（2017）京03民终4959号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-05-31

案件名称

何宗成与中海海员对外技术服务有限公司北京招待所房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何宗成,中海海员对外技术服务有限公司北京招待所

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终4959号上诉人（原审被告、反诉原告）：何宗成，男，1964年3月1日出生。委托诉讼代理人：张广才，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨随锋，北京市金台律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中海海员对外技术服务有限公司北京招待所，营业场所北京市朝阳区安华西里三区15楼。负责人：张汝曾，经理。委托诉讼代理人：周东来，男，1964年5月16日出生。上诉人何宗成因与被上诉人中海海员对外技术服务有限公司北京招待所（以下简称中海招待所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初28550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何宗成及其委托诉讼代理人张永才、杨随锋，被上诉人中海招待所的负责人张汝曾及其委托诉讼代理人周东来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何宗成上诉请求：1.撤销一审法院判决。2.改判驳回中海招待所的诉讼请求，支持我的诉讼请求。3.一、二审诉讼费由中海招待所承担。事实与理由：1.一审法院判决认定事实不清。双方签订租赁合同后，涉案房屋一直由案外人控制。2015年5月18日中海招待所还给北京万州太白居美食有限公司（以下简称太白居公司）的邓某下达《返还租赁房屋告知书》，足以证明中海招待所未向我交付房屋。从双方合同签订至今，我一直未能进驻此房进行经营。根据《合同法》的规定，双方合同无法履行，中海招待所违约在先，中海招待所应当赔偿我的损失及返还我交付的租金。一审法院错误认定中海招待所交付了涉案房屋、履行了义务。2.一审法院判决曲解法律，在适用法律上存在错误。综上，请求二审法院依法查明事实，维护我的合法权益。中海招待所辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，我方同意一审法院判决。2015年3月25日双方签订了合同，2015年4月我方将涉案房屋钥匙交付何宗成，并实际交付房屋。何宗成已经更换了涉案房屋门锁并进行装修，不是我们影响何宗成，而是其原来的合作伙伴捣乱。我方没有违约行为。中海招待所向一审法院起诉请求：1.求依法解除双方签订的《房屋承租合同》。2.要求何宗成给付2015年10月1日至2016年5月20日的租金115822元（其中2015年10月1日至2015年12月31日租金43800元，2016年1月1日至2016年3月31日租金46300元，2016年4月1日至2016年5月20日租金25722元）及滞纳金68514元（2015年10月11日至2015年12月31日共计81天，滞纳金为17739元，2016年1月1日至2016年5月20日共计141天，滞纳金为50775元）。3.要求何宗成支付自2016年5月20日起至判决生效之日止的房屋使用费，按每天514.44元计算。何宗成向一审法院反诉请求：要求继续履行双方的租赁合同，中海招待所将涉案房屋交付我使用；要求中海招待所退还我租金131250元；要求中海招待所退还我装修费70000元（设计费20000元及装修损失费50000元）；要求中海招待所支付未交付房屋的违约金3504元（按年租金2%标准计算）。一审法院认定事实：一审庭审中，中海招待所提交2015年8月19日何宗成起诉案外人邓某及黎某排除妨碍纠纷之起诉状，诉讼请求包括立即制止对何宗成依法正常施工的阻碍行为，将其停靠在何宗成承租房屋门前，用于妨害何宗成施工并监视何宗成动工情况的耳目提供夜晚住处的白色面包车移走，要求二人补偿因其干涉行为致使何宗成无法经营却需支付四个月房屋租金5.8万元，并补偿何宗成聘请施工队费用2万元等。中海招待所欲以此证明虽中海招待所与何宗成未进行房屋交接，但涉案房屋何宗成已实际在使用。何宗成对该证据真实性认可。庭审中，何宗成提交2015年5月中海招待所向太白居公司发出的《关于返还租赁房屋的告知书》，告知太白居公司双方合同已于2014年12月31日到期终止，太白居公司应如期返还房屋，如太白居公司继续主张进行恢复原状工程，应在三日内提出装修方案并交纳装修押金，如在5月20日前太白居公司未提出装修方案及交纳装修押金则视为放弃房屋恢复原状工程无条件返还房屋。何宗成欲以此证明中海招待所并未将涉案房屋交给其使用，涉案房屋的钥匙中海招待所给了其三把，并且还留给了邓某一把。何宗成表示并不知道与中海招待所签合同的时候，中海招待所与太白居公司之间有纠纷。中海招待所对该证据真实性认可，表示通知是发给上一个承租人邓某，何宗成装修的时候邓某去捣乱，强行将门锁上，中海招待所发通知让邓某把门打开，中海招待所与邓某之间的纠纷已经结束了，其与何宗成签合同的时候就告知过邓某可能过来捣乱，但何宗成说能搞定。