（2017）湘11民终692号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
何六英与永州市冷水滩区百信平价大药房房屋租赁合同纠二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何六英,永州市冷水滩区百信平价大药房
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终692号上诉人（原审原告）：何六英。上诉人（原审被告）：永州市冷水滩区百信平价大药房。投资人：杨明。委托诉讼代理人：贺维彩。上诉人何六英因与上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房房屋租赁合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初4013号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017��4月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何六英、上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房的委托代理人贺维彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何六英上诉请求：1、撤销冷水滩区人民法院（2016）湘1103号民初4013号民事判决第四项；2、改判永州市冷水滩区百信平价大药房退还上诉人预付的多余三个月房屋租金29,064元，赔偿上诉人房屋装修损失43,000元，赔偿因永州市冷水滩区百信平价大药房断水、断电、关门给上诉人造成的损失6000元；3、由永州市冷水滩区百信平价大药房承担所有诉讼费用。事实和理由：1、根据双方约定，当初被上诉人的投资人杨明给了上诉人六个月的装修时间，而被上诉人单方面解除合同，不准上诉人转让门面，因此造成的后果应由被上诉人承担，被上诉人必须退回上诉人预付的多余三个月房租费29,064元。2、上诉人给被上诉人的投资人私人好处费3万元，有银行小票作证，而且是直接从上诉人的账户转账给杨明的账户，这么真实明显的事实和证据，一审法院却不予采纳。3、上诉人签订租赁合同时，租赁的房屋是个毛坯，上诉人装修花费43,000元，一审法院不予采纳。4、根据合同约定，上诉人交房租的最后期限为2016年8月13日，而被上诉人在2016年7月31日断电，8月6日发出转租广告，单方面解除了合同，导致上诉人放在冰柜里的500斤鲜肉全部烂掉，造成的损失达6000元，被上诉人必须赔偿。何六英辩称：双方一月份签订合同，口头约定了给她六个月的装修时间，六个月的装修时间不算房租的，故不存在拖欠房租的情况。上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房上诉请求：1、撤销冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初4013号民事判决第一至四项，改判被上诉��何六英支付2016年4月14日至7月14日三个月房屋租金的2倍58,128元；支付2016年7月14日至2017年7月14日欠缴租金费用的2倍232,512元；从2016年4月14日起按千分之五缴纳滞纳金；被上诉人何六英支付上诉人的履约保证金3万元作为违约金不予退还。2、诉讼费由被上诉人何六英承担。事实和理由：1、被上诉人何六英从2016年4月14日起一直拖欠租金，严重违约。2、被上诉人生意好坏，并非是否按时交纳租金的条件，只要使用了房屋就要按时交纳租金。3、对于恶意拖欠租金的商户，我方均通过正常法律途径和司法程序催缴租金。永州市冷水滩区百信平价大药房辩称：他们只收到何六英3万元押金和三个月房租。何六英拖欠房租，违约在先。何六英向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告于2016年1月14日签订的《贵州百信平价大药房房屋租赁合同书》；2、判决被告退还原告预付的多余三个月房屋租金29064元，退还原告租赁房屋保证金30,000元，退还向原告索取的好处费30,000元，赔偿原告房屋装修损失43,000元，因被告断水、断电、关门给原告造成的损失6000元，支付违约金19,376元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《贵州百信平价大药房房屋租赁合同书》，约定被告将其租赁自世纪联华超市的位于帝王广场临街门面百信大药房二号门面转租给原告，租赁期限为60个月，自2016年1月14日起至2021年1月14日止，每月租金9688元，乙方应在签订合同的同时向甲方支付租赁房屋租赁费用保证金30,000元，每年7月14日前预付一年租金，以后每年由此类推，乙方未按合同规定的时间和金额交付房屋租赁费用和水电费的，除应补交房屋租赁费用和水电费外，每迟延交付一���应向甲方支付迟交金额千分之五的违约金，迟延交付房屋租赁费用和水电费超过30天的，甲方有权单方解除租赁合同，租赁费用保证金不予退还，并追回拖欠的房屋租赁费用、水电费和违约金。除不可抗力、及因乙方违约甲方解除合同等情况外，任何一方要求提前终止合同，均应提前三个月书面通知对方，另一方应在接到通知后十天内予以明确答复。任何一方要求提前解除合同，均只需赔偿金额为二个月的租赁费用的违约金给另一方作为直接或间接的所有损失。甲方提前解除合同，应当退还租赁费用保证金；乙方提前解除合同，甲方没收租赁费用保证金。原告于同月23日支付了保证金30,000元，同月31日支付租金29,040元。