（2017）苏0312民初1494号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-26
案件名称
1494江苏家天下物业管理有限公司与邵涧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏家天下物业管理有限公司,邵涧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0312民初1494号原告：江苏家天下物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区丰储街17#-1-703。法定代表人：吕夫美，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫绍侠，该公司经理。委托诉讼代理人：宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。被告：邵涧，男，1981年1月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。���托诉讼代理人：陈永，徐州市铜山区汉王镇法律服务所法律工作者。原告江苏家天下物业管理有限公司（以下简称家天下物业公司）与被告邵涧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家天下物业公司的委托诉讼代理人宋学民、闫绍侠，被告邵涧及其委托诉讼代理人陈永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家天下物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年1月22日至2017年1月22日物业费及公共水电费4288元、违约金400元，合计4688元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原名称为徐州市恒威雪里红物业服务有限公司，后更名为徐州市金牌物业管理有限公司，2015年更名为现名称。自2011年前后徐州市铜山区文泰康城小区建成以来，原告一直担任该小区的物业管理公司，为该小区业主提供物业管理服务，被告系该小区业主之一（住宅位置：26栋4单元402室），双方建立了物业服务合同法律关系。被告自2014年1月22日开始入住该小区，截止2017年1月22日，依相关行政机关批准的收费标准及合同约定被告应缴纳物业费及小区公共水电费合计4288元。依照约定，被告应每半年为周期提前10日缴纳当期物业费用，拖延缴纳按拖欠额的每日万分之五支付违约金。被告经多次催要拒不履行自己的缴费义务。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。被告邵涧辩称：原告的主体不适格，原告对该小区没有进行管理，且小区现状脏乱差，没有进行全面到位的管理和服务。原告的起诉没有事实和法律依据，请法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月28日，江苏金牌物业管理有限公司与徐州泰康房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定：由江苏金牌物业管理有限公司向文泰康城三期提供前期物业服务，物业收费标准为多层住宅0.7元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米；小区公共能耗费用单独立账，合理分摊，不列入物业管理费用；物业费用自通知上房日起，由物业公司向住户收取；物业服务费用按房证面积交纳，业主或物业使用人在约定缴费的具体时间内履行缴纳义务。乙方承诺以确保业主满意并不断超越业主期望为管理目标，从接管文泰康城之日起严格按照《江苏省住宅物业管理服务等级》二级标准实施，在一年内树立起文泰康城物业管理品牌形象。被告邵涧系文泰康城小区三期26栋4单元402室房屋的业主，房屋建筑面积106.99平方米，地下室12.53平方米。2014年1月22日，被告上房并签署业主家庭情况登记表、消防责任书���承诺书等材料，其中承诺书载明“本业主已详细阅读并理解江苏金牌物业管理有限公司制定的《文泰康城临时管理规约》、《业主手册》……”。江苏金牌物业管理有限公司业主手册规定，多层住宅物业0.6元/月/平方米，高层住宅物业1.3元/月/平方米，每户业主上房时需缴纳公共能耗预付款（多层200元、高层400元），物业管理企业每半年结算、公示一次公共能耗费用的开支情况，二次缴纳公共能耗费用时间定为业主上房后满一年，物业管理企业根据实际能耗情况收取二次公共能耗，以此类推。滞纳金收费标准为物业服务费按每天万分之五标准，水、电、气等按相关部门规定执行。另查明，2010年9月19日，徐州市恒威雪里红物业管理有限公司名称变更为江苏金牌物业管理有限公司；2015年12月3日，江苏金牌物业管理有限公司名称变更为江苏家天下物业管理有限公司。再查明，原告提供的物业服务未达到协议约定的全部要求，涉案小区存在乱停车、卫生不佳等情况。本院认为，原告与徐州泰康房地产开发有限公司签订的文泰康城住宅小区前期服务合同及文泰康城住宅小区服务合同合法有效，依法对业主具有约束力。原告据此提供了物业管理服务，被告作为业主负有按约支付物业服务费的义务。被告辩称并非原告在涉案小区提供服务，但未提供有效证据证明。庭审中原告自认曾委托徐州泰康物业服务有限公司在涉案小区收费，并将该公司收取的费用进行扣减，徐州泰康物业服务有限公司予以认可，故对于被告该辩解本院不予采信。关于物业费，因被告提供的服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在瑕疵，本院结合物业服务情况，酌定按实际应交纳物业费的80%计算物业服务费。被告房屋建筑面积106.99平方米，其2015年1月22日至2017年1月22日的物业费，本院支持2670.47元。因双方未约定地下室如何收取物业费，对该部分的物业费本院不予支持；关于公共能耗费，业主手册中规定“物业管理企业每半年结算、公示一次公共能耗费用的开支情况，二次缴纳公共能耗费用时间定为业主上房后满一年，物业管理企业根据实际能耗情况收取二次公共能耗”，因原告诉请该部分公共能耗费用已经实际发生，其应提交证据证实该费用的具体数额及结算标准，但原告并未提供证据予以证实，故对其诉请不予支持，原告可待完善证据后另行主张；关于滞纳金，因原告其提供的物业服务未达到全部要求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告邵涧于本判决生效之日起十日内支付原告江苏家天下物业管理有限公司2015年1月22日至2017年1月22日的物业服务费2670.47元；二、驳回原告江苏家天下物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告江苏家天下物业管理有限公司负担5元，由被告邵涧负担20元。本判决为终审判决。审判员 陈 栋二〇一七年四月二十五日书记员 何雨晴 百度搜索“”