庭审中，何宗成另提交2015年4月22日北京市公安局朝阳分局安贞里派出所110接处警记录，显示何先生报在安华西里中海招待所因为装修问题发生纠纷，何宗成表示因装修的时候派出所说中海招待所和邓某有纠纷，让何宗成将钥匙交给邓某，于是何宗成就将钥匙交给了邓某。中海招待所对该证据真实性认可。中海招待所系北京市朝阳区安华西里三区15号楼的使用人。2013年8月30日，何宗成向中海招待所出具《无偿使用声明》，载明：何宗成自2003年租赁中海招待所单位房屋以来，一直合作非常顺利，相互尊重，相互守约，为双方经营起到了很大的有利效果，何宗成为之感激，为此在招待所更新客房电视遇到困难的时候，何宗成自愿出资30000元购置20台32寸创维彩电，给中海招待所无偿使用。2015年3月25日，中海招待所（甲方）与何宗成（乙方）签订《房屋承租合同》，约定乙方承租甲方坐落于北京市朝阳区安华西里三区15楼北侧一侧门脸房四间及厨房一间，房屋结构为砖混，使用面积92平方米；该房屋用途为经营快餐食品；租赁期限为五年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止；该房屋年租金为人民币175200元，租赁期间，双方共同协商的基础上，根据经营情况，原则上每年在上一年度租金的基础上增加一万元；乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金50000元，租金按季结算，由乙方每季度第一个月的第10日之前将租金交付给甲方（季租金为每季43800元），迟延支付按季租金总额的5‰收取日滞纳金；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的由乙方负责赔偿：……3.欠租金额累计达两个月，4.无正当理由闲置达两个月……（第十条）；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效（第十一条第一款）；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，给对方造成损失的，除赔偿损失外，还必须向对方交纳年租金2%的违约金（第十二条）；本合同在履行中如发生争议，由甲乙双方协商解决，如双方不能协商解决须交由有管辖权的地方法院诉讼，诉讼结果为最终裁决双方必须遵照执行。2015年3月30日、6月25日、12月21日，何宗成分别向中海招待所支付租金43800元，双方均认可三笔款项系2015年1月1日至2015年9月30日的租金。何宗成另向中海招待所支付了押金50000元。2015年暖气费12000元及修理下水的费用18000元。2015年，太白居公司将中海招待所诉至法院，该案第三人为何宗成，案由为合同纠纷，太白居公司要求确认中海招待所与何宗成于2015年3月25日签订的《房屋承租合同》无效，并继续将北京市朝阳区安华西里三区15号楼北侧门脸房在《房屋承租合同》的同等条件下继续出租给太白居公司。中海招待所不同意太白居公司的诉讼请求，何宗成在该案中述称其与中海招待所签订的房屋租赁合同合法有效，其系善意取得该房屋的使用权，与中海招待所不存在恶意串通。2016年5月20日，法院作出（2015）朝民初字第54530号民事判决，该判决中查明部分写明：太白居公司的法定代表人为黎某，案外人北京朝阳蜀都饭庄的法定代表人系邓某，二人系夫妻关系，2003年中海招待所与北京朝阳蜀都饭庄签订《房屋租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区安华西里三区15楼北侧一层门脸房4间及厨房1间，使用面积65平方米出租给太白居公司。2006年3月、12月、2009年12月中海招待所与太白居公司分别就涉案房屋签订三份《房屋租赁合同》续租。2013年3月1日太白居公司与何宗成签订《合作经营协议》，将涉案房屋转租给何宗成经营。2014年10月28日，中海招待所向太白居公司发出终止续约通知，表示涉案房屋将于2014年12月31日到期，合同到期后不再与太白居公司续约，并于2015年1月16日向太白居公司发送限期搬出通知，要求太白居公司于2015年1月18日将涉案房屋物品搬出。该判决最终认为太白居公司之诉求依据不足，判决驳回了太白居公司的全部诉讼请求。后太白居公司向北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）提出上诉。2016年7月26日，三中院作出（2016）京03民终8252号民事判决，驳回太白居公司的上诉，维持原判。2016年3月15日，何宗成收到中海招待所发出的《终止房屋承租协议》，中海招待所表示何宗成自2015年10月起即未按时交纳租金，但同意从押金50000元中抵扣，但自2016年1月仍未按时交纳季租金造成中海招待所损失，现已构成合同第十条的合同终止要件，故双方协商一致终止原房屋承租合同，中海招待所在落款处签字盖章，何宗成未签字。2016年4月7日，中海招待所向何宗成发出《催缴房屋租金的通知》，要求何宗成将2015年9月1日至2016年4月7日的欠付租金及滞纳金直接汇款给中海招待所。