定房协议定金交纳规定一栏均约定“购房人签订本《定金协议》时必须足额交纳定金人民币叁万元。本次已交纳定金人民币叁万元，定金尚欠（空白）元须于三日内打到开发商指定账户，否则此前所交纳定金不予退还，开发商有权另行销售此房产。”。上述二份定房协议均约定付款方式为“。2.一次性付款：签订《定金协议》时，购房人须七日内付清全部房款（购房人已交纳的定金自动转为房款）。余款最晚于2016年1月底前付清。”。上述二份定房协议定房须知一栏均约定“。2.购房人逾期未足额交纳首付款或全部房款的，视为违约，开发商有权另行出售此房产，定金不退。3.出卖人无违约责任，购房人中途退房的，已付房款不予退还。4.房款全部付清后方可签订《商品房买卖合同》，此《定金协议》自行失效”。二原告另提交手写载明上述二份定房协议所认购房屋的房号、面积、单价、总价及每年返租收益详情的意向单，并据此主张被告违规返本销售。经质证，二被告称上述两份手写意向单均不是由其提供。经审查，上述二份意向单内容系手写添加，既未加盖二被告方公章，也无相关人员签名、捺印。另查，原告董定于2015年9月20日与被告乳山鲁兴房地产公司签订海岸嘉景定房协议后，又于当日在编号为（乳）X1502324的商品房买卖合同（现房买卖合同）中买受人处、合同附件一房屋平面图处、合同附件五合同补充协议末尾签名、捺印。后被告乳山鲁兴房地产公司在该合同出卖人处、附件一房屋平面图处、合同附件五合同补充协议处加盖公司合同专用章，但合同出卖人处的签订时间处为空白。该商品房买卖合同约定原告董定购买被告乳山鲁兴房地产公司开发的银滩海岸嘉景小区第12幢3单元307号房屋，属混合结构，建筑面积为53.46㎡，单价为人民币5269元/㎡，总金额为人民币281681元。该商品房买卖合同第四条付款方式及期限约定“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。客户于2015年9月20日付定金￥30000元（叁万元整），于2015年11月份付房款￥100000元（壹拾万元整），剩余房款￥151681（壹拾伍万壹仟陆佰捌拾壹元整）于2016年1月底前付清。”。合同第十九条约定“本合同连同附件共11页，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，乳山市住房保障和房产管理局1份。”。合同第二十条约定“本合同自双方签订之日起生效”。原告董定未按该商品房买卖合同约定的付款时间及金额交纳购房款。原告刘思梅于2015年9月20日与被告乳山鲁兴房地产公司签订海岸嘉景定房协议后，也于当日在编号为（乳）X1502325的商品房买卖合同（现房买卖合同）中买受人处、合同附件一房屋平面图处、合同附件五合同补充协议末尾签名、捺印。后被告乳山鲁兴房地产公司在该合同出卖人处、附件一房屋平面图处、合同附件五合同补充协议处加盖公司合同专用章，但合同出卖人处及买受人处的签订时间均为空白。该商品房买卖合同约定原告刘思梅购买被告乳山鲁兴房地产公司开发的银滩海岸嘉景小区第13幢1单元102号房屋，属混合结构，建筑面积为32.91㎡，单价为人民币5727元/㎡，总金额为人民币188476元。该商品房买卖合同第四条付款方式及期限约定“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。客户于2015年9月20日付定金￥30000元（叁万元整），于2015年10月30日前补房款￥50000元（伍万元整），剩余房款￥108476（壹拾万零捌仟肆佰柒拾陆元整）于2016年1月底前付清。”。合同第十九条约定“本合同连同附件共11页，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，乳山市住房保障和房产管理局1份。”。合同第二十条约定“本合同自双方签订之日起生效”。原告刘思梅亦未按该商品房买卖合同约定的付款时间及金额交纳购房款。关于上述两份商品房买卖合同所约定的房屋结构为混合结构，二原告主张其看样板房时被告知是钢筋混凝土结构，签订合同时发现合同中约定的房屋为混合结构后即提出质疑，但工作人员答复样板房的钢筋混凝土结构就是合同中约定的混合结构。关于上述两份商品房买卖合同所约定的付款方式，二原告主张签合同时对付款方式提出异议，但工作人员答复由被告南京海之盟公司的张总与其另行签订补充协议。