（2017）浙01民终1426号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-30
案件名称
周洁、吕国堂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周洁,吕国堂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终1426号上诉人（原审被告、反诉原告）：周洁，女，1978年7月10日出生，汉族，住杭州市江干区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕国堂，男，1965年8月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：潘栋，浙江越翰林律师事务所律师。上诉人周洁因与被上诉人吕国堂房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初5764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：一、吕国堂是杭州市西湖区花园南村×幢×号×室房屋（建筑面积60.27平方米）的所有权人。吕国堂将该房屋分成301室-1房、-2房两部分，分别出租。2014年11月22日，双方签订《杭州市房屋租赁合同》，约定：吕国堂将花园南村×幢×号×室-1房，建筑面积约40平方米，出租给周洁使用；租赁期共24个月，自2014年12月5日至2016年12月5日；年租金6万元，每半年一付，提前10天转账到；租房押金5000元，待租赁期满结清费用后再全额退还；周洁如需对房屋进行装修或正扩设备时，应事先征得吕国堂同意，并按规定向有关部门办理申报手续后，方可进行；周洁如拖欠租金累计15天以上，吕国堂有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失，周洁应予赔偿。合同签订后，周洁支付了押金5000元，并于2014年11月26日、2015年8月19日、2015年10月26日先后支付吕国堂租金30000元、15000元、5000元，此后未付租金。二、如前所述，吕国堂出租给周洁的103室房屋分成了-1房、-2房两部分，分别出租。301室-1房位于房屋的东半部分、-2房位于房屋的西半部分，-1房、-2房合用一个院子。周洁承租房屋时，该院内东南角已搭建平房一间（建筑面积约七八平方米），东侧另搭建未加顶的简易厕所一间(建筑面积约一平方米)，院子上方搭建了未封闭的拱形塑料顶棚。周洁承租房屋后，开始装修，其在院内砌墙，将院子一分为二。周洁还将院子进入房屋的入户门拆除，塑料顶棚拆除，另行搭建平面的玻璃顶棚，砌墙装窗，将东侧院子包进房屋。原院内平房扩建、改造成汗蒸房，原院内简易厕所区域重建了卫生间，加建了淋浴房以及男更衣室，并在玻璃顶棚下加装了吊顶。2015年5月起，周洁数次收到限期拆除违章建筑的通知。2015年10月28日，西湖区清理和拆除违法建筑工作领导小组再次发出公告，表明将于2015年11月6日-18日对未自行恢复的违章建筑进行强制恢复。2015年11月上旬，案涉房屋院内违章建筑部分被强制拆除。三、2016年6月12日，吕国堂向周洁发出《通知函》，称因周洁拖欠租金累计15天以上，吕国堂决定自2016年6月26日起终止双方之间的房屋租赁合同，收回西湖区花园南村×幢×号×室-1房。2016年6月13日，周洁收讫该通知函。四、根据周洁提供的原始平面图、平面布置图，301室-1房（不含院子及院内原违章建筑）的建筑面积约40平方米，包进的院子的建筑面积约18平方米。现吕国堂起诉至原审法院，请求：1、周洁立即腾退花园南村×幢×号×室房屋；2.周洁向吕国堂支付租金43500元（自2014年12月5日起计算至2016年6月26日）；3.周洁向吕国堂支付2016年6月27日起至房屋实际腾退之日止的占用费（按年占用费60000元计算）；4.周洁承担本案的全部诉讼费用。周洁亦提起反诉，请求：1.吕国堂赔偿周洁经济损失150000元;2.反诉费用由吕国堂承担。原审法院认为，根据双方的诉辩主张，该案存在以下三个争议焦点：一、吕国堂的出租范围。吕国堂主张其出租房屋给周洁时，院子及院内搭建的平房、厕所均由301室-1房、-2房共同使用，并不包括在租赁合同约定的租赁范围之内。周洁则认为吕国堂出租范围包括室外院子和院内平房。如前所述，吕国堂承租的301室-1房（不含院子及院内原违章建筑）的建筑面积约40平方米，与合同约定的建筑面积一致。