（2017）黑0104民初2121号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-07-20
案件名称
林英与黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道外区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林英,黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司,哈尔滨宽泰物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条
全文
黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0104民初2121号原告林英，女，1973年2月2日出生汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托代理人张宁，黑龙江民强律师事务所律师。委托代理人马振国，黑龙江民强律师事务所律师。被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区大庆四道街6号。法定代表人高寿山，经理。委托代理人张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。第三人哈尔滨宽泰物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区幸福路77-1号。法定代表人王艳龙，经理。委托代理人张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。原告林英与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司（以下简称嘉德汇地公司）、第三人哈尔滨宽泰物业管理有限公司（以下简称宽泰物业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林英及其委托诉讼代理人张宁、被告嘉德汇地公司的委托代理人以及第三人宽泰物业公司的委托代理人张长瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林英向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺使用权转让合同》；2、判令被告返还原告转让费90000元；3、判令被告向原告支付违约金35010元（违约金按日万分之五从2014年12月31日计算至2017年2月16日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2013年10月1日，原、被告双方签订商铺使用权转让合同，合同约定被告将位于哈尔滨市道外区南十四道街221号“新天意·商品批发城”C区93号商铺使用权转让给原告。原告受让商铺使用权的年限为商铺正式开业之日起40年，转让费为112500元。合同还约定被告的违约责任为每日按原告实际房款的万分之五计算。合同签订后原告实际交付商铺使用费90000元。2014年10月21日被告书面告知原告商铺将延付。原告后得知被告因该商铺引发诉讼，才得知被告已违约的既定事实。被告嘉德汇地公司辩称：同意解除合同，但对原告要求支付违约金请求减少违约金，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人已约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，依据该条规定，被告请求减少违约金。第三人辩称，第三人已经与原告签订了统一租赁协议并已向原告支付了租金20000元，但原告未按照合同约定向第三人交付租赁物即商铺，现第三人请求原告返还20000元租金。在原告未返还租金的前提下，第三人不同意原告诉讼请求。原告举示证据情况如下：新天意商品批发城C区9号商铺使用权转让合同、收据，拟证明原告与被告签订了《商铺使用权转让合同》，并向被告支付了90000元商铺使用权转让款。被告及第三人对原告提供的证据进行了质证，并发表如下质证意见：无异议。被告、第三人均未提交证据。通过对上述证据的质证与分析，本院认证如下：原告举示的证据，能够证明原告与被告签订了《商铺使用权转让合同》、原告受让商铺的位置、约定的受让金额及实际交付的金额，故对该份证据本院予以采信。通过对上述证据的分析与认定及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年10月1日，原告林英与被告嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》。合同约定如下内容：嘉德汇地公司（甲方）是“新天意商品批发城”项目产权人。林英（乙方）受让使用权的商铺坐落于哈尔滨市××天意商品批发城（××）××区××号商铺，该批发城预计于2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司（甲方）按林英（乙方）实际房款的万分之五支付违约金，林英(乙方)受让的商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年。商铺建筑面积约为4.38平方米，商铺的转让费为112500元。林英（乙方）同意于2013年10月1日一次性交付铺款总额的100%，即112500元。林英在受让商铺后，同意将其受让的商铺交给甲方（嘉德汇地公司）统一经营和管理。2013年10月1日，被告嘉德汇地公司以宽泰物业公司的名义与原告林英签订《统一经营租赁协议》。合同约定如下内容：为实现新天意商品批发城的统一经营，提高新天意商品批发城的经济效益和竞争力，甲方（林英）将坐落在哈尔滨市道外区南十四道街221号的新天意商品批发城C区93号商铺出租给宽泰物业公司，租赁期间为从2014年12月31日至2016年12月30日。年租金为11250元，该商铺前两年委托租赁租金总计22500元。”合同签订后，宽泰物业公司并未直接向原告林英支付两年商铺的租赁费22500元，该费用由被告嘉德汇地公司在原告林英总转让费112500元中予以扣除，即原告林英实际上向被告嘉德汇地公司交纳商铺使用权转让费共计90000元。被告嘉德汇地公司与第三人宽泰物业公司于2013年9月14日签订委托经营管理合同，合同约定被告将位于哈尔滨市道外区南十四道街221号金帆名居地下一层，项目总面积约5000平方米，委托给第三人经营管理。本案争议商铺所在的商品批发城处于停建状态。原告林英与被告嘉德汇地公司签订的合同什么时间能继续履行，被告嘉德汇地公司不能给予明确答复。基于对上述事实所依据的证据的分析与认定，本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告未按照《商铺使用权转让合同》约定的交付时间即2014年12月31日向原告交付商铺的使用权，原告能否据此要求解除合同；二、被告主张违约金过高应当减少的诉讼请求是否合理。关于原告主张解除合同的问题，本院认为，原、被告签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告与被告签订《商铺使用权转让合同》，其合同目的在于对其转让的商铺实现长期的经营和管理，而不是短期的转租。被告未按合同约定的期限向原告交付商铺，已经导致原告不能实现合同目的，故原告要求解除与被告签订的《商铺使用权转让合同》符合《中华人民共和国合同法》的规定，应予支持。关于违约金是否过高的问题，双方当事人签订合同时明确约定违约金的计算方式，被告对交付商铺时间应有合理逾期，任何一方违约承担的支付违约金的数额，并未超过双方当事人签订合同时应预见的范围。嘉德汇地公司现主张违约金数额过高，但未提供证据证明约定违约金数额明显高于林英的实际损失，故本院认为原告要求被告返还其实际交付的商铺转让费及违约金的诉讼请求符合法律规定及合同约定，应予支持，但数额应以原告实际交付的转让费金额8万元为准。应自合同约定商铺交付期限的次日起开始计算违约金，至2017年2月16日止，按日万分之五标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告林英与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司于2013年10月1日签订的《新天意商品批发城商铺使用权转让合同》。二、被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司自本判决发生法律效力之日起，立即向原告林英返还商铺使用权转让费共计9万元及违约金（自2015年1月1日起至2017年2月16日日止，以9万元为基数，按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元（原告林英已预交），由被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司负担，此款被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司与上款一同给付原告林英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 庞志莹审 判 员 张梦瑜人民陪审员 郭兴妍二〇一七年四月二十五日书 记 员 陈 冰 来源：百度搜索“”