（2016）粤03民终21643号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-12-22

案件名称

李东洋与王杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李东洋,王杰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终21643号上诉人（原审被告）：李东洋，男，汉族，1976年3月18日出生，住所地：甘肃省宁县。委托诉讼代理人：刘红生，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王杰，男，蒙古族，1959年9月18日出生，住所地：广东省深圳市福田区特区。委托诉讼代理人：尤武伟，广东贞祥律师事务所律师。上诉人李东洋因与被上诉人王杰房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李东洋上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、变更案件��理费为11000元；3、调低违约金金额；4、诉讼费用由王杰承担。事实和理由：一、一审程序严重违反法律规定，剥夺了李东洋答辩的权利：1、李东洋未能在答辩期内提交答辩状，这是李东洋的权利，并非李东洋的义务。一审庭审中审判长以李东洋未按时提交书面答辩状为由，剥夺了李东洋当庭口头答辩的权利，严重违反了民事诉讼法的规定；2、因李东洋合法诉权被剥夺，一审庭审程序严重违法，无法查明事实真相，审判结果自然不具备公正性。二、一审审判过程中违反民事诉讼对抗制原则。王杰一审开庭前的诉讼请求为：“李东洋向王杰支付违约金672000元，并向王杰支付赔偿金50万元。”但庭审过程中法官主动引导王杰将诉讼请求变更为：“李东洋向王杰支付违约金72万元”，这是典型家长制审判模式，违反了民诉对抗制的基本法治理念。三、一审判决��求李东洋承担的案件受理费数额错误。王杰在法官的引导下当庭变更了诉讼请求，但一审判决仍要求李东洋按照原诉讼请求承担案件受理费，导致李东洋要多承担4348元，这是对李东洋诉讼权利的践踏。四、违约金支持过高。该二手房买卖合同还未履行到银行资金监管程序，仍停留在定金支付阶段。且李东洋向王杰多支付了10万元，王杰支付给李东洋的定金李东洋已经全部返还，王杰的损失并没有72万元那么多。一审法院判决李东洋承担20%即72万元违约金过高。二审期间，李东洋补充上诉事实与理由：1、2015年7月22日签订《二手房买卖合同》后，王杰支付定50万元后，不能按期支付首期监管款并取得银行按揭贷款而提出解除合同，因卖方急需资金周转，便通过协商双方于2016年8月17日再次签订《二手房买卖协议》，房价实收286万元，交易定金5万元。因卖方��产产权未满二年过户需交营业税，买方为了省税金，经协商于2015年9月11日签订的《关于二手房买卖补充防议》将过户时间推迟到2016年3月，但约定买方借款40万元给卖方作为资金周转之用，2016年3月前将此款转回买方账户，以作为买方提供给银行监管资金的一部分。也就是说买方收到转回的款项后应当转入监管帐户。但是直到2016年2月5日，王杰却提出不能办理按揭贷款，买不了房了，告诉李东洋可以另卖他人，并要求李东洋先转回50万元交给王杰，其在春节前资金紧张，其余借款春节后归还。于是李东洋给了他50万元后，过了5天时再次将房产卖给了第三人。2、李东洋在2016年3月份将全部剩余款项并加算利息均返给了王杰,并没有发生任何矛盾。这从双方还款中的微信内容中可以看出双方是非常友好的，只字未提房子过户的事情，如果双方没有约定房产买卖��止则不可能不提房子过户之事。而且约定的在3月之前只需转回40万元，余下的钱是不用转回的。如果因过户发生争议，则李东洋不可能再返剩余款。但是在款清事了之后，王杰却利用了双方没有办理书面的解除合同手续的漏洞，恶意提起违约金的索赔，对李东洋实在不公平，事先无争议，唐突的通过诉讼来主张权益与常理不符。王杰又真正在履行合同了吗？他在收到50万元之后为履行合同办理了监管帐户了吗？向招商银行提出了按揭贷款的手续了吗？在2016年3月份本应办理房产过户手续时取得了贷款承诺函吗？在催收借款时有发过要求继续履行合同吗？都没有。这说明双方解除房产卖合同是协商同意的。这如同解除7月份的合同一样是协商好的,买卖双方并没有发生争议，卖方没有坚持没收定金，买方没有要求双倍返还，并没有一方要追究另一方的违约责任。3、一审判决认定房价360万元是没有合同依据的。因为7月份的合同已经解除，没有约束力，8月17日，9月11日二个合同约定的房价均为286万元。双方均是执行后面的二个合同。如果要认定7月份的合同继续有效，则买方在收到转回的50万元后的5天内没有办理银行监管手续，是为违约。