（2017）湘11民终653号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-21
案件名称
（2017）湘11民终653号上诉人段鹏因与被上诉人柏爱英房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
段鹏,柏爱英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终653号上诉人（原审原告）：段鹏。委托诉讼代理人：邹小龙，湖南齐物律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：邓楚龙，湖南齐物律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柏爱英。委托诉讼代理人：蒋双喜，湖南金浯律师事务所律师（特别授权）。上诉人段鹏因与被上诉人柏爱英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2017）湘1121民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段鹏及其委托诉讼代理人邹小龙、邓楚龙，被上诉人柏爱英的委托诉讼代理人蒋双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段鹏上诉请求：柏爱英一次性支付段鹏违约金76,000元，一次性支付段鹏装修费损失20,000元并立即返还上诉人铜灯、射灯、车顶架、沙发、茶几、柜子、饮水机、自行车、游戏机、路由器。事实和理由：柏爱英违约，段鹏没有违约。柏爱英辩称，段鹏违约，柏爱英没有违约，故不应支付违约金和赔偿损失。段鹏向一审法院起诉请求：1、解除段鹏、柏爱英签订的《房屋租赁合同》；2、柏爱英一次性支付段鹏违约金76,000元；3、柏爱英一次性支付段鹏装修费损失20,000元；4、柏爱英立即返还原告铜灯、射灯、车顶架、沙发、茶几、柜子、钦水机、自行车、游戏机、路由器；5、柏爱英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月8日，被告柏爱英儿子谢艺军与陈杰、桂建平、李晓文合伙租赁了被告柏爱英祁阳县浯溪沿湖路68号门面经营捷安特自行车，工商营业执照登记经营者是陈杰。2012年李晓文退伙，尔后，原告段鹏入伙与谢艺军、陈杰、桂建平等人合伙经营。2014年，谢艺军、桂建平退伙。因原租赁合同到期，2014年5月14日原告段鹏与被告柏爱英签订《房屋租赁合同》，该合同与本案有关联的约定条款内容有：租赁期自2014年5月14日至2017年5月14日止；每年租金3.8万元，一年一交，当年5月14日前支付次年租金，如承租方未按约定交清房租，出租方有权终止合同，因此造成的损失，由承租方自负。合同期内，出租方不得将租赁物转租他人，不得无故终止合同，否则出租方赔偿承租方相关损失并按上年度租金两倍支付违约金，承租方在合同期内不得将租赁物转租他人，承租方若要转租必须经出租方同意，否则，出租方有权终止合同；合同到期后，若承租方不续租，房内可移动物品（如电器、家具等）承租方自行处理，其它不可移动物品（如吊顶、窗、电线、管道等）保持原状交还给出租方。原告段鹏先后交清了前两年房租，期间，原告因故于2015年6月17日将其专卖店搬离承租房，之后与被告协商转租、改行经营电子游戏店，被告均未同意；2016年5月13日原告电话联系被告交最后一年房租款，因双方就水电费及原告拆除装修的楼梯发生争执而未果。同年5月14日早上，被告柏爱英打电话给原告段鹏要段鹏去其儿子谢艺军的店内谈房屋租金事宜，原告与陈杰应约携款到了谢艺军处，因被告柏爱英没在家，便授权谢艺军与原告谈，原告遂与谢艺军进行了协商，双方口头约定于5月15日交款；5月15日上午原告与陈杰等人在金洞参加自行车比赛，因汽车故障于当日下午三四时许返回祁阳；5月16日原告授权陈杰找谢艺军交房租款，谢艺军以5月15日下午不来交钱又不打招呼为由拒绝收钱并主张终止合同。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行。原、被告已按《房屋租赁合同》履行了二年，自2016年5月13日起在原告履行交该合同最后一年的房租款时双方发生纠纷，同年5月13日，原告多次联系被告交租金，原、被告因水电费及原告拆除安装的楼梯发生争执，被告拒收租金。同年5月14日，被告柏爱英授权谢艺军与原告协商定于同年5月15日交款，视为原、被告对《房屋租赁合同》中交租金时间的变更。因原、被告在《房屋租赁合同》中约定，承租方未按约定期限交清房租，出租方有权终止合同，因此造成的损失，由承租方自负。按照该约定，原告段鹏已经违反了合同约定，被告有权终止合同，由此造成的损失，应由原告自负。现原、被告均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故对原告诉讼请求4解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，予以支持；原告诉讼请求1，不予支持。原告提出的诉讼请求2、3，因原告没有证据证实，不予支持。被告方辩称原告段鹏未征得被告柏爱英同意，将房屋转租给陈杰，违反了合同约定，被告有权终止合同。经查实，原告段鹏与陈杰系合伙关系，被告方提出原告转租的事实没有证据证明，对该辩称，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告段鹏与被告柏爱英亍2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告段鹏的其他诉讼请求。案件受理费2200元，由原告段鹏负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人争执的焦点是违约责任的认定及违约损失的承担问题。本案双方当事人的通话录音及证人证言等证据证实，段鹏按合同约定于2016年5月13日和5月14日三次打电话给柏爱英要求支付2016年5月14日至2017年5月14日的门面租金38,000元，但柏爱英以段鹏不应拆掉其门面中的楼梯和水电费没有交清等为由，拒不接收房租，因楼梯和水电费均可另行解决，不是拒收房租的法定理由，因此，柏爱英违反了合同约定，依法应承担主要过错责任。段鹏在经双方约定于2017年5月15日交纳房租之后，当天没有过去交纳，而是于次日即2017年5月16日才去交纳但被拒收，违反了双方的口头约定，依法也应承担一定的违约过错责任。考虑到柏爱英认可段鹏装修涉案门面共花了十万左右，租赁期限共六年已实际使用五年，且涉案租赁合同约定出租方违约双倍返还租金款，承租方违约出租方概不退还租金款，又因承租方2016年5月14日至2017年5月14日的门面租金38,000元尚未缴纳，故酌定由柏爱英支付段鹏涉案违约金及装修损失共计16,000元较为适当。至于段鹏提出的要求柏爱英立即返还其铜灯、射灯、车顶架、沙发、茶几、柜子、钦水机、自行车、游戏机、路由器等财物的上诉请求，因其未提供充分有效证据予以证实，故依法不予采纳。综上所述，上诉人段鹏的上诉请求部分成立，本案应予部分改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省祁阳县人民法院（2017）湘1121民初48号民事判决第一项，即：解除段鹏与柏爱英于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》；二、撤销湖南省祁阳县人民法院（2017）湘1121民初48号民事判决第二项；三、柏爱英支付段鹏违约金及经济损失16,000元，此款于本判决书送达后十日内付清；四、驳回段鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费2200元，由上诉人段鹏负担1800元，被上诉人柏爱英负担400元；二审案件诉讼费2200元，由上诉人段鹏负担1800元，被上诉人柏爱英负担400元。本判决为终审判决。审 判 长 刘久平审 判 员 李秋云代理审判员 王 荣二〇一七年四月二十五日书 记 员 周梅梅附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自