（2016）鲁02民终3074号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-13

案件名称

赵军霞、青岛市丝绸公司×房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵军霞,青岛市丝绸公司×

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2016）鲁02民终3074号上诉人（原审被告）：赵军霞。委托诉讼代理人：张青，山东雅博律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾秋实，山东雅博律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：青岛市丝绸公司。法定代表人：王本波，总经理。委托诉讼代理人：侯明高。上诉人赵军霞因与被上诉人青岛市丝绸公司（以下简称“丝绸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵军霞及其委托诉讼代理人张青、贾秋实，被上诉人丝绸公司的委托诉讼代理人侯明高到庭参加诉讼。庭审后，本院于2016年6月30日至2017年4月25日对本案进行调解。本案现已审理终结。赵军霞向本院上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人所承租的房屋系临时建筑，其批准期限已于2000年到期，被上诉人对此系明知的，其将该房屋出租给上诉人使用，存在明显的欺诈行为。且被上诉人对该房屋不享有任何合法权益，无权就此房屋享有收益。因此，原审在依据城管部门的限期拆除告知书认定涉案房屋为违法建筑，并认定双方为此签订的租赁合同无效的情况下，仍然判决上诉人参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占用费是错误的。2、被上诉人在一审中称其多次催要租金但上诉人无理拒交，也无事实依据。上诉人曾于2014年4月到被上诉人处要求履行合同交纳租金，被上诉人的法定代表人明确表示不予收取，合同不再履行，故其应承担预期违约的责任。3、被上诉人在租赁期内违反合同义务，强行给上诉人断水断电，经上诉人多次与其沟通仍不予恢复，致使上诉人根本无法使用租赁房屋，损害了上诉人的合法权益，其应当承担违约责任。丝绸公司答辩称，1、原审判决上诉人支付被上诉人的是房屋占有费，而非租金。2、上诉人虽称其到被上诉人法定代表人处交纳租金而被拒绝，但其为此提交的录音证据未被原审采纳，不能作为证据使用。3、上诉人称被上诉人在租赁期间强行给其断水断电，无证据证明。双方租赁合同现已经到期，但上诉人直到租赁合同到期后才搬出房屋，故其占用房屋期间仍应向被上诉人交纳占有使用费。因此，除请求二审驳回上诉、维持原判外，还应判决上诉人交纳到2016年3月底的房屋占有使用费。丝绸公司向一审法院起诉请求：判令赵军霞交纳拖欠的房租64500元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年3月20日，丝绸公司（甲方）与赵军霞（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，丝绸公司将位于×戊出租给赵军霞。双方约定了租赁期限为2013年4月10日至2016年4月9日，租赁费为43000元每年。合同签订以后，赵军霞交纳了第一年的房屋租赁费43000元。2014年5月21日，青岛市市南区城市管理行政执法局向丝绸公司出具了《青岛市市南区城市管理行政执法局限期拆除告知书》，内容为：“经查实，你单位当事人在×搭建临时建筑物壹处（3户）、面积共计叁佰平方米超过批准期限的行为……本机关责令你（单位）于二〇一四年五月二十一日前自行拆除上述违法构筑物。”庭审中丝绸公司称其同意拆除，但赵军霞不同意拆除，赵军霞针对该告知书提起了行政复议但被驳回。赵军霞不同意与丝绸公司解除房屋租赁合同，希望能够继续履行原合同。赵军霞还称丝绸公司对赵军霞房屋强行断水断电，造成了赵军霞的营业损失，但丝绸公司不认可其存在断水断电的行为。赵军霞提交了录音证据一份，证明赵军霞交纳房租时丝绸公司不收。丝绸公司对该录音证据的真实性不认可。原审法院认为，赵军霞所承租的房屋位于青岛市市南区徐州路116号，青岛市市南区城市管理行政执法局向丝绸公司所发的《青岛市市南区城市管理行政执法局限期拆除告知书》认定该房屋为违法构筑物，要求丝绸公司将房屋限期拆除。该份拆除告知书已发生法律效力，其对涉案房屋的性质认定具有拘束力和确定力。根据法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁建筑超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，2013年4月10日丝绸公司与赵军霞所签订的房屋租赁合同为无效合同。丝绸公司主张由赵军霞支付房屋租金虽不能予以支持但是可以参照合同约定的租金标准由赵军霞支付丝绸公司房屋占用费。按照原合同的约定，房屋租赁费的价格为43000元每年，赵军霞仅支付了截止到2014年4月10日的第一年租金43000元，2014年4月11日至今的房屋占用费赵军霞应当支付。丝绸公司主张赵军霞支付64500元符合法律规定，应当予以支持。关于赵军霞所称的丝绸公司对赵军霞房屋强行断水断电的行为，庭审中赵军霞并未提供相应的证据证实丝绸公司有上述行为。且涉案房屋为违法建筑，应予拆除，赵军霞仍旧占用该房屋明显违法，其坚持占用该房屋就应支付丝绸公司相应的房屋占用费。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、青岛市丝绸公司与赵军霞于2013年3月20日所签订的《房屋租赁合同》无效；二、赵军霞于判决生效之日十日内支付青岛市丝绸公司房屋占用费64500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1413元，由赵军霞负担。因上述费用青岛市丝绸公司已预交，赵军霞于判决生效之日十日内返还青岛市丝绸公司上述款项。二审期间，上诉人提交下列证据：1、授权委托书复印件及解除合同通知书，以证明被上诉人于2013年11月28日授权案外人青岛海明威餐饮娱乐有限公司向上诉人发出解除合同通知，要求上诉人于2014年1月10日前迁出，进而证明被上诉人恶意违约在前。2、现场照片一组，以证明被上诉人在发出解除合同通知后，因上诉人不同意解除而采取断水断电的行为。3、现场照片一宗，以证明涉案房屋已交还给被上诉人，且该房屋在2016年4月14日仍然存在未被拆除。经质证，被上诉人称：1、证据1的两份通知并非被上诉人发出，授权委托书也系复印件，其真实性无法确认；2、证据2是现场照片，但与本案无关，并不能证明上诉人的主张；3、对证据3的真实性予以认可，该房屋未拆除系因上诉人一直占用，其既不搬出也不交纳占用费。二审查明的事实与原审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，根据城管部门于2014年5月21日向被上诉人所发出的限期拆除告知书，涉案租赁房屋系超过批准期限的临时建筑物，并已被认定为应予拆除的违法构筑物。因此，被上诉人将该违法构筑物出租给上诉人使用，违反了法律的强制性规定，双方为此订立的租赁合同应为无效合同。虽然双方租赁合同无效，但根据上诉人占用涉案房屋尚欠付一年半租金的事实，原审参照双方合同约定的租金标准43000元/年，判决上诉人支付被上诉人2014年4月至2015年10月期间的房屋占有使用费64500元，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定。上诉人称其不应支付被上诉人房屋占用费，因无事实及法律依据，本院不予采纳。因被上诉人在二审答辩时认可上诉人已于双方租赁合同到期后搬出涉案房屋，本院对此予以确认，但其主张2015年10月至2016年3月底上诉人迁出前的房屋占有使用费，因未经一审审理，二审不予处理。至于上诉人所称被上诉人对其承租房屋强行断水断电应承担违约责任的问题，因双方合同无效，故本院对其该项主张不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1413元，由上诉人赵军霞负担。本判决为终审判决。审　判　长　　侯　娜代理审判员　　安太欣代理审判员　　王化宿二〇一七年四月二十五日书　记　员　　胡浩东书　记　员　　司文雯来源：百度“”