根据7月份的合同第十条的约定，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并可要求支付成交价20%的违约金或没收定金。王杰辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王杰向一审法院起诉请求：1、李东洋向王杰支付违约金672000元，并向王杰支付赔偿金500000元；2、李东洋承担本案诉讼费用。王杰一审庭审中变更了第一项诉讼请求为：李东洋向王杰支付违约金72万元。一审法院认定事实：2015年7月23日王杰作为买方，与卖方李东洋��订一份《二手房买卖合同》，约定李东洋将位于深圳市福田区桂花路嘉福广场B座43AF1的房产转让给王杰，转让成交价为336万元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第8条之约定各自承担（第2条）；王杰同意在本合同生效之日起当日内向李东洋支付定金1万元，在本合同生效后3日内再向李东洋支付49万元，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，王杰将定金支付给监管方或打入李东洋已签署的《监管协议》或类似的监管账号中以后，视为李东洋本人已收讫定金，李东洋应向王杰出具《定金收据》；王杰采取按揭贷款方式支付购房款，王杰需于2015年8月20日前将首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至双方约定的监管账号中；该物业处于抵押状态，王杰同意李东洋委托担保公司担保融资赎楼，李东洋需于签署本合同之日起5日内与担保��司签订《服务合同》；合同第8条约定，过户过程产生的税费全部由王杰承担，双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；如李东洋未按本合同约定的期限履行义务，王杰有权要求李东洋以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，并继续履行合同；如李东洋逾期履行超过5日，王杰可解除合同，并选择要求李东洋支付转让成交价20%的违约金承担违约责任，或双倍返还王杰已支付的定金（第11条）；合同的备注3约定“买卖双方均同意按人民币360万元，费用及中介服务费各付，现因卖方原因，买卖双方达成一致同意卖方按人民币336万元实收，由买方代卖方缴纳卖方交易所产生的费用及服务中介费”。签订合同后，王杰当日向李东洋支付了1万元定金，并于次日向李东洋支付了49万元定金。2015年9月11日，双方签订了一份《关于二手房买卖补充协议》，约定由于卖方原因合同第4条无法推进，双方协商原合同除第4条外其他约定不变，双方同意将过户时间推迟到2016年3月，产权满2年时办理交易手续（产权满2年可免营业税）；买方已分别于2015年7月24日和2015年8月17日将50万元和5万元定金汇入卖方账号，剩余281万元按双方达成的二手房买卖合同执行；买方于2015年9月12日将40万元汇入卖方账号，作为买方帮助卖方缓解资金紧张的临时借款，卖方需于办理过户的2016年3月前将此款转回买方账户；买方将上述三笔合计95万元现金，在约定的2016年3月办理房产交易前借给卖方做资金周转之用，如过户时能免除营业税，则借用期间利息全免，如不能免除营业税，则卖方按月息1.5%向买方支付利息。签订上述协议后，王杰又于2015年9月12日向李东洋支付了40万元款项。2016年3月，李东洋将案涉房产卖给了他人。李东洋于2016年2月5日向王杰退回50万元，又于2016年3月10日、3月11日、3月16日、3月17日通过他人退回王杰55万元。一审法院认为，王杰与李东洋签订的《二手房买卖合同》及《关于二手房买卖补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效。双方在《关于二手房买卖补充协议》中虽然约定王杰出借40万元给李东洋，以及将王杰另外支付的定金55万元亦转为借款给李东洋使用，但双方还是约定涉案房屋应在2016年3月份办理产权过户手续。因此，王杰、李东洋双方之间就涉案的房屋成立房地产买卖合同关系。李东洋辩称双方实际为借款合同关系，与事实不符，原审法院不予采信。双方的《二手房买卖合同》第2条虽然约定转让成交价为336万元，但在双方备注条款中又约定双方同意按360万元作为成交价，由王杰代李东洋缴纳李东洋交易所产生的费用及服务中介费，李东洋实收336万元，故双方的交易成交价应为360万元。李东洋在合同履行期间，将案涉房屋另售他人，导致合同无法继续履行，李东洋已构成根本违约，王杰请求李东洋按成交的20%计算违约金72万元，符合合同约定，原审法院予以支持。