（2017）浙04民终580号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-27
案件名称
嘉兴市南湖区嘉顺塑料制品厂、嘉兴市圣元化工有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴市南湖区嘉顺塑料制品厂,嘉兴市圣元化工有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终580号上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖区嘉顺塑料制品厂，住所地：嘉兴市南湖区七星镇七星村栅口，统一社会信用代码：91330402766426937P。投资人：陶志学。委托诉讼代理人：沈中山，浙江子城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市圣元化工有限公司，住所地：嘉兴市南湖区七星镇潭星路32号，统一社会信用代码：91330402591754727C。法定代表人：杨程魏。委托诉讼代理人：张少华，嘉兴市新丰法律服务所法律工作者。上诉人嘉兴市南湖区嘉顺塑料制品厂（以下简称嘉顺制品厂）因与被上诉人嘉兴市圣元化工有限公司（以下简称圣元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初6373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉顺制品厂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回圣元公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审对案涉房产所有权归属认定错误。1、案涉租赁合同并没有租赁房产的明确地址。嘉顺制品厂的经营地址为嘉兴市南湖区七星镇七星村栅口，其与嘉兴市七星民政鼓风机塑料厂的桥埭路××号是否为同一地址，未经相关部门（如地名办、中国地名委员会等）证明，一审法院仅凭嘉兴市南湖区七星街道办事处民政办公室出具的证明文件就认定为同一地址欠妥。2、嘉顺制品厂在工商登记时，向工商管理部门提交了由嘉兴市南湖区七星镇村镇建设办公室出具的《房产证明》，证明嘉顺制品厂经营地址（即租赁的案涉厂房）嘉兴市南湖区七星镇七星村栅口厂房系圣元公司所有。此证明文件由嘉兴市南湖区七星镇综合执法联动中心确认情况属实。虽一审法院认为该证明文件的证明单位不是房产登记或备案部门，但案涉租赁厂房由于历史、政策等原因导致地址名称模糊，无法进行传统意义上的房产登记和备案，而由村镇建设办公室确认其权属，更具客观现实意义；从证明内容的格式上看，证明文件是有编号的，故可以认定其出具的相关房产证明是在七星镇范围内对无明确产权登记和备案的房产进行证明的一种补充，具有效力。3、退一步讲，即使案涉厂房确为嘉兴市七星民政鼓风机塑料厂所有且系《房屋拆迁公告》的范围。但公告的拆迁期间早于房屋租赁时间且没有相应的拆迁许可证，不能证明案涉房屋已进入拆迁程序。综上，案涉租赁厂房并非嘉兴市七星民政鼓风机塑料厂位于桥埭路××号的房产，案涉房产的权属应当归圣元公司所有。既然案涉房产系圣元公司所有，那就不存在该房产被列入拆迁的问题，也就没有租赁合同中“中途客观情况退租”的情形，故双方的租赁合同应继续履行，嘉顺制品厂无需腾退。圣元公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。圣元公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《租赁合同》，嘉顺制品厂腾退并返还所承租的房屋；二、嘉顺制品厂支付房租75000元（具体金额要求计算至腾退之日）。一审法院认定事实：1999年12月30日，嘉兴市秀洲区七星村经济合作社和嘉兴市七星民政塑料五金厂签订《财产出让合同》，嘉兴市秀洲区七星村经济合作社将位于七星乡桥埭港北侧、七星村栅口13号的房地产出让给嘉兴市七星民政塑料五金厂。2009年5月28日，嘉兴市七星民政塑料五金厂和嘉兴市七星民政鼓风机塑料厂（以下简称民政鼓风机厂）签订《财产转让合同》，嘉兴市七星民政塑料五金厂将位于七星镇桥埭路××号2850平方的房地产及相关资产转让给民政鼓风机厂。2013年2月8日，民政鼓风机厂和圣元公司签订《租赁合同》，约定：民政鼓风机厂将位于七星镇栅口路13号，面积2500平方的房地产租赁给圣元公司，租期从2013年2月8日至2018年2月8日，租赁期间如转租需征得其同意等内容。2014年4月18日，圣元公司与嘉顺制品厂签订《租赁合同》，约定：圣元公司因生产需要租赁嘉顺制品厂空余厂房一层楼底，面积1500平方米；租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日止；双方因中途客观情况退租需提前三个月告知；租金每年150000元，入租前付50000元，每年年底之前付清当年租金等内容。2014年4月25日，民政鼓风机厂出具《同意转租》函件，同意圣元公司将房产转租给嘉顺制品厂，并同意将租赁期限延长至2019年4月30日。