关于被告乳山鲁兴房地产公司何时在上述两份商品房买卖合同中加盖公司合同专用章并将合同交付二原告，被告鲁兴房地产公司主张系在二原告签名当日加盖并交付二原告，二原告提出异议并主张其系在2015年10月16日自被告南京海之盟公司工作人员张恒处领取的商品房买卖合同，故应视为被告乳山鲁兴房地产公司系在2015年10月16日加盖合同专用章，而且其领取商品房买卖合同时发现合同被重新装订，其不清楚合同中的什么内容被拆换了，但其在领取合同的签收单上注明了合同被拆，被告南京海之盟公司也向被告乳山鲁兴房地产公司确认了拆换的事实。案件审理过程中，一审法院当庭向二原告释明因其已在商品房买卖合同中签名捺印，是否仍坚持要求撤销双方签订的定房协议并按定房协议主张适用定金法则。原告董定、刘思梅当庭答复坚持其诉讼请求。再查，根据二原告提交的部分短信聊天记录打印件显示，2015年9月22日23时25分，原告董定的手机（电话号码为：139××××8993）收到电话号码为139××××4254的短信一条，内容为：“。听我们张总说您是因为房子不是框架结构才不买的，因为您那两天一直是我在跟你接触沟通，但是叔叔阿姨也对房子没提要求说是一定要框架结构的！那天带你看房子的是我们公司的主管周主管，我也问他了，他说也没有太大印象说你一定要框架结构的，他说你随口问了他一下，他说是钢筋混凝土结构的，你后来看合同时又提了一下说你买的这个房子是混合结构的！其实混合结构的房子质量也很好的!。有什么其他事情你跟我们张总约时间沟通吧！。”。2015年9月24日10时10分，原告董定用其手机（电话号码为：139××××8993）向该电话号码的联系人发送短信一条，内容为：“请问小张为何要先签定房协议，再签商品房买卖合同？”。10时14分，收到短信回复，内容为“这是正常的手续啊，先确认认购，然后再确定协议”。22时15分，原告董定向该号码发送短信，内容为：“请问小张，周主管带我们看的样板房南北是否通透？”。22时35分，收到短信回复，内容为：“有的是南北通透的，有的不是的”。22时44分，原告董定向该号码发送短信，内容为：“我问的是海岸嘉景第18幢拎包入住的那一小套样板房”。22时45分，收到短信回复，内容为：“39的吗？那个不通透，大面积才通透”。22时55分，原告董定向该号码发送短信，内容为：“海岸嘉景是否还有其他大面积的，拎包入住的样板房？我怎么只看到一套样板房呢？”。22时57分，收到短信回复，内容为：“小面积的隔壁就是大面积的拎包的吖，忘啦？那个48左右的”。23时05分，原告董定向该号码发送短信，内容为：“这一套也是拎包入住的样板房？南北通透？”。23时10分，收到短信回复，内容为：“对的吖”。2015年9月24日10时02分，原告董定用其手机（电话号码为：139××××8993）向存储姓名为张恒、电话号码为180××××9677的联系人发送短信一条，内容为：“请问张总为何要先签订房协议，再签商品房买卖合同？”。2015年9月28日10时33分，原告董定向该号码发送短信，内容为：“因不能购买钢混结构的住宅，我在《商品房买卖合同》签订次日，已当面通知解除合同。对方是否仍坚持定金不退？请张总回复短信”。14时10分，原告董定向该号码发送短信，内容为：“张总上午答应提供鲁兴公司某一职员的手机号码，我一直在等待回复”。14时42分，收到两条短信回复，一条内容为“137-9336-4677”，一条内容为“陶经理”。14时46分，原告董定向该号码发送短信，内容为：“收到陶经理137-9336-4677手机号码，谢张总”。2015年9月28日15时03分，原告董定用其手机（电话号码为：139××××8993）向存储姓名为鲁兴陶经理、电话号码为137××××4677的联系人发送短信一条，内容为：“解除《商品房买卖合同》确认书：本人在合同签订次日，因不能购买钢混结构的住宅，已当面通知经办人张恒，口头通知贵公司解除双方于2015年9月20日签订的两份《商品房买卖合同》。请将已收定金陆万元退还给张恒当时刷卡，为我支付定金所使用的卡号。此致，乳山鲁兴房地产开发有限公司。购房人：董定、刘思梅，二0一五年九月二十八日”。2015年10月1日9时22分，原告董定收到该号码的短信回复，内容为：“你好董先生：上次通电话的时候跟你说的很清楚，合同不是你说解除就解除的”。2015年10月6日9时49分，原告董定又向该号码发送短信一条，内容为：“你好陶经理，按照《商品房买卖合同》第十九条约定，买受人应当持有一份，希望贵公司尽快送达，不要再违约了。”2015年10月7日7时21分，原告董定再次向该号码发送短信一条，内容为：“你好陶经理，15年9月20日鲁兴公司为何不在《商品房买卖合同》上签字让我们持有一份？