（2017）川0114民初1884号
裁判日期: 2017-04-27
公开日期: 2017-08-31
案件名称
鲁彭与四川正达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都���人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鲁彭,四川正达房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初1884号原告鲁彭等100人（原告信息详见附表一）。共同委托诉讼代理人：曾波，四川兴蓉律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川正达房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇外南街262号。法定代表人：陈太棋，董事长。委托代理人：何凯，四川勤证律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：赵昊抒，四川勤证律师事务所律师，一般授权代理。原告鲁彭等100人与被告四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）商品房预售合同纠纷六十案，本院于2017年3月9日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2017年4月12日公开开庭进行审��。原告的委托代理人曾波，被告正达公司的委托代理人何凯、赵昊抒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：正达公司支付逾期办证违约金（具体金额见附表二诉请金额栏，标准为：以已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利率计算，自约定办证之日起至房屋产权证办理完毕之日止，原告仅在该范围内主张一部分金额）。事实与理由：原告与正达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买正达公司开发的北欧印象小区房屋。房屋交付后，因正达公司责任，原告未在房屋交付后365日内取得房屋所有权证，按照合同的约定，正达公司应按照已付房款每日万分之三的标准向原告支付迟延办理期间的违约金。原告认为，由正达公司原因造成的迟延办证的损失数额难以确定，应按照最高人民法院��审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算迟延办理房屋所有权证的违约金。被告正达公司辩称，1.对于合同中约定委托正达公司办理房屋所有权证的案件，正达公司取得买受人的委托后，依约将资料、费用报交办理房屋所有权证的部门。对于合同约定共同办理房屋所有权证的情况，正达公司依约将相应资料和费用报交办理房屋所有权证的部门。报交办理房屋所有权证的资料和费用后，正达公司多次催促相关部门尽快办理，并将办理情况以电话和发函的形式如实向买受人告知，正达公司在办理过程中积极作为，并无故意拖延办证情况存在。2.合同约定，正达公司只有在买受人延迟取得房屋所有权证并且自身有责任的情况下，才承担��约责任，但现在买受人无证据证明迟延取得房屋产权证的责任在于正达公司，也未能提供证据证明自己没有逾期履行协助义务。故买受人要求正达公司承担迟延办证的违约金无合同依据。3.原告主张的违约金，因原告无任何损失，正达公司也无任何责任，其诉请的违约金不符合法律规定，不应得到支持。4.对于合同中约定委托正达公司办理房屋所有权证的案件，正达公司受托为买受人办理房屋所有权证及相关事宜均为无偿行为，并未收取任何费用，而买受人迟延取得房屋所有权证并非正达公司的故意或者重大过失造成，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，正达公司不应承担原告延迟取得房屋所有权证的损失。综合以上四点，请求驳回原告的诉讼请求。经审理认定事实如下：原告与正达公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买正达公司开发的商品房，合同对面积、价款、付款方式、交付时间、面积差异处理等进行了约定。第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1/2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”部分原告与正达公司约定的方式为共同办理，部分原告与正达公司约定的方式为委托正达公司办理。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告按约支付了购房款。之后，双方对房屋进行了交接，同时，原告向正达公司交纳了办证所需的费用。成都市新都区房产管理局为原告所购的该套房屋颁发了《房屋所有权证》，但《房屋所有权证》上记载的发证时间均晚于双方合同约定的办证时间。以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋所有权证》、《代收办证费收据》等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告与正达公司在第十九条第二款约定了“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”或“买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”两种办理方式，但在实际操作中，双方约定共同办理的，原告也是将办理产权相关资料提交正达公司，再由正达公司向房管部门提交资料，办理方式与委托办理方式无异。双方在办理房屋交接手续时，原告将办理房屋所有权证所需费用和办理产权相关资料交给正达公司，之后，正达公司再将办证相关材料及时提交房管部门，并配合办理相应手续，办证情况也由正达公司掌握，正达公司抗辩称自己无任何责任，应提交相关证据予以证明。但正达公司向本院的陈述的其向房管部门递件的时间均已超过双方约定的办证时间，故正达公司对迟延办证确有责任，本院对正达公司的该项抗辩主张不予采纳。关于正达公司提出双方形成无偿委托合同关系，受委托人在无故意或重大过失的情况下，不应承担委托人的损失的抗辩主张。本院认为，正达公司作为出卖人，在与买受人签订《商品房买卖合同》时约定由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，实质上是确定了出卖人的附随义务，不能认定委托办证的法律关系系无偿的委托合同，故正达公司的该项抗辩主张本院不予采纳。正达公司未能在商品房交付之日起365日内协助原告取得房屋所有权证书，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，应该承担逾期办证的法律责任。《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，正达公司抗辩其不应当承担责任，应视为对违约金的标准提出了异议。本案中，合同约定的迟延取得房屋所有权证应承担已付房款每日万分之三的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金标准酌情调整为每日已付房款的万分之零点五。原告主张的违约金的计算依据为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定（���同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。本院认为，本案所涉合同中约定了违约金，不属于合同没有约定违约金的情形；原告没有举证证明其存在实际损失，也不属于实际损失数额难以确定的情形，故本案中违约金的确定，不适用该解释第十八条第二款。正达公司承担责任的期间为双方约定办证之日起至原告取得房屋所有权证之日止。关于约定办证之日的认定，双方向本院提交的表格中对约定办证时间一致的，以该时间为准。双方对约定办证时间未达成一致的，以该房屋实际交付之日起算的365日届满之日作为约定办证时间。原告提交了代收办证费收据的，以该收据上载明的时间作为房屋交付时间，原告未提交该收据的，以正达公司向本院提���的《北欧印象交房手续确认书》载明的时间作为房屋交付时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告四川正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金（具体金额见附表二违约金金额栏）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，由被告四川正达房地产开发有限公司负担（具体金额见���表二诉讼费栏，此款原告已预交，被告四川正达房地产开发有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王瑜二〇一七年四月二十七日书记员 凌淼 微信公众号“”