（2017）苏04民终326号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-15

案件名称

常州市丰臣房产代理有限公司与常州黑牡丹置业有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常州黑牡丹置业有限公司,常州市丰臣房产代理有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2017）苏04民终326号上诉人（原审被告）：常州黑牡丹置业有限公司，住所地常州市新北区新区大道1号。法定代表人：张志銮，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴波，江苏瑞江律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晖，江苏瑞江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常州市丰臣房产代理有限公司，住所地常州市新北区黄山路399号8-5001室。法定代表人：蒋琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：许列维，该公司副总经理。上诉人常州黑牡丹置业有限公司（以下简称黑牡丹公司）与被上诉人常州市丰臣房产代理有限公司（以下简称丰臣公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省常州市新北区人民法院(2015)新商初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黑牡丹公司上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，依法改判，支持黑牡丹公司的全部诉讼请求，二、本案一、二审诉讼费用由丰臣公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审法院在“审理查明”部分认定：“……被告已支付房款为246862824元，原告超出该数额开具了247959757元，多开了1096933元。”该认定没有任何证据证明。同时，一审法院在“本院认为”部分认为“被告已支付全部购房款。”该观点缺乏事实依据，于双方对账确认的被上诉人结欠上诉人349910.90元的事实相悖。根据本案证据所证实的事实是：根据2009年11月10日的《包干代理销售协议》和2011年2月1日的《补充协议》，黑牡丹公司提供479套房屋委托丰臣公司以包销的方式代理销售，销售底价为3950元每平方米，其中，208套在约定的代理期限内出售给房屋买受人，271套在代理期限届满后由丰臣公司按底价全部收购。根据2014年10月22日双方对账确认的《包销房屋收款情况汇总》，黑牡丹公司根据成交价的开票金额为247959757元，根据《包干代理销售协议》第七条的约定，该款应当全部交付给黑牡丹公司。而丰臣公司已付房款是246862824元，因此丰臣公司结欠黑牡丹公司包销房款为1096933元。根据《包干代理销售协议》第八条第二款第4项的约定：在购房款100%到黑牡丹帐户后，黑牡丹公司就成交价高于销售底价的溢价款，扣除税费且丰臣公司提供发票后，支付给丰臣公司。根据2014年11月27日双方对账确认的《包销房屋溢价部分计算说明》，丰臣公司在开具相应发票后，黑牡丹公司应付丰臣公司溢价款为747022.10元。由此可见丰臣公司结欠黑牡丹公司包销房款为1096933元，黑牡丹公司应付丰臣公司溢价款为747022.10元，两相抵消后，丰臣公司仍需向黑牡丹公司支付349910.90元，显然，一审法院认为“被告已支付全部购房款”与事实不符。假设如一审法院认定，黑牡丹公司多开了1096933元发票，也就是意味着黑牡丹公司的开票金额不应是实际成交价，那么，买受人就拿不到实际成交价对应的发票，也就无法正常纳税和办理房屋产权登记。如果实际成交价就是销售底价，那么也就不存在双方在2014年11月27日针对溢价部分进行对账和结算佣金。显然一审法院认定黑牡丹公司多开发票的事实是错误的。没有任何证据支持。综上丰臣公司尚结欠节目单公司购房款，在黑牡丹公司多次催促其履行付款义务后，丰臣公司仍不能继续履行，且涉案的479套房屋具有按套可分性，因此依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，黑牡丹公司有权行使合同解除权，并追究丰臣公司的违约责任。