加之301室-1房出租时，院子并未分割，应当视为由301室-1房、-2房共同使用，故该院认定吕国堂出租给周洁的专属使用部分仅为301室-1房的室内面积。二、吕国堂是否应当承担违章建筑被强制拆除所造成的损失。吕国堂主张周洁系自行砌墙分割院落，搭建违章建筑，其事先既未征得吕国堂同意，亦未向有关部门进行申报，故周洁应当自行承担因此产生的损失。周洁则主张其仅对院内平房进行了符合经营使用的装修设计，现由于吕国堂出租的违章建筑遭遇强制拆除，导致周洁合同目的无法实现，吕国堂应当承担因此产生的损失。该案中，吕国堂出租时，虽院落存在违章搭建，但周洁并非在原违章建筑内进行装修，事实上，证据显示，原违章建筑均在周洁装修时或拆除或扩建，周洁通过砌墙、换棚、吊顶、装窗、搭建等一系列行为，将东侧院子包进房屋并形成若干功能使用区域。因此，案涉房屋东侧院子内的违章建筑被强制拆除，其过错方并非吕国堂，吕国堂无需承担因此造成的损失。周洁要求吕国堂赔偿经济损失150000元的诉请，缺乏事实依据，该院不予支持。三、房屋租赁合同的解除时间。合同约定，周洁如拖欠租金累计15天以上，吕国堂有权终止合同，收回房屋。该案中，周洁仅支付租金至2015年10月4日，此后未付租金。因周洁逾期支付租金超过15天，吕国堂于2016年6月12日向周洁发出《通知函》，决定自2016年6月26日起终止双方之间的房屋租赁合同。因周洁已于6月13日收讫该函，故该院认定双方之间的房屋租赁合同于2016年6月26日解除，周洁应当立即腾退103室房屋中由其租赁的房屋面积，并支付欠付租金43500元（计至2016年6月26日）。因周洁未能及时将房屋腾空，则应当自合同解除之日次日起支付吕国堂逾期腾房占有使用费，该院参照房屋租赁合同上约定的房屋年租金60000元，确定逾期腾房占有使用费为5000元/月。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、周洁于判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区花园南村×幢×号×室房屋中建筑面积约四十平方米的租赁房屋腾退归还给吕国堂；二、周洁于判决生效之日起十日内支付吕国堂房屋租金43500元；三、周洁于判决生效之日起十日内支付吕国堂逾期腾房占有使用费，按5000元/月的标准，自2016年6月27日计至房屋实际腾退归还之日止；四、驳回吕国堂的其他诉讼请求；五、驳回周洁的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费888元减半收取444元，反诉案件受理费1650元，合计2094元，均由周洁负担。宣判后，周洁不服，向本院提起上诉称：一、一审法院查明事实不清，认定事实错误。双方在签订《杭州市房屋租赁合同》之前已经就案涉房屋开展相关合作，吕国堂对周洁承租经营使用目的事先知晓，但从未提及该区域涉嫌违章建筑，而周洁是看中案涉房屋院内平房可以投资装修以作汗蒸房使用，才签订房屋租赁合同。案涉房屋产权证合法建筑面积约为30平方米，装修测绘图纸显示合法实际使用面积仅为35平米房，院内平房与里屋衔接处有5.56平方米房的未封闭通道，院内平房装修测绘使用面积为8.1平方米。因此，吕国堂出租给周洁的面积理应当包括院内平房部分(不含未封闭过道)，以及合法建筑部分，实际累加面积40.56平方米，这一数值才与约定租赁面积相吻合。而一审法院简单的认为，案涉房屋合法部分建筑面积与房屋租赁合同中的约定的约40平方米一致，二者差距甚远，实属对本案事实认定错误。301-1与另一间房屋301-2之间实际有隔墙分割，周边邻居可以对此予以证明。而一审法院盖棺定论认为院子并未分割，将院子视为301-1与301-2共同使用，吕国堂原审诉讼过程中并未提交任何相关证据加以佐证，事实上因涉及违章建筑，该处隔墙早已拆除。一审法院的判决，明显是在对事实严重认定不清的基础上作出。同时，周洁收到社区通知之前对承租区域涉及违章根本不知情，吕国堂租赁前后从未对此有过任何形式说明告知，周洁租赁时将出租区域一并理解为合法建筑，如果院内平房涉嫌违章有强拆风险，周洁也不会签订租赁合同，并对此部分投入重资装修。周洁设立的汗蒸区是在原院内平台的基础上实现合同目的装修，并未改变违章建筑框架结构，退一步讲，即使装修变化明显，周洁也有充分理由可以认为吕国堂出租面积含有院内区域，周洁在此域内进行装修改造这一事实吕国堂知情默认并未阻止。现因该出租的部位涉嫌违章在承租期间内遭拆，该强拆损失应当由吕国堂承担。