（2016）闽0926民初869号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-08-21

案件名称

吴学智与福建新阳光房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

柘荣县人民法院

所属地区

柘荣县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴学智,福建新阳光房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条

全文

福建省柘荣县人民法院民事判决书（2016）闽0926民初869号原告：吴学智，男，1992年11月6日出生，汉族，住柘荣县。委托诉讼代理人：余幼芳，福建韩诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭光榕，福建人文律师事务所律师。被告：福建新阳光房地产开发有限公司，住所地：柘荣县。法定代表人：陈晃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：游建冰，福建宁荣律师事务所律师。原告吴学智诉被告福建新阳光房地产开发有限公司（以下简称新阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴学智委托诉讼代理人余幼芳、郭光榕，被告新阳光公司委托诉讼代理人游建冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴学智向本院提出诉讼请求：1、新阳光公司为吴学智办理商品房权属证书，即不动产权证书；2、新阳光公司向吴学智支付逾期办理商品房权属证书的违约金69621.9元（自2014年12月31日起至吴学智取得房屋权属证书时止，以房屋总价款为基数按银行同期贷款利率即月利率0.5%计算，暂计至2016年9月1日止）；3、诉讼费由新阳光公司承担。事实和理由：2013年5月27日，吴学智与新阳光公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：MF-2007-01-ZNO0013532）。约定：吴学智购买新阳光公司开发的坐落于柘荣县兴业路××号阳光名苑第××室商品房一套，价格为696219元。合同签订后，吴学智依约向新阳光公司支付首付款216219元，剩余购房款480000元以银行按揭方式于2013年5月4日支付给新阳光公司。同时，吴学智向新阳光公司缴纳住宅专项维修资金6140元，缴纳税款10443.28元。至此，吴学智已履行《商品房买卖合同》约定的付款义务。但新阳光公司未按双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”和第十四条“关于产权登记的约定”的规定，在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。新阳光公司上述行为已构成违约，其应依约向吴学智承担违约责任。《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。该违约责任条款应为无效或显失公平，违约金应予调整。纵观整个合同，在吴学智承担违约金约定与新阳光公司承担违约金约定明显不公平。新阳光公司违约情况：第九条逾期交房违约责任约定，新阳光公司承担违约责任为日罚万分之0.5；第十四条逾期办理产权登记责任约定，新阳光公司承担违约责任为日罚百万分之一。但相反，吴学智违约情况：合同第七条逾期付款的违约责任，吴学智承担违约责任为“日罚万分之五”。可以看出双方违约责任的约定及其不平等。在现实中，买卖双方仅就价格进行商谈，开发商对于示范合同文本其他内容的填写、增删，均掌握了绝对决定权，实质上具备了格式条款不容对方协商的性质。该条款明显是在免除新阳光公司责任、加重吴学智责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。且《商品房买卖合同》第二十二条明确约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”根据举轻以明重的原则，补充协议中都不得约定，而新阳光公司在主合同却如此约定。故该约定条款亦属无效条款。即便违约责任条款有效，就本案诉争违约金明显低于实际损失，吴学智要求调整违约金参照目前银行同期逾期贷款利率即年利率6%（月利率0.5%）计算，依法有据。合同中约定逾期办证的违约责任为日罚0.0001%，这有悖常理，根本无法弥补吴学智的实际损失。吴学智与新阳光公司签订的是期房合同，2013年5月支付首付款，2013年5月办理按揭贷款，交付剩余购房款，2014年9月30日新阳光公司才交房，且当时房价极高。由于新阳光公司原因，吴学智逾期取得房屋权属证书，给吴学智转让房屋、办理相关需要房产证证明的事情，均带来不便，损失是客观存在的。根据《合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”。根据《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。本案就对等原则，吴学智可以要求增加违约金为按月利率0.5%计算。同时，本案逾期办证的损失难以确定，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金按月利率0.5%计算的主张，依法有据。另，吴学智于2017年2月24日取得不动产权证书，新阳光公司违约金计算时间截止至取得证书之日。新阳光公司辩称，1、双方订立的《商品房买卖合同》是成立、生效的。首先，双方使用的是示范合同，合同的主要条款均经合同双方当事人充分协商之后修改、增删确定的，如计价方式与价款、逾期交房和付款的违约责任及产权登记的约定等重要条款，不存在格式霸王条款的情形。其次，本合同是双方当事人基于真实、实际的商品房买卖交易需要签订的，双方的意思表示真实，不违背法律的禁止性规定，不存在合同无效的情形。第三，纵观整个合同，无论是买受人逾期付款的违约责任还是出卖人逾期交房的违约责任以及出卖人的质量保证责任和维修责任等，双方的合同权利和义务均是对等的，甚至合同中有关出卖人的义务的约定更多。双方对产权登记即合同第十四条的约定，并没有限制买受人的主要合同权利或加重买受人的合同责任，也不存在减轻或免除出卖人的合同责任，因此，吴学智主张系争合同第十四条无效明显缺乏事实与法律依据。