（2016）黑0811民初1325号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-01

案件名称

原告沈景南与被告佳木斯万基房地产开发有限公司、第三人迟庆华房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

佳木斯市郊区人民法院

所属地区

佳木斯市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈景南,佳木斯万基房地产开发有限公司,迟庆华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关��审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第七条第一款，第九条

全文

黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民事判决书（2016）黑0811民初1325号原告:沈景南，男，1987年11月23日出生，汉族。委托代理人：赵玉明，佳木斯市郊区法律援助中心法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、调解、一审诉讼、代收法律文书。委托代理人：陈艳杰，女，1954年10月31日出生，汉族，系原告母亲。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、提起上诉或反诉、代收法律文书。被告:佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地:佳木斯前进区中山路109号。法定代表人：牟国义，系总经理委托代理人：杜桂兰，系该公司法律顾问代理权限：参加诉讼活动，提请相关证据，参加法庭辩论和调解、上诉、代收法律文书。第三人：迟庆华，女，1965年4月2日出生，汉族。委托代理人：刘庆刚，系社区推荐代理权限：代为诉讼、代为递交法律文书、代为放弃、和解、代为出庭及接受法律文书、代为应诉及执行。原告沈景南与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人迟庆华房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年9月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈景南及委托代理赵玉明、陈艳杰、被告万基公司委托诉讼代理人杜桂兰、第三人迟庆华及委托代理人刘庆刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结��沈景南向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告优先取得友谊小区Ｃ#楼2单元020203号房屋所有权，判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；2、要求判令被告与第三人签订的商品房买卖合同无效并予以撤销；3、要求确认原告与被告签订的房屋拆迁协议有效。４、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2008年6月30日，被告在佳木斯市郊区清源社区动迁了原告的住房，并与原告签订了房屋拆迁补偿安置协议，协议约定了安置方式、安置时间、安置地点、安置标准、结算款项等，现原告已经回迁安置完毕，且于2009年10月4日实际入住了该房屋，但2013年7月16日被告违法将该房屋卖给第三人迟庆华，导致原告至今无法办理产权证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，原告优先取得��补偿安置房屋的所有权，原告诉讼至法院。万基公司辩称：１、关于原告要求确认房屋所有权问题，我公司并未与原告签订房屋回迁协议，该友谊小区投资人为张恒舜，张恒舜系该工程受益人，应当由其承担责任。2、我公司也没有将该争议房屋卖给第三人，也没有与第三人签订商品房买卖合同，对以上原告与第三人房屋买卖行为均不清楚，原告应当将张恒舜追加为本案被告，法院也应当将张恒舜追加为本案被告，参加诉讼，查明事实。第三人迟庆华辩称：我于2013年7月16日在被告处Ｃ#楼2单元203号房屋，并在不动产管理局进行产权登记备案，不动产管理局就该房屋已经进行公示，网上可查。原告于2009年10月4日实际入住不符合事实，当时我去购买房屋时进行了实地考察，发现房屋没有入住才出现金进行购买，按照规��被告应当对回迁安置房屋在不动产局进行备案，而我在办理登记备案手续时，不动产局并不知情，被告万基公司就原告申请的诉请内容均不知情也没有开具回迁安置的相关手续，而我是在不动产局并合法取得产权，作为第三人要求法院驳回原告诉讼请求。2015年5月我从天津回来后发现已经有人入住，我在该房屋处贴过纸条，并敲门找原告进行协商，没有在公安机关报过案。我从购买房屋开始就没有领取钥匙，并且一直在找不动产局进行沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实本院认定如下：沈景南提交的证据1、原告身份证、被告、第三人身份信息。