二、一审法院认定“周洁支付逾期腾房占用费，自2016年6月27日计至房屋实际腾退归还之日止”没有事实和法律依据。院内平房被拆除后，经营的主要功能区丧失，被迫停止营业，此后，周洁要求吕国堂出面协商后续事宜，但吕国堂一直推脱，故其应该承担扩大的损失。退一步而言，即使存在迟延交还案涉房屋，但平房区域已经于2015年11月拆除，该部分的装修面积为8.1平方米，该部分的租金及占有使用费不能予以计算。三、一审法院驳回原审所有反诉请求严重违背客观事实。汗蒸区被拆除后，周洁被迫停业，店内会员纷纷投诉要求退卡，客源流失严重，对商誉造成重创，且前期投入装修成本巨大。现因吕国堂原因导致违章建筑遭拆除，致使合同无法履行，严重影响经营回报的实现。综上，请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判驳回吕国堂的一审诉请、支持周洁一审反诉诉请。2、一审、二审诉讼费用由吕国堂承担。针对周洁的上诉，吕国堂答辩称：一、周洁在其事实与理由第一部分陈述的面积部分与其提交的装修证据材料是不吻合的，装修测绘图纸在一审中已经得到了周洁的认可，根据图纸计算得出面积是58.3平方米，而非周洁陈述的只有40.5平方米。对于隔墙部分，一审法院进行了审查，周洁自认砌墙以后安装电视机等设备，其承租时没有这个墙。二、对于其提出的逾期占用费没有事实和法律依据，周洁没有尊重事实，2015年11月份发生纠纷后周洁始终占用相关房屋，至今没有腾退，在一审中周洁也是予以自认的，故该项上诉请求没有事实依据。三、关于反诉请求要求支持的上诉理由，一审法院认定事实清楚。二审中，周洁向本院提交：1、快递单一张，拟证明2017年1月7已经将钥匙快递给吕国堂了，因为多次催促吕国堂取走钥匙，但吕国堂一直没有来取；2、快递送达情况详单，拟证明上述邮件已经于2017年1月8日送达吕国堂。吕国堂未向本院提交新的证据。针对周洁提交的证据，吕国堂认为，对证据1的真实性予以认可，确认收到过，但没有拆封过，不知道里面内容是什么，因为寄件人是陆勇，不是周洁；对证据2的真实性没有异议，但因吕国堂不能确认该信件是否是周洁寄出，故只有选择到法庭拆开查看。本院认为，吕国堂对周洁提交证据的真实性没有异议，本院予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：周洁、吕国堂签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现双方就租赁标的物的范围存在争议，吕国堂认为其出租房屋的范围为103-1房屋室内部分，而周洁则认为其承租房屋还包括院子及平房，对此，本院认为，租赁合同上载明租赁标的为103室-1，租赁面积系约40平方米，而周洁在诉讼中明确103-1室的室内使用面积为35平方米，故在周洁没有相反证据证明租赁范围包括院子及平房的情况下，原审法院认定租赁范围仅为103-1室内更为合理，本院予以确认。因平房并未包括在租赁范围内，且周洁对平房进行了装修等，故周洁以平房被拆除导致其经营目的不能实现为由要求吕国堂赔偿损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于租金和占有使用费，因周洁没有按照约定支付租金，故吕国堂有权解除合同并要求支付租金和占有使用费。二审中，经查明，吕国堂已经在2017年1月8日收到周洁邮寄的案涉房屋钥匙，故周洁腾退房屋的时间已经确定为2017年1月8日，占有使用费亦计算至2017年1月8日。本案因出现新的事实而改判，故原审判决不属于错误判决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初5764号民事判决书第一、三、四项；二、维持杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初5764号民事判决书第二、五项；三、周洁于本判决生效之日起十日内支付吕国堂逾期腾房占有使用费，按5000元/月的标准，自2016年6月27日计至2017年1月8日止；四、驳回吕国堂的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费888元减半收取444元，反诉案件受理费1650元，合计2094元，均由周洁负担。二审案件受理费4170元，由周洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年四月二十五日书 记 员 吴梦姣