（2016）鲁0921民初3181号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-26

案件名称

刘某甲、刘某乙等与刘某丙等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁阳县人民法院

所属地区

宁阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘某甲,刘某乙,刘某丙,吴某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第三十条；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款

全文

山东省宁阳县人民法院民事判决书（2016）鲁0921民初3181号原告（反诉被告）：刘某甲，男，1968年12月30日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县，现住宁阳县。原告（反诉被告）：刘某乙，女，1970年11月11日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县，现住宁阳县。两原告委托诉讼代理人：高居防，宁阳民兴法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘某丙，男，1966年4月19日出生，汉族，农民，住宁阳县。被告（反诉原告）：吴某（曾用名吴某丁），女，1970年12月11日出生，汉族，农民，住宁阳县。原告刘某甲、刘某乙与被告刘某丙、吴某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某甲及两原告委托诉讼代理人高居防、被告吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某甲、刘某乙向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付欠款30000元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月12日，被告购买原告在宁阳县某小区的楼房一套，约定价款220000元，交付楼房之日支付全款。由于原、被告是亲戚关系，截至2014年5月30日，被告接受楼房时分多次支付房款共计190000元，尚欠30000元未付，被告许诺2014年底还清。到期后，经原告催要，被告未偿还。原告为维护其合法权益，现依法提起诉讼。被告刘某丙、吴某辩称，原告卖给我的房子是小产权房，手续不全，未支付30000元是因为不想要房子，我要求原告退还购房款，同意退还房屋。被告刘某丙、吴某向本院提出反诉请求：1.判令双方签订的房屋买卖合同无效；2.判令原告立即退还已支付的190000元购房款，并支付相应利息；3.本案诉讼费及其他费用全部由原告承担。诉讼过程中，被告刘某丙、吴某将利息的请求明确为：以190000元为基数，从2014年5月30日起按照中国人民银行公布的贷款利率计算。事实与理由：被告刘某丙、吴某于2013年11月12日购买原告刘某甲、刘某乙位于宁阳镇七贤路某小区B区5号楼1单元301室楼房一套，并于当天签订了楼房买卖合同。合同中约定该楼房价格为220000元，现被告已经支付给原告190000元。因该房屋无房产证和土地证，且在购买该房屋时并不知道该房屋不能买卖。原告刘某甲、刘某乙对反诉辩称，1.被告反诉无理，不应支持。被告通过其弟刘来志介绍，于2013年11月12日购买原告合法取得的某小区5号楼1单元101室楼房一套，并由被告找律师书写的楼房买卖合同，当时被告非常清楚该楼房为小产权房，无法办理房权证（根据合同条款的约定可以看出）。签订楼房买卖合同时，已经注明将购房原收据交予被告，这足以证明被告以没有土地证、房产证、不能买卖的理由是不能成立的。该案涉及的楼房买卖合同实际上是使用权的转让，是双方真实意思的表示，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，签订合同时完全是自愿的，房屋已经交付近三年时间，期间被告对其购买的楼房院落改变了其结构，被告吴某于2014年5月30日给原告出具了欠楼房款30000元的欠据一份，许诺2014年底还清。以上事实足以说明是房屋使用权转让形成的合同之债。到期未还情况下，原告提起诉讼时，被告才提起反诉，这是因为房产市场价格下滑才反诉。被告见利忘义、背信毁约的行为不应支持。2.被告反诉超过诉讼时效。2013年11月12日购买楼房时就应当知道主张自己的权利而未主张，超过法律规定的诉讼时效，被告反诉不应得到支持。3.被告明知所购买的楼房是小产权房，购买后在原告起诉欠购买楼房款时出尔反尔，被告反诉违反合同法、民法通则的诚实信用原则。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，原告刘某甲与被告刘某丙系表兄弟关系。