证明：原、被告、第三人诉讼主体资格。经被告及第三人质证无异议，故对此证据��予以采信。2、证人吕道亮证人证言。证明：原告沈景南回迁的房屋是从原房主李恩处购买。经庭审质证，原告及被告均无异议，第三人有异议，认为不能证明证人与原告系邻居关系。本院经审查认为，原、被告对人证言均无异议，第三人虽有异议，但无其它反驳证据，故对证人证言予以采信。３、房屋回迁安置协议一份、回迁安置房屋差价款收取明细表、回迁增加面积协议书。证明：房屋回迁安置事实合法有效。经庭审质证，被告万基对此协议的真实性无异议，认为回迁事项不是其公司的行为，是张恒舜具体操作，其公司不清楚此事。第三人对此证据的真实性有异议，认为回迁户为李恩，原告与李恩的房屋买卖需要到房屋产权处合法交易，不经产权处变更登记的买卖无效，认为原告不具备诉讼主体资格。本院经审查认为，上述证据中回迁安置补偿协议为沈景南签��，其他证据中均有沈景南签字，结合证人吕道亮证言，可以认定原告购买李恩房屋后回迁安置。故对沈景南提供的上述证据予以采信。4、私产房屋使用证及物业票据。证明：原告于2009年10月4日缴纳了各种费用并实际入住，所有的物业费用均由沈景南缴纳。经庭审质证，被告对此证据的真实性无异议，但称物业公司不是其公司成立的，也没有收取相关费用。第三人对真实性有异议，认为原票据回迁是李恩，但该房的交款人为沈主南，没有符合法律规定的证据证明沈景南为合法居住。本院经审查认为，原告于2009年10月4日开始交纳物业管理的各种费用，可以证实原告自2009年10月4日开始入住的事实，与证据2和证据3形成证据链条，能够证明本案的事实，故对此证据予以采信。5、商品房买卖合同。证明：被告在与原告签订回迁协议之后，将房屋卖给第三人迟庆华，导致原告因此办不了房照。经庭审质证，被告万基公司有异议，认为该证据为复印件，无法证明证据来源的真实性，没有公章及买受人签字，不能证明原告陈述的事实。第三人对此证据无异议。此证据经第三人质证无异议，确系第三人与被告签订，故对此证据欲证明的内容予以采信。被告没有证据向本院提供。第三人提供证据：商品房买卖合同、佳木斯市商品房销售专用结算单、房屋销售合同登记备案卡、商品房合同备案公示查询。证明：第三人于2013年7月16日以每平方米1500元的价格购买此房并在不动产管理局登记备案，公示查询单是不动产局发布的，具有真实性、合法性。经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明的问题有异议，认为第三人晚于原告居住时间购买此房，原告已经实际入住。被告万基公司有异议，认为未卖给第三人此房，也未收取过房款。结合原告签订��迁安置协议及入住房屋在第三人签订商品房买卖合同之前的事实，对第三人欲证明的内容不予采信。根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：万基公司将位于佳木斯市郊区友谊小区Ｃ#楼、2单元203室面积为69.67平方米的房屋回迁给原告沈景南，原告已于2009年10月4日入住并使用该房屋，缴纳相关使用费至今。本院认为，2008年6月30日，原、被告间签订了房屋拆迁补偿安置协议，被告万基公司将位于佳木斯市郊区友谊小区Ｃ#楼2单元203室、产籍号为1-0527-048-020203号、面积为69.67平方米的房屋回迁给原告沈景南，原告已于2009年10月4日入住并使用该房屋，缴纳相关使用费至今。虽然被告万基公司与第三人迟庆华于2013年7月16日签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但原告沈景南已经于2009年10月4日开始入住该争议房屋，并且在此期间，第三人迟庆华从未找过原告声明该房屋为其所有与常理相悖，且第三人迟庆华在签订完购买合同并交付完全款后的近三年时间里未领取钥匙的行为亦与常理相悖。故对第三人主张不予支持。原告沈景南与被告万基公司签订了回迁安置协议、已实际入住多年，故原告沈景南与被告万基公司签订的房屋回迁安置协议有效，原告沈景南取得该房屋的所有权。综上所述，原告沈景南与被告万基公司于2008年6月30日签订的房屋拆迁安置补偿协议有效，依据有效协议，原告沈景南享有该房屋的所有权。第三人迟庆华与被告万基公司签订的商品房买卖合同，双方应另案处理。由于被告万基公司与第三人迟庆华签订的商品房买卖合同损害了原告的合法权益，故对此合同应确认为无效。依据《中华人民共和国合同��》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第七条、第九条规定，判决如下：一、原告沈景南与被告万基公司签订的佳木斯市动迁安置补偿协议有效。二、原告沈景南享有座落于郊区清源社区的佳木斯市郊区友谊小区Ｃ#楼2单元020203号、面积为69.67平方米房屋的所有权。三、确认被告万基公司与第三人迟庆华于2013年7月16日签订的商品房买卖合同无效。四、驳回原告沈景南其他诉讼请求。案件受理费2390元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按对方当事人的��数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审　判　长　　曲慧敏人民陪审员　　李国贺人民陪审员　　张晓英二〇一七年四月二十五日书　记　员　　杨丹宁关注公众号“”