（2017）陕01民终5566号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-11-12
案件名称
陕西天宝物业投资有限公司与李振军、朱毓商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西天宝物业投资有限公司,李振军,朱毓
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终5566号上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司。住所地西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。法定代表人姜玲，该公司董事长。委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人张云，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）李振军，男，1976年10月28日出生，汉族，江苏钟星消防工程有限公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）朱毓，女，1977年8月1日出生，汉族，江苏钟星消防工程有限公司员工，住西安市雁塔区。委托代理人李振军，男，1976年10月28日出生，汉族，江苏钟星消防工程有限公司员工，住西安市雁塔区，系朱毓之夫。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人李振军、朱毓商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初10257号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月13日，李振军、朱毓与天宝公司签订合同登记号为Y12059966的《商品房买卖合同》。合同约定，李振军、朱毓购买天宝公司开发的位于西安市雁塔区，房屋建筑面积为127.48平方米，单价为每平方米7982.43元，房屋总价款为1017600元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。按照合同附件五第一条第二款、第五款之约定，买受人于2012年7月7日缴纳履约定金20000元；买受人于2012年7月13日付清房款287600元；买受人于2012年7月13日办理完毕房款710000元贷款手续。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付李振军、朱毓使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同第十四条第3款约定：天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用；第5款约定：供暖设备于入住时达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）。《商品房买卖合同》签订后，李振军、朱毓按照合同约定缴纳首付款，并办理银行按揭。2014年1月22日，天宝公司向李振军、朱毓交房，双方均对此无异议。2014年1月17日，李振军、朱毓以该房屋实测面积为准向天宝公司实际缴纳购房款1016004元，天宝公司对此表示认可。另查明，李振军、朱毓购买的晶城秀府第8幢3单元7层30702号商品房至今未完成备案登记。再查明，天宝公司于2014年11月11日将天然气管道安装到位，天然气于2014年11月29日通气，同日将采暖设备安装到位，对此，天宝公司在庭审中表示认可。2014年11月27日，天宝公司因供暖延迟向李振军、朱毓发放供暖补贴620元。对此李振军、朱毓表示已经领取该款项。李振军、朱毓诉至西安市雁塔区人民法院称，其与天宝公司于2012年签署《商品房买卖合同》（编号：3540823），购买天宝公司开发的晶城秀府8幢3单元7层30702号商品房一套，房款总价1017600元，其已付清全部房款。合同约定交房时间为2013年12月31日。但天宝公司于2014年1月22日交付房屋。一、天宝公司交付房屋时天然气没有安装到位，到2014年11月11日，天然气安装到位，2014年11月29日通气，按合同固定日期违约311天，根据商品房买卖合同第十四条第三项，赔付违约金为1017600×0.0001×311=31647.36元。二、根据商品房买卖合同第十四条第五项，供暖入住时未达到使用条件，应赔付违约金为1017600×0.0001×311=31647.36元。三、根据商品房买卖合同第十五条关于房屋产权登记的约定第2项应支付违约金为1017600×2%=20352元。故其诉至法院，请求：1、依法判令天宝公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由天宝公司协助其办理产权登记证书；2、天宝公司向其支付逾期办理房产证的违约金20352元；3、天宝公司向其支付天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件的违约金为31647.36元。4、天宝公司至今未完成消防、安防、小区内道路、绿化等相关工程，依法判令天宝公司赔偿其精神补偿费100000元，并要求天宝公司限时完成以上基础设施工程，并取得相关部门的验收报告。5、由天宝公司承担本案诉讼费。天宝物业公司辩称，一、其公司逾期办证行为未给李振军、朱毓造成实际经济损失，约定的违约金过高，应予以降低。二、其公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。三、其公司已经在2014年11月就延迟供暖问题对李振军、朱毓所在小区的8号楼所有业主进行了违约赔付，不应再承担天然气管道未安装到位或延迟供暖的违约金。四、李振军、朱毓请求其公司支付经济损失及精神补偿费的诉请不符合法律规定，不应予以支持。原审法院认为，李振军、朱毓和天宝公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。天宝公司于2014年1月22日向李振军、朱毓交房，按照合同第十五条的约定，天宝公司应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。