一审法院判决：李东洋应于本判决发生法律效力之日起十日内向王杰支付违约金720000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查，2015年8月17日，李东洋与王杰签订一份《二手房买卖合同》，约定转让成交价为实收人民币286万元；关于交易定金，买方同意在合同生效起5日内向卖方支付人民币5万元整。本条所约定的定金由双方所约定的第三方（招商银行）监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方（招商银行）所签订的资金监管协议而定；经买卖双方协商一致，买方向银行按揭贷款支付约定楼款。买方须于取得银行贷款承诺函5日内将除定金外的其余首期款支付至买卖双方约定银行（招商银行）监管账号。买方须于2015年8月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；当取得双方约定的第三方（招商银行）贷款承诺函，且卖方赎出房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3日内，买卖双方办理过户手续。买方领取房产证后及时办理抵押贷款；如买卖双方任何一方未按合同约定履行义务，对方均有权要求按成交价的百分之二十给予赔偿。李东洋称双方签订的上述《二手房买卖合同》变更原合同条款，应当按照2015年8月17日《二手房买卖合同》履行。王杰��由于原合同约定的定金50万元金额过高，银行无法办理按揭贷款，故双方协商一致在李东洋已支付50万元定金的基础上，双方协商将房屋交易价格降低至286万元，实际上双方仍按照原合同约定的成交价履行。王杰称李东洋于2016年2月4日与第三方签订房屋买卖合同将涉案房产另行出售。李东洋认可该转让行为，但主张是经过王杰一方协商同意解除合同后另售，与第三方签订合同的时间是2016年2月13日。本院认为，双方签订的2015年7月23日《二手房买卖合同》、2015年8月17日《二手房买卖合同》及《关于二手房买卖补充协议》真实合法有效。李东洋上诉主张，由于买方王杰无法按期支付购房款，双方已通过电话方式口头协商同意解除买卖合同。对此李东洋并未提供充分证据证实，本院不予采纳。李东洋称，其在2016年2月5日向王杰退回定金50万元，王杰予��接受，表明其同意解除合同。但根据2015年9月11日《关于二手房买卖补充协议》约定，卖方李东洋需于办理过户的2016年3月前将帮助卖方缓解资金紧张的临时借款40万元转回买方账户。据此，李东洋2016年2月5日向王杰退回50万元应认为是其履行《关于二手房买卖补充协议》的行为，王杰对该款项予以接受，并不因此推定王杰同意解除合同。综上，李东洋关于双方经协商一致解除2015年7月23日《二手房买卖合同》的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。根据《关于二手房买卖补充协议》，双方将过户时间推迟至2016年3月。李东洋称王杰未支付购房款违约在先，本院认为，双方在《关于二手房买卖补充协议》中对买方支付房款的时间、方式未作明确约定，王杰在2016年2月未履行付款义务并不必然导致双方无法依据协议在2016年3月份完成交易。李东洋的履行抗��理由不成立。李东洋于2016年2月13日即已将房产另售予第三方，该行为构成违约，应当依照双方合同约定承担违约责任。关于实际转让成交价如何认定问题。虽然2015年8月17日《二手房买卖合同》约定成交价为卖方实收286万元，但该约定是建立在买方王杰已于2015年7月24日已经支付50万元事实的基础上再次签订买卖合同。结合《关于二手房买卖补充协议》中关于买方尚剩余281万元未付，加上王杰2015年8月17日支付的5万元，本院认为转让成交价仍应当按照2015年7月23日《二手房买卖合同》约定的卖方实收336万元予以认定。且在该合同中，双方备注条款明确约定按360万元作为成交价，由王杰代李东洋缴纳交易所产生的费用及服务中介费，李东洋实收336万元。据此原审认定双方二手方买卖交易成交价应为360万元，并无不当，本院予以认可。李东洋在合同履行期间根本��违约，应当严格依照合同约定以成交价格20%计算，向王杰支付违约金72万元。综上所述，李东洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由上诉人李东洋负担。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红审　判　员　吴　思　罕代理审判员　邓　　　　媛二〇一七年四月二十五日书　记　员　刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：