现嘉顺制品厂租金已支付至2016年4月30日。2014年11月24日，嘉兴七新投资发展有限公司和民政鼓风机厂签订《拆迁补偿协议》，约定对民政鼓风机厂位于七星镇桥埭路××号的土地及房屋、厂房等实施拆迁，给予货币补偿，民政鼓风机厂承诺于2015年6月30日前搬迁腾退房屋。2016年1月1日，民政鼓风机厂向圣元公司发送《通告》，告知圣元公司出租房产将进行拆迁，要求终止合同，三个月内腾退。2016年1月14日，圣元公司向嘉顺制品厂发送《通告》一份，内容为：根据2014年4月份所签订的房屋租赁合同第一条约定，现出租人因客观情况及房租逾期等原因，提出终止租赁合同，要求嘉顺制品厂接到通告后三个月内腾退。2016年1月18日，嘉顺制品厂回函给圣元公司，认为其没有违约，对圣元公司要求终止合同的行为不予认可。2016年1月20日，嘉顺制品厂致函嘉兴市湘家荡发展投资集团有限公司询问是否存在动迁事项，该部门回函称未与圣元公司签订动迁协议。2016年5月10日，嘉顺制品厂向一审法院提起诉讼，要求确认圣元公司终止合同的行为无效。因为圣元公司在该次诉讼中未出庭应诉，一审法院作出（2016）浙0402民初2466号民事判决，认为圣元公司主张的房租逾期事实不能认定，所称的客观情况，既没有陈述具体的事实和理由，也没有证据证实，故判决确认圣元公司于2016年1月14日向嘉顺制品厂发送《通告》要求终止合同的行为无效。2016年7月8日，圣元公司再次向嘉顺制品厂发送《通告》一份，内容为：出租人即圣元公司所涉及的出租房将进行拆迁，故通知嘉顺制品厂解除双方之间的房屋租赁协议，要求嘉顺制品厂接到通告后三个月内腾退。2016年11月1日，圣元公司诉至一审法院。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。在双方签订的《租赁合同》中，并没有明确租赁房产所在的明确地址，圣元公司作为出租方，明确表明所涉房产系民政鼓风机厂位于桥埭路××号的房产，并提供了证据证明租赁房产的来源、所有者及圣元公司将部分房产转租及房产被拆迁的过程，证据之间时间连贯，能够形成完整的证据链，且与一审法院调查的情况相印证；嘉顺制品厂认为租赁房产属于圣元公司所有，仅提供了工商登记时的一份房产证明文件，证明单位也不是房产登记或备案部门；圣元公司作为嘉顺制品厂认定的“房产所有人”，也否认该房产系其所有；综合双方证据，圣元公司提供的证据效力明显高于嘉顺制品厂提供的证据效力，能够认定本案所涉房产所有人系民政鼓风机厂，且房产已列入拆迁的事实。因租赁房产涉及拆迁，民政鼓风机厂通知圣元公司终止租赁关系，圣元公司和嘉顺制品厂之间的转租关系已不可能继续履行，符合双方合同约定的“中途客观情况退租”的情形，且圣元公司已提前三个月告知嘉顺制品厂，故圣元公司诉请解除合同理由正当，予以支持。合同解除后，圣元公司应及时腾退房产，并根据合同约定向圣元公司支付实际使用房产期间的租金。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除圣元公司和嘉顺制品厂于2014年4月18日签订的《租赁合同》；二、嘉顺制品厂于判决生效之日起三十日内腾退租赁房产，并将房产返还圣元公司；三、嘉顺制品厂于判决生效之日起三十日内向圣元公司支付房屋租金（租金按每年150000元为标准，自2016年5月1日起计算至腾退房产之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取838元，由双方各半负担419元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，浙江和诚房地产估价有限公司在对民政鼓风机厂所有的位于桥埭路××号房屋进行资产评估时，附带制作了上述房产的《房屋面积现场测量草图》。嘉顺制品厂虽认为案涉租赁房屋不是民政鼓风机厂所有的位于桥埭路××号房屋，但其二审中明确认可其租赁房屋为《房屋面积现场测量草图》所示的4号、5号、8号、9号、10号、12号等房屋，故一审法院认定案涉租赁房产系民政鼓风机厂所有的位于桥埭路××号房屋正确。该事实结合案涉两份《租赁合同》，足以认定民政鼓风机厂将其所有的桥埭路××号房屋租赁给圣元公司，后圣元公司又将部分房屋转租给嘉顺制品厂。至于圣元公司与嘉顺制品厂的租赁关系是否应予解除问题。根据《拆迁补偿协议》、《浙江和诚房产估价报告书》等证据，足以认定案涉租赁房产即将拆迁的事实。由于案涉租赁房产将被拆迁，所有权人民政鼓风机厂已通知圣元公司解除其间的租赁关系，且本案租赁房产将被拆迁一事也符合圣元公司与嘉顺制品厂签订的《租赁合同》中约定的“中途客观情况退租”的情形，圣元公司亦按约提前三个月告知嘉顺制品厂解除租赁关系，故双方的租赁关系应予解除。综上，嘉顺制品厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由上诉人嘉兴市南湖区嘉顺塑料制品厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭 灿审 判 员 倪 勤代理审判员 杨维均二〇一七年四月二十五日书 记 员 周 妙 百度搜索“”