（2017）苏09民终360号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-14

案件名称

360梅茂山与梅茂海、沈光花房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梅茂海,沈光花,梅茂山

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏09民终360号上诉人（原审被告）：梅茂海，男，1953年5月18日生，汉族，居民，住响水县。上诉人（原审被告）：沈光花，女，1954年4月24日生，汉族，居民，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：梅雨中（梅茂海、沈光花之子），男，1979年9月20日生，汉族，居民，住南京市下关区黄家圩*****号。被上诉人（原审原告）：梅茂山，男，1948年9月2日生，汉族，居民，住响水县。委托诉讼代理人：张鹏宇，江苏阳晨律师事务所律师。上诉人梅茂海、沈光花因与被上诉人梅茂山房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2016）苏0921民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅茂海、沈光花上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人梅茂山的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由梅茂山负担。事实和理由：1、根据响水县房地产管理所不动产档案显示，案涉房产原登记在江苏省响水县新大地建筑公司名下，两上诉人无权出卖，故两上诉人与梅茂山签订的房地产买卖契约依法应为无效；2、因房地产买卖契约为无效协议，梅茂山无权要求两上诉人继续履行，其诉请协助办理土地使用权证的请求依法不应支持；3、案涉土地使用权是由江苏省响水县新大地建筑公司从响水县城市开发实业总公司有偿取得，响水县土地管理部门对该土地是出让还是划拨性质尚无定论，也没有发放全部建筑的土地使用权证，一审法院判决上诉人协助办理案涉房屋的土地使用权证没有法律依据。梅茂山答辩称，1、答辩人与两上诉人签订的房地产买卖契约合法有效，而且答辩人也已取得了房屋产权证，是案涉房屋的合法产权人，上诉人称房屋属于江苏省响水县新大地建筑公司所有以及房地产买卖契约无效的理由，没有事实和法律依据；2、房地产买卖契约明确约定房屋移交给答辩人时土地使用权一并转让，并约定了所需税费由双方按规定各自承担，故上诉人作为出卖人有义务为答辩人办理土地使用权证；3、土地的性质不影响房地产买卖契约的效力，也不影响上诉人为答辩人办理土地使用权证的义务。请求驳回上诉，维持原判。梅茂山向一审法院提出的诉讼请求：1.判令梅茂海、沈光花协助梅茂山办理土地使用权证；2.诉讼费由梅茂海、沈光花承担。一审法院认定事实：1997年9月30日，原告梅茂山（乙方）与被告梅茂海、沈光花（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定原告购买两被告位于响水县响水镇双园西路南侧底层的门市两间（东起第一、二间，面积约40平方米），价格为130000元，双方同时约定房地产过户手续所需费用由双方按规定各自负担。同年11月5日，原告梅茂山（乙方）与被告梅茂海（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定原告购买被告位于响水县响水镇双园西路南侧底层门市一间及二楼住宅一套（面积约130平方米），价格为151000元。协议第七条约定“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”。双方同时以手写方式特别约定办理房产证的费用及水、电开户费由乙方负担。签订上述两份协议后，原告付清全部房款，后被告向原告交付全部房屋。2002年3月份，经依法登记，原告取得房屋产权证，并成为上述三间门市（房权证：响证字第××号）及套间（房权证：响证字第××号）的产权所有人（共有人：孟霞）。2010年9月份，经被告梅茂海委托，盐城市房屋安全鉴定中心对涉案房屋所在的响水县新大地建筑公司住宅楼作出检测报告，结论为：危险性登记综合评定为C级（局部危房）。一审法院认为：原告与被告梅茂海、沈光花之间的房屋买卖关系是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。签订买卖协议后，原告已完成协议约定的全部义务，被告也应按照约定完成协助办理房屋所有权证和土地使用权证的义务，其拒绝协助原告办理土地使用权证，构成违约。被告辩称涉案房屋为C级危楼，应拆除重建，并不影响本案中买卖协议的效力，被告应当继续履行协助义务。对原告要求被告协助办理涉案房屋土地使用权证的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决如下：被告梅茂海、沈光花于本判决生效之日起十五日内协助原告梅茂山办理位于响水县响水镇双园西路南侧房屋（房权证：响证字第××号、第××号）的土地使用权证。案件受理费80元，由被告梅茂海、沈光花负担。本院二审查明的事实与原审判决相同，本院予以确认。二审另查明：1、1993年4月14日，响水县城乡建设规划办公室向响水县城市开发实业总公司颁发了《建设用地规划许可证》。2、1993年6月5日，响水县土地管理局向响水县城市开发实业总公司颁发了《征（拨、使）用土地批准通知》，批准响水县城市开发实业总公司征用响水镇南园村六组土地2.16亩。3、1993年9月，响水县城市开发实业总公司（甲方）与江苏省响水县新大地建筑公司（乙方）签订《工程代建协议书》，代建工程用地2.16亩；甲方负责办理工程代建有关立项、规划执照、通水、接电等手续，其费用由乙方负责；乙方负责工程设计、施工等工程建设工作；甲方收取乙方代建费用25万元。4、1996年4月1日，响水县城市开发实业总公司（甲方）与江苏省响水县新大地建筑公司（乙方）签订《房地产代建契约》，该契约使用格式房地产买卖契约版本，其中约定甲方将案涉房产出售给乙方，成交价25万元，并约定其他事项详见《代建协议书》。监证机关由响水县房地产管理局盖章。5、经本院到响水县国土局调查，查无案涉土地使用权的权属信息。6、经本院到响水县房管所调查，案涉房产初始登记在江苏省响水县新大地建筑公司名下。本院认为，梅茂山起诉要求梅茂海、沈光花协助其办理土地使用权证，但案涉房产初始登记在江苏省响水县新大地建筑公司名下，案涉土地使用权尚未进行初始登记，土地使用权的性质、权属均未明确，故梅茂山的起诉不属于人民法院民事案件的受理范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省响水县人民法院（2016）苏0921民初2110号民事判决；二、驳回梅茂山的起诉。一审案件受理费80元，退还被上诉人梅茂山；上诉人梅茂海、沈光花预交的二审案件受理费80元予以退还。本裁定为终审裁定。审　判　长　　陈　东审　判　员　　陈　杰代理审判员　　郑娟娟二〇一七年四月二十五日书　记　员　　成以琴 来源：