2016年4月14日，何宗成收到中海招待所发出的《关于解除房屋承租合同的通知》，告知何宗成其将按照合同约定解除原房屋承租合同、收回房屋并履行相关法律程序，要求何宗成在接到通知之日起3日内腾空屋内物品，如未能按时腾退，将视为何宗成放弃处理，将屋内物品作无主处理。2016年4月25日，中海招待所再次向何宗成发出《法律顾问函》，要求何宗成立即支付全部对应房租及滞纳金，依法解除合同，赔偿因违约行为给中海招待所造成的其他全部损失并承担案件的全部诉讼费用。一审法院认为：本案第一处争议焦点为中海招待所是否向何宗成交付涉案房屋。虽双方并未就房屋交接签署书面材料，但何宗成认可中海招待所向其交付涉案房屋的三把钥匙，其已向中海招待所支付了2015年1月1日至2015年9月30日的房租，且何宗成表示在其对涉案房屋进行装修期间案外人邓某进行了妨碍，故可以确认中海招待所已履行了向何宗成交付涉案房屋的义务。本案第二处争议焦点为双方签订之《房屋承租合同》是否符合解除条件。根据合同第十条约定及双方陈述，何宗成交纳三个季度的租金为2015年1月1日至9月30日期间的，中海招待所起诉之时何宗成欠付租金已超过两个月，故中海招待所有权终止合同并收回房屋。对于中海招待所之诉讼请求，法院逐一确认如下：就中海招待所要求解除双方签订的《房屋承租合同》一项，有合同及事实依据，因中海招待所向何宗成作出解除合同的最终意思表示时间为2016年4月14日，故法院确认合同解除时间即为当日。就中海招待所要求何宗成支付欠付租金及房屋使用费之诉讼请求，因何宗成已实际接管房屋，其失去对房屋的控制权并非中海招待所原因所致，故何宗成应当按照合同约定向中海招待所交纳至合同解除之日止的租金及合同解除之后的房屋使用费，中海招待所主张房屋使用费的期间合理，法院予以确认。就中海招待所主张滞纳金一项，因涉案房屋存在其他纠纷，何宗成实际失去对房屋的控制权，故难以认定何宗成存在故意拖延的主观恶意，对于滞纳金一项法院不予支持。对于何宗成之反诉请求，法院亦逐一予以确认：就何宗成要求继续履行与中海招待所的租赁合同一项及何宗成要求中海招待所返还租金一项，法院不予支持，理由如前所述。就何宗成要求中海招待所退还装修费及设计费70000元一项，何宗成自认装修并未实际进行，且何宗成未提交证据证明存在装修损失，故法院对此不予支持。就违约金一项，何宗成未提交证据证明中海招待所存在违约情形，故法院对此不予支持。一审法院于2016年11月作出判决：一、确认中海海员对外技术服务有限公司北京招待所与何宗成签订之《房屋承租合同》已于二○一六年四月十四日解除。二、何宗成于本判决生效后七日内给付中海海员对外技术服务有限公司北京招待所自二○一五年十月一日起至二○一六年四月十四日止的房屋租金，其中二○一五年十月一日至二○一六年三月三十一日的房屋租金按照年租金十七万五千二百元计算，二○一六年四月一日至二○一六年四月十四日的房屋租金按照年租金十八万五千二百元计算。三、何宗成于本判决生效后七日内给付中海海员对外技术服务有限公司北京招待所自二○一六年四月十五日起至本判决生效之日止的房屋使用费，计算标准为年租金十八万五千二百元。四、中海海员对外技术服务有限公司北京招待所于本判决生效后七日内退还何宗成押金五万元。五、驳回中海海员对外技术服务有限公司北京招待所的其他诉讼请求。六、驳回何宗成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15244元，由中海海员对外技术服务有限公司北京招待所负担900元（已交纳），由何宗成负担14344元（于本判决生效后7日内直接给付中海海员对外技术服务有限公司北京招待所）。一审反诉案件受理费2186元，由何宗成负担（已交纳）。二审中，何宗成提供证人吴某到庭作证。吴某作证称：我在太白居公司厨师。我证明中海招待所的房子没有交给何宗成。因为中海招待所与邓某之间有问题，邓某让我把房门锁了。中海招待所不许我们锁门，但是我们一直锁到2015年12月。我们锁门的目的是不许何宗成施工，这主要是中海招待所的原因。何宗成认可证人证言。中海招待所认可证人证言中阻止施工的内容，对其他证言内容均不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中海招待所与何宗成之间的《房屋承租合同》系自愿签订，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。通过审理，可以确认中海招待所已经将涉案房屋的钥匙交付给何宗成，何宗成交纳了部分房屋租金，且其已开始对涉案房屋进行装修，故可以认定中海招待所已经履行了交付涉案房屋的义务。此后，何宗成并未按期交纳房屋租金，已构成根本违约，中海招待所要求解除合同并由何宗成支付拖欠房屋租金及解除合同后的房屋使用费的主张，具有法律和合同依据。何宗成要求继续履行双方的租赁合同，中海招待所交付涉案房屋、退还租金、赔偿装修费及违约金，但何宗成未提交证据证明中海招待所存在违约情形。何宗成的各项上诉理由，本院不予采信。至于当事人与案外人因涉案房屋产生的纠纷，双方可以另行解决。综上，何宗成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17430元，由何宗成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　胡新华审判员　　孙　妍审判员　　赵　霞二〇一七年四月二十五日书记员　　王　雨关注公众号“”