2013年11月12日，两原告为出售方，两被告为购买方，双方签订楼房买卖合同一份，主要内容为：出售方同意出售自己的位于宁阳镇七贤路某小区B区5号楼1单元101室，购买方同意购买；购买楼房款为220000元整；购买方于出售方交付楼房之日将购楼房款220000元一次性支付给出售方，出售方收款后写购买方收据；出售方于购买方交付清购房款之日将出售楼房交付给购买方，并将所购楼房原收据交付给购实方；该出售楼房的水、电及相关居往使用费在该楼房出售前的费用由出卖方承担，出售后的费用由购买方承担；该出售楼房如遇拆迁、搬迁等国家政策使用该楼房，购买方无条件同意，对该楼房的补偿归购买方享有；该出售楼房，购买方子女可以继承，出售方无权干涉；本合同出售方、购买方签字、按手印后生效，本合同一式三份，出售方、购买方、证明人各持一份。两原告在出售方处签名、捺印，两被告在购买方处签名、捺印，刘来志在证明人处签名、捺印。2013年农历腊月二十八日左右，两原告将房屋交付给两被告，并将2001年购买房屋时的收款收据交予两被告。合同签订后，两被告共计向两原告支付购房款190000元。2014年5月30日，被告吴某（曾用名吴某丁）为两原告出具欠据一份，内容为：“今欠刘某甲楼房款计叁万元整30000.00元吴某丁2014.5月30号”。2001年5月22日，宁阳县土地管理局为出让方（甲方），宁阳县富源商贸有限公司（以下简称富源商贸公司）为受让方（乙方），双方签订编号为土合字（2001）第38号《国有土地使用权出让合同书》一份，合同书主要约定：第二条，甲方出让给乙方的宗地位于县城西街路北，宗地编号38，面积为11342.9平方米；第五条，本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设富源商贸公司项目，在出让期内如需改变合同规定的土地用途和使用条件，应当取得甲方同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。后富源商贸公司取得该宗土地使用权，土地使用权编号为宁国用（2001）字第089号，其记载使用期限40年，从2001年5月22日至2041年5月21日止，土地用途为办公、仓储、经营，地上物类别及权属为地上建筑物属本单位所有。案涉房屋即建设在该宗土地范围内。2001年12月7日，原告刘某乙于向富源商贸公司支付50000元住房集资款，富源商贸公司为原告刘某乙出具收款收据一份，内容为：“今收到刘某乙住房集资计人民币（大写）伍万元正￥50000.00”。除收款收据外，富源商贸公司未向刘某乙出具其他手续。房屋建成后，富源商贸公司将房屋交付给刘某乙实际占有并居住。2016年11月4日，富源商贸公司出具证明一份，内容为：“兹证明刘某乙系我公司正式职工，公司于2002年分配给该同志住房一套，地址位于宁阳县富源巷商城内”。另查，案涉房屋未办理建设工程规划许可、施工许可手续，富源商贸公司未取得商品房预售许可，该房屋亦无法办理产权登记，富源商贸公司称对买卖房屋的行为无权管理，且未对单位与个人之间的产权比例作出约定。原告称双方签订合同时已告知两被告该房屋系小产权房，被告对此是明知的，如该房产为大产权的话，价值应在400000元左右。两被告则主张当时不知道小产权房是什么概念，是在住进去之后和邻居聊天时才知道该房屋不能买卖，本案房屋买卖合同应为无效合同。经本院释明，原告仍坚持原诉讼请求，未对其作出变更。本院认为，本案争议的焦点为：原、被告签订的楼房买卖合同的效力应如何认定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”同时，《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，涉案房屋建设时未申请办理建设工程规划许可证，原、被告之间以涉案房屋为标的物签订的买卖合同，应当认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经本院释明后，两原告对其诉讼请求未作出相应变更。两原告要求两被告支付欠款30000元的诉讼请求，应予驳回。两被告要求确认房屋买卖合同无效的反诉请求，符合法律规定，应予支持。关于原告辩称的被告反诉超过诉讼时效的观点，因无效合同自始没有法律约束力，当事人请求确认合同无效的，不应受诉讼时效期间的限制，原告的该观点不能成立。本案合同签订时，被告对涉案房屋的性质未尽到合理的审查注意义务，存在过错，对于其主张的利息损失应由其自行负担。另因原告对其诉讼请求未作出变更，对于其损失部分可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，判决如下：一、驳回原告刘某甲、刘某乙要求被告刘某丙、吴某支付欠款30000元的诉讼请求；二、原告刘某甲、刘某乙与被告刘某丙、吴某2013年11月12日签订的《楼房买卖合同》无效；三、原告刘某甲、刘某乙于本判决生效后十日内一次性返还被告刘某丙、吴某购房款190000元；被告刘某丙、吴某某小区5号楼1单元101室房屋返还给原告刘某甲、刘某乙；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由原告刘某甲、刘某乙负担；反诉案件受理费4100元，由原告刘某甲、刘某乙负担2050元，被告刘某丙、吴某负担2050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审　判　长　　孙春华审　判　员　　王强粮人民陪审员　　胡振江二〇一七年四月二十五日书　记　员　　许　勇来源：百度“”