还要等到什么时候才能签完字给我们快递一份？请告知已签该合同的买受人董定、刘思梅”。当日9时22分，原告董定收到该号码的短信回复，内容为：“你好：我们今天放假，10号上班，这周张经理他们过来，让他带给你”。2015年10月8日11时40分，原告董定向该号码发送短信一条，内容为：“你好，陶经理，我们至今未见过相关《商品房销售许可证》等五证原件，请将上述复印件让张经理带给我们看一下。拟或直接快递，我们付费”。2015年10月11日22时29分，原告董定向该号码发送短信一条，内容为：“你好陶经理，答应将合同带给我的怎么没带来？张总说让你快递给我”。原告董定未再收到短信回复。经对原告董定存储上述短信往来内容的原始载体进行质证，二被告辩称无法确认存储姓名为鲁兴陶经理、电话号码为137××××4677的联系人系被告鲁兴房地产公司的工作人员，即便是工作人员，也无权对是否解除合同作出决定。一审法院认定上述事实有，原、被告双方的陈述、海岸嘉景定房协议、定金收据、商品房买卖合同、短信往来记录、交通费票据等在案为证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告董定与被告乳山鲁兴房地产公司签订的海岸嘉景定房协议及原告刘思梅与被告乳山鲁兴房地产公司签订的海岸嘉景定房协议仅约定了当事人名称和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，但对交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜及违约责任等重要内容却无明确约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房预约合同。因该两份海岸嘉景定房协议中既没有约定附条件、附期限生效条款，也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故该两份海岸嘉景定房协议在正式的商品房买卖合同签订之前是成立并生效的。虽然该两份定房协议中约定房款全部付清后方可签订商品房买卖合同，但是在该两份定房协议签订当日，原告董定、刘思梅即在被告乳山鲁兴房地产公司提供的商品房买卖合同中签名、捺印，应当视为二原告与被告乳山鲁兴房地产公司对作为商品房预约合同的定房协议所约定的何时签订商品房买卖合同内容的变更。二原告作为完全民事行为能力人在签订商品房买卖合同购买涉案价值达470157元的两套房屋时，理应尽到审慎注意之义务，其主张在商品房买卖合同签名、捺印系被告方以合法形式掩盖非法目的的突袭性签约行为，于法无据，一审法院不予采信。该商品房买卖合同签订过程中，被告乳山鲁兴房地产公司作为涉案商品房的出卖人，涉案商品房的坐落地、房号、结构、面积、计价方式、交房期限等均系由被告乳山鲁兴房地产公司提供，故被告乳山鲁兴房地产公司系该商品房买卖合同订立的要约人，而原告董定、刘思梅作为涉案商品房的买受人在商品房买卖合同中签名、捺印，应视为其对商品房买卖合同所约定内容的认可即承诺，因原告董定、刘思梅并未对该商品房买卖合同所约定的内容作出实质性变更的主张，故原告董定、刘思梅主张其系要约人的主张，于法无据，不予采信。综上，即使按原告董定、刘思梅所述，被告乳山鲁兴房地产公司未在原告董定、刘思梅在商品房买卖合同中签名捺印时当面加盖公司合同专用章并交付合同文本，但是原告董定、刘思梅在领取商品房买卖合同时，合同上已经加盖被告乳山鲁兴房地产公司的合同专用章，按商品房买卖合同约定的合同自双方签订之日起生效，商品房买卖合同现已成立并生效，涉案商品房的定房协议在商品房买卖合同成立并生效后已经失效。现原告董定、刘思梅以被告方欺诈使其在违背真实意思的情况下订立的合同为由主张撤销两份海岸嘉景定房协议并按定金罚则要求双倍返还购房定金人民币120000元，另主张其在商品房买卖合同签名、捺印后即以短信方式告知解除商品房买卖合同，其在接受商品房买卖合同文本时发现合同文本被拆换，经一审法院释明因其已在商品房买卖合同中签名、捺印并询问其是否仍坚持其诉讼请求后，二原告董定、刘思梅未变更诉讼请求。因二原告与被告乳山鲁兴房地产公司签订的两份定房协议在商品房买卖合同成立并生效后已经失去法律效力，二原告在签订定房协议时所交纳的购房定金已经转换为购房款，其再要求撤销购房协议并适用定金罚则的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。