天宝公司至迟应于2015年7月10日将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，天宝公司认可至今未备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同义务并按照合同约定承担延迟办理的违约金。天宝公司应按照合同第十五条的约定按已付房款1016004元的2%向李振军、朱毓支付违约金，计算为20320元。对李振军、朱毓要求天宝公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助其办理产权证书的诉讼请求，法院予以支持。对于李振军、朱毓要求天宝公司支付天然气管道延迟安装到位的违约金的诉讼请求，李振军、朱毓于2014年1月22日收房，因双方对天然气管道于2014年11月11日安装到位均无异议，天宝公司延迟安装天然气管道已达293天，违反合同约定。延迟安装天然气管道违约金按照合同第十四条的约定计算为1016004×0.0001×293=29768.92元。对于李振军、朱毓要求天宝公司支付供暖设备入住时未达到使用条件的违约金，因天宝公司已向李振军、朱毓发放620元的供暖补贴，且李振军、朱毓已接受此款，视为李振军、朱毓与天宝公司对商品房买卖合同第十四条第5款约定的变更，且该合同第十四条约定因天然气与供暖设备产生的违约金不累计计算，故李振军、朱毓此项诉讼请求，法院不予支持。对于李振军、朱毓因天宝公司至今未完成消防、安防、小区内道路、绿化等相关工程，要求天宝公司给予精神补偿费的主张，缺乏法律依据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将需由其提供的为原告李振军、朱毓办理西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第8幢3单元7层30702号商品房权属证书的资料报产权登记机关备案，并协助原告李振军、朱毓办理产权证书。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告李振军、朱毓支付逾期登记备案的违约金20320元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李振军、朱毓支付天然气管道逾期安装违约金29768.92元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告李振军、朱毓其余的诉讼请求。本案案件受理费3340元，由原告承担2237.8元，被告承担1102.2元。因原告已预交，被告应于履行付款义务时连同上述款项一并给付原告李振军、朱毓。宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、其公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担违约责任。其公司与李振军、朱毓签订的商品房买卖合同第十四条约定，天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用，但必须是在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。其公司已于交房时完成了主管道的安装，只是2014年11月11日才在符合西安秦华天然气有限公司的通气要求下正式通气使用，并不代表2014年11月11日才将管道安装到位，因此，其公司不应承担逾期安装天然气管道的违约责任；二、其公司已于2014年11月就迟延供暖问题对李振军、朱毓进行了违约赔付，不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。根据商品房买卖合同第十四条的约定，天然气管道和供暖设备的违约金不能累计计算，其已向李振军、朱毓发放了620元的供暖补贴，李振军、朱毓已接收此款，因此，即使其未按期将天然气管道安装到位，那么在供暖设备违约金已经赔付的情况下，逾期安装天然气管道的违约金就不应再予支持。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判驳回李振军、朱毓的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由李振军、朱毓承担。李振军、朱毓辩称，在其入住时天宝公司并未将天然气管道和供暖设备安装到位，天宝公司应根据合同第十四条的约定承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，李振军、朱毓和天宝公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。合同第十四条约定：“…出卖人（天宝公司）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：…3、天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通…。5、供暖设备于入住时达到使用条件。…如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人（天宝公司）按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；…”。根据该条的约定，天宝公司承诺在李振军、朱毓入住时将天然气管道安装到位，但天宝公司在2014年1月22日向李振军、朱毓交房时，天然气管道并未达到通气使用条件，涉案房屋所在小区的天然气管道于2014年11月11日才安装到位，天宝公司前述行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。现原审判决天宝公司承担逾期安装天然气管道的违约金并无不妥，对于天宝公司上诉认为其公司不应承担该项违约金的理由，本院不予采纳。关于天宝公司上诉称，其公司已就延迟供暖问题向李振军、朱毓发放了供暖补贴，故不应再承担逾期安装天然气管道违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元（陕西天宝物业投资有限公司已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张亚凤审 判 员 王慧芳代理审判员 辛 娟二〇一七年四月二十五日书 记 员 陈 肖 关注公众号“”