综前所述，该合同依法成立且生效，依照《合同法》第八条和《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定，对双方均具有法律约束力，应当得到法律的尊重和保护。2、《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定不存在显失公平，侵害吴学智合法权益的情形。如前所述，该款的约定并不导致双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则；其次，就该款的约定新阳光公司并无任何的明显优势可言，换句话说，如果吴学智不同意该条款的约定完全可以拒绝签订《商品房买卖合同》，双方的地位是平等的；吴学智是完全民事行为能力人，在订立合同时，也不处于无经验、缺乏判断力，或草率行事的情形。因此，《商品房买卖合同》及第十四条第二款不存在明显显失公平的情形。最后，截至目前没有事实可以证明，新阳光公司存在侵害吴学智合法权益的情形。3、退一万步来说，假定《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定存在显失公平的情形，作为合同相对方—吴学智应当积极行使法律赋予的权利，依照法律的规定向人民法院申请变更或撤销，以保护自己的利益，而吴学智却一直怠于行使法律赋予的权利。在2016年9月吴学智起诉时就直接提出要求调整违约金的主张，与《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第七十三条第二款和《合同法》第五十五条的规定相悖，缺乏法律依据。4、假定吴学智的主张在法律规定的除斥期限内，本案就逾期办理权属证书的情形客观上也不存在调整约定违约金的法定情形。本案吴学智没有证据可以证明其因逾期办证而遭受的损失，事实上，吴学智也没有因此而遭受任何损失。依据《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法解释（二）》第二十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，结合本案的实际情形，只有新阳光公司逾期办证的行为造成了吴学智的实际损失，且大于约定的违约金时，方可调高违约金。而且吴学智就违约金调整的主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定其应当承担举证责任。所以，吴学智就其因逾期办证而造成的损失依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款的规定，应承担举证不能的不利后果。5、本案双方就逾期办理房屋权属证书的违约金在系争合同的第十四条第二款中作了“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”的约定，该约定是明确的具体的，不属于没有约定或约定不明的情形，不存在吴学智主张按房屋总价款为基数按银行同期贷款利率即月利率0.5%计算逾期办理房屋权属证书的违约金的适用情形。6、本案逾期办证有其客观原因并非完全是新阳光公司的过错，且新阳光公司在吴学智领取住宅专项维修资金缴存凭证时就已经通知其办理不动产权属证书，新阳光公司就有关办理权属证书的事宜也已经以快递的方式通知了吴学智，履行了合同约定的通知义务。权属证书拖延办理与吴学智拒绝配合和故意拖延提供资料有一定的因果关系。综上所述，本案不存在约定违约金调整的情形，吴学智以房屋总价款为基数按月利率0.5%计算逾期办证违约金的诉求缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《商品房买卖合同》第十四条第二款的效力问题。吴学智以系争合同第七条逾期付款的违约责任与第九条逾期交房违约责任、第十四条逾期办理产权登记责任的约定进行比较，认为合同违约责任的约定对吴学智显失公平，其合同条款具备了格式条款的性质，该条款明显是在免除新阳光公司责任、加重吴学智责任。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款应属无效。本院认为，《合同法》第三十九条规定的格式条款是指，当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。依格式条款订立的合同即为格式合同。格式合同相对人通常无法自由表达自己的意志，只能附合于格式条款使用人的意思。《商品房买卖合同》系属合同示范文本，其合同的主要条款均需经过双方当事人达成合意，合同才能成立。本案中，买卖双方的合同主体地位是平等的，买受人对合同主要条款的约定可以充分表达自己的意志，无需附合出卖人的任何意思表示，且系争合同关于逾期办证的违约金内容为当事人填写，并非打印，合同中违约责任条款的约定，应为双方当事人的真实意思表示，如若存在可变更或可撤销民事行为的情形，合同相对人亦可依法行使撤销权，因此，《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定不存在《合同法》第四十条规定情形，吴学智的质证意见本院不予采纳，该条款合法有效。2、新阳光公司何时通知吴学智办理不动产权属证书的问题。新阳光公司提供了快递单和投递通知各一份、办理房屋权属登记通知单一份、不动产登记受理单一份、证人证言二份、不动产权属证书3套、2016年7月5日领取的不动产权证书（总证）复印件一份、闽（2017）柘荣县不动产权第××号不动产权证书一份，证明新阳光公司于2016年10月21日以快递通知吴学智办理不动产权属证书，其出售的商品房已具备办证的条件，且买受人已于2017年2月24日取得了不动产权证书的事实。吴学智对新阳光公司上述证据的关联性提出了异议，但其认同吴学智于2017年2月24日取得了不动产权证书的事实。新阳光公司于2016年6月21日已办理了“阳光茗苑”不动产权总证，具备了买受人办理所购商品房权属证书的办证条件，且新阳光公司按双方合同约定的联系地址向买受人送达办证通知，该通知确定为10月31日到达买受人，新阳光公司主张的办证通知时间，本院予以确认。其逾期办证的违约责任期间应为2014年12月31日至2016年10月31日。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月27日，吴学智与新阳光公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：MF-2007-01-ZNO0013532）。