2016年7月16日，因原告未按约定交纳租金，被告向原告发出一份工作联系函，要求原告交清所欠租金并返还租赁场地，2016年7月31日，被告断电，原告于2016年8月3日停业，被告又于8月6日发出转租广告，被告已将租赁房屋于同年9月转租他人。一审法院认为：一、原告与被告签订的《贵州百信平价大药房房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。合同约定每年7月14日前预付一年租金，迟延交付房屋租赁费用和水电费超过30天的，甲方有权单方解除租赁合同，而被告在2016年7月16日向原告发出工作联系函，要求原告交清所欠租金并返还租赁场地，在2016年7月31日断电，8月6日发出转租广告，此时迟延交付房屋租赁费用并未超过合同约定的30天期限，原、被告双方约定的“甲方有权单方解除租赁合同”的条件未成就，故被告此时无权单方解除租赁合同，而被告单方解除租赁合同属于提前解除合同的违约行为，应按合同约定承担赔偿原告两个月租金的违约金19,376元并退还原告保证金30,000元的违约责任；原告诉请解除合同，被告在答辩时表示同意，结合本案查明的事实，确认合同于2016年8月6日解除；被告虽辩称原告尚欠其租金及原告行为已给其造成损失，但并未提起反诉，在本案中不予审理，被告可另行主张权利；二、原告要求被告退还预付的多余三个月房屋租金29,064元与事实不符，不予支持；原告要求被告退还向原告索取的好处费30,000元，赔偿原告房屋装修损失43,000元，因被告断水、断电、关门给原告造成的损失6000元等，但原告均未提交充分证据证明其主张的事实，应由其承担不利后果，故不予支持其相关诉请。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告何六英与被告永州市冷水滩区百信平价大药房2016年1月14日签订的《贵州百信平价大药房房屋租赁合同书》于2016年8月6日解除；二、被告永州市冷水滩区百信平价大药房在本判决生效之日起五日内退还原告何六英保证金30,000元；三、被告永州市冷水滩区百信平价大药房在本判决生效之日起五日内支付原告何六英违约金19,376元；四、驳回原告何六英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3449元，减半收取计1724.5元，由原告负担1183.5元，被告负担541元。二审中，当事人���有提交新证据。本院确认原判认定的事实。本院认为，本案争议的焦点是：1、本案的违约方是上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房还是上诉人何六英。2、上诉人何六英要求永州市冷水滩区百信平价大药房返还已交的三个月的租金和赔偿损失等有无依据。3、上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房上诉请求何六英支付欠缴其租金的2倍有无依据。关于焦点一，上诉人何六英与上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房签订的《贵州百信平价大药房房屋租赁合同书》约定每年7月14日前预付一年租金，迟延交付房屋租赁费用和水电费超过30天的，甲方有权单方解除租赁合同。永州市冷水滩区百信平价大药房在2016年7月16日向何六英发出工作联系函，要求何六英交清所欠租金并返还租赁场地，并在2016年7月31日断电，8月6日发出转租广告，此时迟延交付房屋租赁费用并未超过合同约定的30天期限，双方约定的“甲方有权单方解除租赁合同”的条件并未成就，此时永州市冷水滩区百信平价大药房无权单方解除租赁合同，其单方解除租赁合同的行为构成违约，按照合同约定应承担赔偿何六英两个月租金的违约金19376元并退还保证金30,000元的违约责任。关于焦点二，上诉人何六英要求永州市冷水滩区百信平价大药房退还预付的多余三个月房屋租金29,064元，因上诉人何六英实际租赁永州市冷水滩区百信平价大药房的房屋使用已经超过三个月，其要求退还三个月租金的上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。上诉人何六英要求永州市冷水滩区百信平价大药房赔偿房屋装修损失43,000元和因断水、断电、关门造成的损失6000元，装修损失上诉人何六英虽然提供了其与张好国签订的《帝王广场门面装修合同》和张好国出具的两张收条，��装修合同并未约定装修价款，仅凭两张收条不足以证明上诉人何六英有43,000元装修损失；断水、断电、关门造成的损失，上诉人何六英没有提供相关证据予以证明，故对上诉人何六英提出要求永州市冷水滩区百信平价大药房赔偿损失的上诉请求，不予支持。至于上诉人何六英要求永州市冷水滩区百信平价大药房退还杨明向其索取的好处费30,000元，这是上诉人何六英与杨明的私人关系，与永州市冷水滩区百信平价大药房无关。关于焦点三，因上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房在一审诉讼中处于被告的地位，又没有提起反诉，故其上诉请求不予支持。综上所述，上诉人何六英和上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房的上诉请求均不能成立，应与驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5910元，上诉人何六英承担2461元，上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房承担3449元。本判决为终审判决。审 判 长 杨世清审 判 员 曾 忞代理审判员 张向安二〇一七年四月二十五日书 记 员 张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：