涉案一共479套，实际成交价为247959757元，但是被上诉人实际交付是246862824元，结欠房款1096933元，根据合同约定的溢价佣金，我方需向被上诉人支付747022.1元，相抵之后被上诉人应向我方支付349910.9元，但是该款从2011年2月份就应当支付，至今未付，诉前我方进行多次催告没有履行，对于剩余的房屋可以解除，因此黑牡丹公司有权行使合同解除权。丰臣公司辩称，1、根据双方的包销代理合同，我方已按照实际销售面积支付以底价为3950元每平米的所有房款，但黑牡丹公司并未履行向我方支付相应销售金额的1%的佣金即247万元，对方一直回避以及跳跃式的告诉我们结欠109万元，我方需要对账，2、剩余的5套房屋已经有业主居住了5年之久，而且支付了相应的房款，解除房屋合同是不合理而且欠妥的，3、所谓的2014年的对账我方不认可，需要重新对账，请黑牡丹公司提供双方达成200多万元利息抵消的证据，4、我方在一审判决之前也曾经同意协商出具了情况说明愿意支付30多万元的余款，以协助业主办理房产登记手续，但是黑牡丹公司不认可。黑牡丹公司向一审法院起诉请求：1、要求解除黑牡丹公司与丰臣公司签订的《包干代理销售协议》及《补充协议》，我公司不再继续履行剩余7套房屋的销售及交付义务，后变更为不交付5套房屋；2、丰臣公司支付以1096933元为本金的逾期付款违约金205875元；3、本案诉讼费由丰臣公司承担。一审法院认定事实：原告黑牡丹公司原名称为常州火炬置业有公司。2009年11月10日，双方之间签订一份《包干代理销售协议》，约定黑牡丹公司将常州百草苑项目的部分余房交被告销售，可销售房屋面积约为65341.77㎡，代理期限至2011年2月2日止，丰臣公司在代理期限内未达到委托住宅可销售面积部分时，剩余部分由丰臣公司自行购买，销售平均底价为3950元/㎡。丰臣公司在约定的期限内未能销售全部的房屋。双方于2011年2月1日签订一份《补充协议》，称黑牡丹公司共提供可销售的房屋为500套，丰臣公司已销售208套，买受人已订购但未办妥买卖手续的为21套，约定尚有271套房屋未销售的房屋由丰臣公司购买，由丰臣公司于2011年2月1日前支付不低于2500万元，同年2月28日前支付2000万，同年3月28日前支付全部房款。协议签订后，丰臣公司通过向第三方销售房屋，按约定的销售底价向黑牡丹公司支付房款。2014年10月22日，双方对账后签订了一份《包销房屋收款情况汇总》，确认黑牡丹公司交丰臣公司销售的房屋为479套，应销售面积为62480.73㎡，丰臣公司已支付房款为246862824元，黑牡丹公司超过该数额开具了247959757元的发票，多开了1096933元。同年11月27日，双方再次对账，签订了一份《包销房屋溢价部分计算说明》，确认包销房屋为479套，包销面积为62480.73㎡，包销价为246798883.5元；另21套双方已另行结算完毕。尚有7套房屋未向第三方办理销售手续。本案在审理过程，丰臣公司又销售2套房屋，尚有5套房屋未销售，黑牡丹公司仍要求解除合同，不再交付未销售的5套房屋，双方产生纠纷。上述事实，有《包干代理销售协议》、《补充协议》、《包销房屋收款情况汇总》等证据以及双方陈述在卷佐证。一审法院认为，双方之间签订的《包干代理销售协议》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方在《包干代理销售协议》中约定丰臣公司在代理销售期限内未销售约定数量的房屋由丰臣公司购买，在代理销售期限内，因丰臣公司未能按约定销售房屋，双方签订了《补充协议》，该约定明确由丰臣公司购买未销售的房屋，该协议确定双方之间为买卖合同关系。双方对账确认包干代理销售总房屋为500套，除双方已另行结算的21套外，对479套房屋中未能在代理销售期限内销售的房屋由丰臣公司购买，双方确认479套房屋的面积为62480.73㎡，按销售底价3950元计算，包销价为246798883.5元，双方同时确认丰臣公司已支付房款为246862824元，丰臣公司已支付了全部购房款，黑牡丹公司要求解除《包干代理销售协议》和《补充协议》，并且不交付剩余的5套房屋的请求，一审法院不予采纳，黑牡丹公司应当向丰臣公司交付尚未交付的5套房屋。黑牡丹公司以其多开的发票金额1096933元为本金主张利息205875元，该请求既无事实依据，又无法律依据，一审法院不予以支持。