二原告对涉案商品房买卖合同是否已经解除或是否应当撤销并未提出诉讼主张，一审法院不再予以审查。原告董定、刘思梅要求二被告承担交通费人民币1000元，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回原告董定、刘思梅的诉讼请求。案件受理费2732元，由原告董定、刘思梅负担。本院二审期间，董定、刘思梅提交如下证据：1、有张恒签名并捺印于2017年4月17日出具的董定、刘思梅购房过程书面说明一份，说明书中主要内容载明：2015年9月20日上午董定到海岸嘉景小区看完样板间后，董定问到样板间是什么结构房屋，我们（指张恒一方）告诉董定样板间是钢混结构的房屋，后来选定海岸嘉景12-3-307室及13-1-102室房屋，在看完以上两套房屋之后，每套房屋现场都交3万元定金，并与开发商签署定房协议及商品房买卖合同，在签订购房合同时，董定明确知道所购买的海岸嘉景12-30307室及13-1-102室房屋为混合结构，董定于2015年9月21号找到我（指张恒）要求退房，于2015年10月16号董定在我们公司（指张恒所在公司）领走了与开发商签订的12-3-307室及13-1-102室房屋的商品房买卖合同原件。2、签收商品房买卖合同时的复印件，有张恒的签名并捺印，一审时提交的系上述内容照片的复印件，未有签名或盖印，载明2015年10月16日董定领取涉案两份商品房买卖合同时，注明两本合同文本装订有二次装订的嫌疑。3、张恒于2017年4月17日出具的收条一份，载明张恒收到董定履行生效判决还款本金及诉讼费58600元整，张恒与董定、刘思梅借贷纠纷案结事了。4、南京海之盟公司于2015年9月12日出具的收据一份，载明董定、刘思梅在银滩两天吃、住、行及保险交纳费用98元。5、张恒在海岸嘉景小区所认购房屋的房号、面积、单价、总价及每年返租收益详情的意向单，有张恒的签字，一审提交的相关证据无签名及印章。经质证，乳山鲁兴房地产公司、南京海之盟公司对上述证据的真实性均不认可，并主张上述证据3、4与本案无关。董定、刘思梅则申请对张恒签字的真实性进行司法鉴定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，合同是当事人之间意思一致的产物，采用合同书的形式订立合同的，双方当事人的签字或盖章是意思一致的表现，故以双方当事人签字或者盖章的时间作为合同成立的时间。《中华人民共和国合同法》第三十二条亦规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，涉案的定房协议和商品房买卖合同均系书面形式，董定、刘思梅及乳山鲁兴房地产公司均在相应的定房协议和商品房买卖合同上签名、盖章确认订立合同的事实，故该定房协议和商品房买卖合同均依法成立，合同主体系董定、刘思梅和乳山鲁兴房地产公司，至于南京海之盟公司和乳山鲁兴房地产公司之间系居间关系或代理销售关系，并不影响涉案定房协议或商品房买卖合同的成立，故对该二公司之间的法律关系，本院不予评判。董定、刘思梅于一审中提交的相关证据并不能证实在订立合同过程中，乳山鲁兴房地产公司或南京海之盟公司存在欺诈或胁迫的情形，亦未有证据能够证实涉案合同存在可撤销的其他情形，其于二审中补充提交的相关证据即使内容属实，也不能证实当时在订立合同过程中，乳山鲁兴房地产公司或南京海之盟公司明确承诺涉案商品房为钢结构房屋，故其于二审中审请对张恒的签名进行司法鉴定，本院不予准许。相反，董定、刘思梅提交的有张恒签名的购房过程书面说明中载明的内容证实董定在购买涉案商品房时知道该房屋为混合结构，在涉案商品房买卖合同中亦载有房屋结构为混合结构的内容，董定、刘思梅主张涉案商品房买卖合同中的房屋与约定不符，证据不足，本院不予支持。根据董定、刘思梅与乳山鲁兴房地产公司签订的定房协议中约定的内容，在双方签订商品房买卖合同后，之前交付的定金转为购房款，定房协议在双方签订商品房买卖合同时已经失效，一审法院就此向董定、刘思梅释明后，其仍坚持要求撤销上述定房协议并主张适用定金法则，该项诉请于法无据。一审法院据此驳回董定、刘思梅的诉请是正确的，本院予以确认。综上所述，董定、刘思梅的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2732元，由董定、刘思梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 金永祥审 判 员 潘 慧代理审判员 赵 娟二〇一七年四月二十七日书 记 员 唐亚敏