（2017）黔01民终1662号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-08-28
案件名称
宋礼芬、冉隆甫房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋礼芬,冉隆甫,贵阳百川房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1662号上诉人（原审原告）：宋礼芬，女，1983年8月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈康，贵州合兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冉隆甫，男，1973年2月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：苏钧，北京市中银（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳百川房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路13号11层。法定代表人：王开祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛洪强，男，1981年5月1日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人宋礼芬、上诉人冉隆甫因与被上诉人贵阳百川房地产经纪有限公司（以下简称百川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初6675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋礼芬上诉请求：1、撤销原判第二、三项，改判冉隆甫双倍返还宋礼芬定金共计10万元，百川公司承担连带责任;2、上诉费由冉隆甫、百川公司承担。事实与理由：1、确保购房人所购房屋能过户是卖方和房产中介的义务，冉隆甫与百川公司未提供证据证明宋礼芬选中的房屋与产权证上登记的房屋是同一房屋，未能尽到“证明和协助变更”的义务，导致合同目的不能实现，已经构成违约。2、宋礼芬要求双倍返还定金于法有据，冉隆甫与百川公司应当承担双倍返还定金的义务。冉隆甫上诉请求：1、撤销原判，驳回宋礼芬的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由宋礼芬承担。事实与理由：1、一审认定由于不能及时实现信息变更，导致宋礼芬合同目的不能实现，没有事实依据。合同约定的房屋为房地产登记证登记的房屋，冉隆甫提供了房屋所有权证、国有土地使用证、房地产管理局查询记录，且冉隆甫按照合同约定将该户腾为空户，已经为履行该份合同作出了充分的准备并且有履行能力。房地产交易登记过户应当以房地产管理部门登记位置为准，不以其他单位登记的地址为准。宋礼芬在入住后仍可以对地址进行变更，不会构成合同目的不能实现。2、房屋地址变更应当为宋礼芬与冉隆甫共同的义务，并非冉隆甫单方义务。合同签订前三方共同查看房屋，宋礼芬对房屋登记地址与门牌地址不一致是明知的。宋礼芬提出需要将该房屋登记的地址变更为门牌号的地址，属于对《房地产买卖（居间）合同》的单方面变更。冉隆甫协助宋礼芬询问地址变更事宜，并不构成对宋礼芬单方变更合同的认可。宋礼芬已在其他地方购买房屋，因而提出房产证登记地址与门牌号登记地址不一致，拒绝履行合同，违反诚实信用原则。宋礼芬辩称,出卖人无法证明交付的房屋和合同约定的房屋是同一的，冉隆甫与百川公司称可以对房屋的产权证地址进行变更，也未提供证据。房屋地址变更是所有权人而非我方的义务，我方只是要求对方履行合同义务。冉隆甫辩称,答辩意见同上诉意见。百川司辩称，作为中介方，其已履行合同应尽义务，如实告知双方相关事实，产权登记应以产权证书的登记为准。宋礼芬向一审法院起诉请求：1、被告冉隆甫双倍返还原告定金共10万元，被告百川公司与被告冉隆甫承担连带责任；2、解除原、被告双方于2016年5月29日签订的《房地产买卖（居间）合同》；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告冉隆甫（甲方、卖方）与原告宋礼芬（乙方、买方），以及百川公司（经纪方）于2016年5月29日签订《房地产买卖（居间）合同》约定：“一、甲、乙双方转让房地产位于贵阳市南明区××单元××号的房屋《所有权证号》：字第010522203，建筑面积：90.78㎡；二、甲、乙双方同意该物业之转让成交价为1008000元，乙方先支付50000元作为定金支付给甲方，甲方同意将25000元存放于经纪方处作为有关费用的预付金，该笔定金将在甲、乙双方签署正式合同时自动转为部分房款，甲方同意将该物业之相关证件原件存放于经纪方处作为转让过户之用；三、甲、乙双方协商过户日期于2016年6月24日之前办理，逾期视为违约……十、如乙方未能履行本合同之条款以致本合约不能顺利完成，则其支付的定金将由甲方按违约金收取不予返还且甲方有权再将物业转让予他人；如甲方在收取定金后不依本合约条款将该物业售予乙方，则甲方须返还双倍定金给乙方，甲、乙双方如有一方违约，其另一方须向经纪方支付相当于佣金的服务费25000元整；第十七、备注：经协商：（1）甲方保证该房户口为空户，无任何户口及寂（寄）搭户口；（2）经纪方于2016年5月30日陪同乙方到该户口所在地落实户口问题，如落实该房内有户口，甲方保证在过户之前户口全部迁出并于（2016年5月30日至2016年6月24日之前）若不能迁出所有户口，则视甲方违约定金双倍赔偿。”原、被告三方签字（盖章）、捺印。原、被告签订上述合同后，原告于当日向被告冉隆甫支付定金50000元，冉隆甫出具收条，注明系用于购买南明区西湖路3栋1单元6层3号房屋的定金。后原告发现其准备购买的南明区西湖路3栋1单元6层3号房屋的实际门牌号为××1单元附18号，遂于2016年6月22日向被告百川公司发函，要求：1、房主冉隆甫将房产证上地址更改为该房屋所在地址后过户；2、合同延期。