据此，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回黑牡丹公司的诉讼请求。案件受理费4389元，由黑牡丹公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2009年11月10日，常州火炬置业有限公司与丰臣公司之间签订一份《常州百草苑项目部分余房包干代理销售协议》，约定常州火炬置业有限公司委托丰臣公司对常州百草苑项目部分住宅楼进行营销策划、广告制作及销售总代理事宜。住宅可销售房屋面积约为65341.77㎡，代理期限为签订合同之日起至2011年2月2日止。并约定丰臣公司须在2011年2月2日前完成住宅可销售面积的100%，如未能全部完成，余房由丰臣公司购买；销售平均底价为3950元/㎡。该协议还约定了常州火炬置业有限公司每季度支付已销售且房款100%到常州火炬置业有公司账户、销售均价高于3950元/㎡溢价款（扣除必要税费并提供正式财务发票，税率标准由常州火炬置业有公司财务人员根据实际发生额明确计算后，提供丰臣公司）。嗣后，常州火炬置业有公司名称变更为黑牡丹公司。因尚有房源271套未销售，黑牡丹公司与丰臣公司于2011年2月1日签订一份《补充协议》，约定丰臣公司依据包干销售协议约定购买尚未销售的房源271套，合计建筑面积36842.66平方米（建筑面积如有差异，按照实际为准）。并约定了：2011年2月1日前丰臣公司向黑牡丹公司支付房款不低于2500万元；同年2月28日前，丰臣公司向黑牡丹公司支付房款不低于2000万；同年3月28日前，丰臣公司向黑牡丹公司支付剩余的全部房款等内容。2014年10月22日，双方对账后签订了一份《包销房屋收款情况汇总》，确认包销房款套数为479套，丰臣公司已实际支付包销房款246862824元后，还应付包销房款1096933元。同年11月27日，双方再次对账，签订了一份《百草苑项目丰臣包销房屋溢价部分计算说明》，确认包销房屋为479套；包销面积为62480.73㎡；包括7套空房未开票在内的479套房的开票总价为247959757元；包销价为246798883.5元；扣除税金后应付丰臣公司溢价款为747022.10元。2015年1月30日，江苏瑞江律师事务所指派律师吴波向丰臣公司发出《律师函》称：经双方核对确认，丰臣公司拖欠购房款1096933元，按原合同计算可得溢价佣金为747022.10元，在不计违约责任的前提下，丰臣公司尚需向黑牡丹公司支付349910.90元。谨请丰臣公司在2015年2月10日前将上述欠款一次性支付给黑牡丹公司，否则黑牡丹公司将依法解除合同，并追究丰臣公司的违约责任和其他法律责任。在一审审理过程中，双方确认又销售了2套房屋，黑牡丹公司的相应诉讼请求变更为解除合同，不再交付未销售的5套房屋。本院认为，委托合同的任意解除，仅对解除合同之将来发生效力，不具有溯及既往的效力，以前的权利及义务仍应依据委托合同约定完成。本案中，黑牡丹公司明确其解除权的行使是基于委托合同法律关系，请求解除《常州百草苑项目部分余房包干代理销售协议》和《补充协议》，不再交付5套房屋。虽然该5套房屋在黑牡丹公司与丰臣公司签订《常州百草苑项目部分余房包干代理销售协议》中的委托销售期限内没有销售，但双方在签订的《补充协议》中已明确，包括该5套房屋在内的271套未销售房屋，由丰臣公司自行购买，并给定了付款期限。故该5套房屋在丰臣公司请求解除委托销售之前，已经不存在委托销售之委托合同法律关系。故黑牡丹公司提出解除《常州百草苑项目部分余房包干代理销售协议》和《补充协议》，不再交付5套房屋的诉讼请求，本院不予支持。黑牡丹公司在2014年10月22日、同年11月27日两次对账中明确，丰臣公司已实际支付包销房款246862824元后，还应付包销房款1096933元；扣除税金后黑牡丹公司应付丰臣公司溢价款为747022.10元。并在一审起诉时明确，丰臣公司尚欠黑牡丹公司购房款349910.90元，经多次催要未付。故黑牡丹公司提出丰臣公司向其支付以1096933元为本金的逾期付款违约金205875元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。黑牡丹公司有权依法向丰臣公司主张其认为结欠的购房款及相应权利。综上所述，上诉人黑牡丹公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4389元，由黑牡丹公司负担。本判决为终审判决。审判长　施　义审判员　赵德升审判员　熊　艳二〇一七年四月二十五日书记员　吴倩楠关注公众号“”