约定：吴学智购买新阳光公司开发的坐落于柘荣县兴业路××号“阳光茗苑”第××室商品房一套，该商品房建筑面积122.79平方米（其中套内建筑面积99.44平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.35平方米），该商品房单价为每平方米5670元，总价为696219元。该合同第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金…”；第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同还对交房条件与期限、逾期交房的违约责任、逾期付款的违约责任、文书送达等双方的权利义务内容进行了约定。合同签订后，吴学智向新阳光公司支付首付款216219元，剩余购房款480000元以银行按揭方式于2013年5月4日支付给新阳光公司，共计支付购房款696219元。同时，吴学智向新阳光公司缴纳住宅专项维修资金6140元，缴纳税款10443.28元。2014年9月30日，新阳光公司按《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”的约定，向吴学智交付合同约定的“阳光茗苑”商品房。该商品房交付使用后，因新阳光公司自身原因，吴学智无法在合同约定的90日内取得房屋权属证书。2016年7月5日，新阳光公司领取了“阳光茗苑”闽（2016）柘荣县不动产权第××号不动产权属证书，该证书记载：权利人为新阳光公司，土地使用权面积为8178.4平方米，建筑面积为34388.56平方米，房屋总层数17层，竣工时间为2016年。2016年10月21日，新阳光公司以吴学智在《商品房买卖合同》中确认的联系地址：柘荣县××号，向吴学智发出办理房屋权属登记通知单，通知吴学智提交买受人个人相关材料，办理房屋所有权转移登记手续，该通知于2016年10月31日到达吴学智。2017年2月24日，吴学智取得所购买商品房的不动产权证书。因新阳光公司未能在合同约定的办证期间为买受人办理不动产权证书，吴学智故向本院提起诉讼。本院认为，本案诉争双方对支付购房款、交付符合合同约定的商品房等合同义务的履行均不持异议，新阳光公司对吴学智主张的未按合同约定的期间取得商品房权属证书，其行为已构成违约的事实亦表示认可，本院予以确认。本案双方争议的焦点在于，新阳光公司以何种标准承担逾期办证的违约责任，即违约金的计算方式、期间如何确定。吴学智按其诉讼请求，主张合同约定的违约金数额调高为按日0.5%计算，或以本案损失数额难以确定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按月利率0.5%计算违约金。新阳光公司主张应依合同约定计算违约金。本院认为，根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；…”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。上述法律、司法解释确立了本案当事人要求调整违约金的基本条件。即约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加违约金，但应当以违约造成的损失确定违约金数额，若合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，才能按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。吴学智主张逾期取得房屋权属证书，约定的违约金数额明显低于实际损失，但其对新阳光公司逾期办证给其造成的实际损失数额未能提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果；其主张本案损失数额难以确定，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按月利率0.5%计算违约金。但该司法解释适用的条件是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而《商品房买卖合同》中约定了逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式，并不存在未约定违约金的情形，故本案不应适用上述司法解释关于参照适用的规定。据此，吴学智的该项主张事实和法律依据亦不充分，本院不予采纳，新阳光公司的抗辩理由依法有据，本院予以采信。综合本案事实，新阳光公司应从2014年12月31日起至2016年10月31日止，按已付购房款总额的日0.0001%向吴学智支付逾期办理房屋权属证书的违约金。综上所述，新阳光公司与吴学智签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当严格依照合同约定履行义务。吴学智主张新阳光公司继续履行为其办理房屋权属证书的义务，因吴学智已取得所购商品房的不动产权证书，该项请求本院不予确认。吴学智主张新阳光公司按照已付购房款总额的日0.5%计算向其支付逾期办证的违约金，事实和法律依据并不充分，本院不予支持。综上分析，吴学智该项主张应依照合同约定予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建新阳光房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向吴学智支付逾期取得房屋权属证书的违约金466元（从2014年12月31日起至2016年10月31日止，按已付购房价款696219元的日0.0001%计算）。二、驳回吴学智的其他诉讼请求。案件受理费1541元，由福建新阳光房地产开发有限公司负担50元，吴学智负担1491元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审　判　长　　包松辉审　判　员　　黄姚斌人民陪审员　　袁加进二〇一七年四月二十五日书　记　员　　谢雅琼附注：义务人在本判决生效后，在确定的履行期限内拒不履行义务的，权利人可就本案案件受理费一并向人民法院申请强制执行，申请期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来源：百度搜索“”