涉案房屋所有权证、土地证、产权交易信息登记均为西湖路3栋1单元6层3号，权利人为冉隆甫。另查明，百川公司与原告宋礼芬、被告冉隆甫一起前往涉案房屋所在地派出所及社区居委会、贵阳市产权交易中心核实，三部门均不能出具南明区××1单元附18号与南明区西湖路3栋1单元6层3号的房屋系同一房屋的证明，社区居委会确认只有业主入住半年之后中，才能变更产权信息。一审法院认为,原、被告三方签订的房地产买卖合同系各方的真实意思表示，合法有效，应予遵守。该合同签订后，原告依合同约定已向被告冉隆甫支付了50000元定金，被告冉隆甫亦为履行该合同腾空了房屋。后原告以涉案房屋的产权登记信息与房屋实际门牌号不一致为由，要求二被告对房屋登记信息进行变更，以及延期履行合同。本案中虽原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》、收条以及房屋所有权证、土地证、产权交易信息登记表等均能证实，原、被告双方交易的房屋系南明区西湖路3栋1单元6层3号，且权利人系冉隆甫，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，被告应保证其合同约定交易的房屋与实际交付房屋系一致，并在不一致的情况下，负有证明或协助变更之义务。本案中原、被告双方均认可涉案房屋的产权登记信息与实际门牌号存在不一致，亦无其它证据证明二者系同一套房屋，三方一同前往社区、派出所及房管部门了解及变更，但因我国产权信息登记与房屋门牌号登记分属不同单位管理，故不能及时实现信息变更，致使原告的合同目的无法实现，故原告主张解除双方签订的上述《房地产买卖（居间）合同》，予以支持。如前所述，涉案房屋的产权信息不能及时变更，非因原、被告各方原因，故原告主张被告违约，缺乏事实和法律依据，其要求被告冉隆甫双倍返还定金以及被告百川公司与冉隆甫承担连带责任的诉讼请求，不予支持。二被告辩解合理部分，予以采信。因合同已经解除，双方互不承担违约责任，被告冉隆甫应将其收取的定金50000元返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告宋礼芬与被告冉隆甫、百川公司于2016年5月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、被告冉隆甫于本判决生效之日起三日内向原告宋礼芬返还定金人民币50000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由原告宋礼芬负担575元，被告冉隆甫负担575元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院组织当事人对一审法院在庭审结束后依职权调取的由南明区西湖社区服务中心西湖路居委会及贵阳市南明区西湖路社区服务中心2016年12月14日出具的证明“兹有西湖路居委会冉隆甫房屋原地址为南明区西湖路3栋1单元6层3号，现地址为××2栋1单元附18号，两个地址为同一地址。”进行补充质证。宋礼芬发表质证意见认为，其之前一直要求出卖人和经纪公司出具该类证明，但一直无法出具，才引发纠纷，而居委会和社区服务中心不具备确认房号的权利及职责。冉隆甫发表质证意见认为，此证据证明我方交付房屋与产权证书上登记的为同一房屋。百川公司发表质证意见认为，开具类似证明不属于其义务，但对证据予以认可。二审经审理查明其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，宋礼芬、冉隆甫、百川公司于2016年5月29日签订的《房地产买卖（居间）合同》是各方真实意思表示，为有效合同。该合同约定宋礼芬购买的房屋为南明区西湖路3栋1单元6层3号，但房屋实际门牌号为××1单元附18号，发现上述差异后宋礼芬于2016年6月22日向百川公司提出要求将房产证地址更改为房屋所在地址后过户，但在一审开庭前冉隆甫及百川公司均未能提交相关部门关于南明区××1单元附18号与南明区西湖路3栋1单元6层3号的房屋系同一房屋的证明,在此情况下宋礼芬出于保护自身利益拒绝支付购房款并要求解除合同，于法有据，本院予以支持。原判依据合同性质、交易习惯等确认作为出卖人的冉隆甫负有证明或协助变更的义务正确，本院予以维持，对冉隆甫关于此义务应由购房人和出卖人共同负担的上诉主张，加重房屋交付前购房人的义务，本院不予支持。综合本案证据和双方陈述可以认定，涉案房屋的产权登记信息与实际门牌号存在不一致，是因我国产权信息登记与房屋门牌号登记分属不同部门管理造成的，双方在合同和履行过程中，并未约定必须将产权信息登记与房屋门牌号登记信息变更一致，故合同解除并非由于双方违约行为造成，本案中不应适用定金罚则，原判判令冉隆甫向宋礼芬返还定金50000元正确，本院亦予以维持。对宋礼芬要求双倍返还定金以及冉隆甫不应返还定金的上诉主张，本院均不予支持。由于50000元定金系冉隆甫收取并开具收条，并无证据证明百川公司收取上述费用，故对宋礼芬要求百川公司承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，宋礼芬、冉隆甫的上诉请求均不能成立，应予驳回。宋礼芬、冉隆甫、百川公司签订《房地产买卖（居间）合同》的时间为2016年5月29日，原判在判决主文中写为2016年5月24日签订不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初6675号民事判决第二、三项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初6675号民事判决第一项为：解除宋礼芬与冉隆甫、贵阳百川房产经纪有限公司于2016年5月29日签订的《房地产买卖（居间）合同》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由宋礼芬负担575元，冉隆甫负担575元。二审案件受理费2300元，由宋礼芬负担1150元，冉隆甫负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长 韦 娟审 判 员 唐有临审 判 员 龙 珑二〇一七年四月二十五日法官助理 陶海峰书 记 员 卢 军 来源：