（2017）沪0109民初4095号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-17
案件名称
朱海鸥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海南希物业管理有限公司,朱海鸥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初4095号原告：上海南希物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：钱琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：舒黎。被告：朱海鸥，女，1957年7月26日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：于中水(被告朱海鸥之丈夫)，住上海市虹口区。原告上海南希物业管理有限公司(以下简称南希物业公司)与被告朱海鸥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序��开开庭进行了审理。原告南希物业公司的委托诉讼代理人舒黎、被告朱海鸥及其委托诉讼代理人于中水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南希物业公司向本院提出诉讼请求：１、要求判令被告支付原告2014年8月至2016年12月期间的物业管理费7,627元。事实和理由：原告受上海市虹口区“东方都市景苑”业主委员会(以下简称东方都市景苑业委会)的委托，对系争小区提供物业管理，被告系该小区的业主。被告自2014年8月至2016年12月未支付物业管理费，虽经原告多次催讨，但未果，现诉至法院，要求法院支持原告的诉讼请求。被告朱海鸥辩称，本案的发生是因为原告不作为所引起的：自2013年起自己居住房屋中的主、次卧室、客厅、卫生间及阳台屋顶，开始渗水发霉。由于系争小区的房屋是错层设计，楼上邻居占用被告的屋顶搭建葡萄架，破坏了被告屋顶的防水层，多次向物业报修要求物业铺设防水层进行维修。2014年8月，原告曾承诺为被告进行维修，但是嗣后物业声称因邻居不让物业公司走维修通道，至今未解决屋顶维修之事。现不同意原告的诉讼请求，要求原告对被告居住的24层房屋屋顶定期清扫，并且对被告居住的房屋屋顶铺设防水层进行维修后，再支付欠付的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：被告系本市虹口区公平路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人，该房建筑面积146.14平方米。2014年9月1日，原告与东方都市景苑业委会签订了《物业服务合同》，该合同为期二年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止。合同约定高层住宅每月每平方米1.80元。物业服务费用按季交纳，业主应在每季的第二个月履行交纳义务。2014年7月31日，由于系争小区的前物业公司提前撤出，致使原告于2014年8月1日正式进驻系争小区进行物业管理。2016年8月，东方都市景苑业委会与原告签订了补充协议，该补充协议约定：(一)2014年9月1日由双方协商一致签订的《东方都市景苑小区物业服务合同》自然延长贰年，即从2016年9月1日起至2018年8月31日止。(二)其他内容条款保持不变。2014年4月10日，被告致函上海市虹口区政府信访办，反映其家中屋顶自2013年上半年发现渗水，虽然原物业公司已将被告家中屋顶维修排入大修工程，但是由于楼上2502室业主占用楼顶公用部位，阻扰物业公司铺设屋顶防水修复工程，致使物业公司未能修复被告家屋顶。2014年5月22日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局对被告的信访予以答复，该信访答复书写明：关于屋顶渗水的事宜，我局已督促物��上门修理，我局将联合居委会劝说2502室住户配合物业铺设屋顶防水工程。2015年5月28日，被告致函原告要求尽快依法督促2502室排除妨碍，为被告屋顶防水层维修提供方便，解决渗漏水问题。2016年4月22日，被告分别致函给原告、东方都市景苑业委会及居委会要求原告和东方都市景苑业委会在二周内履行义务，无条件为5号楼24层屋顶补铺防水层并查找渗水原因及修复大楼屋顶损坏部位。2014年8月，被告停止支付物业管理费。2016年11月原告曾向公平路XXX弄XXX号XXX室业主于中水(被告朱海鸥之丈夫)发出催款通知。审理中，原告表示庭审后将通过有关部门一起做2502室业主工作，让其配合物业公司为被告维修屋顶，但是要求被告支付欠付的物业管理费。被告则坚持要求原告先维修，后支付物业管理费。本院认为，2014年9月1日，原告南希物业公司与东方都市景苑业委会签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。南希物业公司作为东方都市景苑小区的物业管理企业，在对小区进行物业管理服务后依据物业服务合同的约定，向小区业主主张物业服务费，依法有据。虽然原告与东方都市景苑业委会签订的合同约定管理期限为2014年9月1日起，但因前任物业公司于2014年7月31日提前撤出，致使原告于2014年8月1日进驻系争小区提供物业服务，故原告要求被告自2014年8月1日起支付物业管理费，理由正当依法应予支持。被告不支付原告物业管理费的原因系居住房屋屋顶渗水，原告未及时修复所致。审理中原告表示自己愿意为被告修复渗水的屋顶，只是在为被告家维修屋顶时因小区其他业主不提供维修便利通道，致使原告无法维修。本院认为，对房屋建筑共用部位的维修、养护，是作为原告的物业公司应履行的服务管理职责，原告不能以该理由怠于行使维修义务，应增强服务意识，按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，加强与业主的沟通，切实为业主解决一些生活中的实际问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条判决如下：一、被告朱海鸥应支付原告上海南希物业管理有限公司2014年8月至2016年12月物业管理费7,627元，此款应于本判决生效之日起15日内付清；二、原告上海南希物业管理有限公司应于本判决生效之日起30日内对本市虹口区公平路XXX弄XXX号XXX室房屋屋顶铺设防水层进行维修。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本���受理费50元，减半收取25元，由被告朱海鸥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 牛新虹二〇一七年四月二十五日书记员 江 杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 来源：