（2017）辽14民终405号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-04-27
案件名称
上诉人张维辉与被上诉人建昌县晶程房地产开发有限公司、原审第三人纪晓松买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张维辉,建昌县晶程房地产开发有限公司,纪晓松
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽14民终405号上诉人（原审原告）：张维辉。被上诉人（原审被告）：建昌县晶程房地产开发有限公司。原审第三人：纪晓松。上诉人张维辉因与被上诉人建昌县晶程房地产开发有限公司（以下简称晶程公司）、原审第三人纪晓松买卖合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2016）辽1422民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张维辉、被上诉人晶程公司的委托诉讼代理人谢福志、原审第三人纪晓松及其委托诉讼代理人王铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张维辉上诉请求：请求撤销（2016）辽1422民初1435号民事判决，判令被上诉人履行买卖合同，若被上诉人无法交付房屋，判令被上诉人退回房款并承担违约责任，由被上诉人承担一、二审案件诉讼费。事实和理由：2012年10月26日被上诉人通过以房顶账的形式将晶程花苑小区4号楼3单元301室房屋顶账给建昌县环宇装修有限公司。因纪晓松是外墙保温的实际施工人，2014年7月28日，建昌县环宇装修有限公司转给纪晓松冲抵工程款。2014年11月20日上诉人购买被上诉人开发的晶程花苑小区4号楼3单元301室房屋，被上诉人同意用房款抵顶拖欠第三人的工程款，上诉人即将现金交付第三人，由被上诉人为上诉人出具一份预约金收据。上述房屋买卖合同因被上诉人当时不能出具正式发票而未能继续履行，现该房屋已交工，并能办理产权证，被上诉人继续履行买卖合同的条件已具备。购房预约金收据来源合法有效，能够证明上诉人对抵账房屋享有实体权利。被上诉人未履行交房义务，已构成违约。晶程公司答辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。上诉人所上诉的理由与事实不符，被上诉人和上诉人之间并没有买卖合同关系，争议房屋是被上诉人顶账给纪晓松，后来纪晓松向上诉人借款，上诉人要求纪晓松以房屋作为担保，纪晓松到晶程公司开具了售房的三联单，纪晓松用该收据向张维辉借了贷款。后来纪晓松到晶程公司称和上诉人的借贷关系已经解除，该房屋已经卖给了自己的亲属，要求晶程公司开具正式发票，晶程公司向纪晓松所要三联单收据，纪晓松说收据已经丢失，所以晶程公司给纪晓松的亲属开具了正式发票，并且和纪晓松的亲属签订了买房买卖合同，现在该房屋由纪晓松的亲属占用使用，并且已经装修。晶程公司对上诉人所诉的事宜并不知情。上诉人和纪晓松之间名为买卖实为借贷，双方属于借贷民事法律关系。纪晓松述称，原审法院查明事实清楚，证据确凿充分，判决结果正确。上诉人称晶程花苑小区4号楼3单元301室房屋是其购买错误。上诉人恶意制造，歪曲事实。上诉人与李宏在建昌开办天天小额贷款公司，通过李振利介绍，纪晓松与上诉人和李宏认识。因急需资金周转，纪晓松向上诉人开办的贷款公司借钱。上诉人及李宏称需要对纪晓松进行全面实力考察，经协商对纪晓松即将得到的楼房作抵押，以签订楼房买卖合同。如还不上借款，天天小额贷款公司将收购抵押的房屋。张维辉向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同并限期交付房屋；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年，被告在建昌县晶程花苑建筑住宅楼，2013年10月份完工。2012年10月26日，被告与建昌县环宇装修公司（负责人为陈建）签订了一份《晶程地产房屋顶账确认书》，由建昌县环宇装修有限公司负责该晶程花苑住宅楼外墙保温工程。被告将晶程花苑小区4号楼3单元301室房屋顶账给建昌县环宇装修有限公司。2014年7月18日，建昌县环宇装修有限公司又将该楼房转给第三人纪晓松。此外，晶程花苑的1号楼1单元1701室楼房也是顶账转给了纪晓松。当事人就自己的主张向法庭提交了证据。原告向法庭提供了一份由纪晓松和张维辉双方签订的一份《房屋买卖合同》用以证明原告在纪晓松手买了从晶程地产公司顶账的两个楼房，一个是4号楼3单元301室，另一个是1号楼1单元1701室。现在1号楼1单元1701室已交付给原告，还差4号楼3单元301室没有交付。这两个楼房纪晓松卖给原告是经开发商同意的，并开具了收据。被告发表质证意见为：对真实性没有异议，但该合同是第三人向原告借款提供的担保，该合同的主体不是被告，也证明了该房屋的所有权属于第三人，被告没有权利出售。第三人发表质证意见为：真实性没有异议，但这个楼是我向原告借钱做的抵押，我们之间是抵押债务关系，不是房屋买卖关系。原告向法庭提供一份由晶程地产开发公司开具的预约金收据，用以证明是从晶程地产公司买的，用第三人的工程款抵的预约金。被告发表质证意见为：收据是真实的，是第三人去晶程地产开的。当时第三人说是为了向原告借款，原告要求第三人拿收款收据才能借款。这份收据并不能证明原被告之间有买卖合同关系，也没有签过房屋买卖合同。第三人发表质证意见为：借款的时候是原告说你这楼没有收据啊，说让我写原告的名，然后才能给我做抵押，这个收据是我要求让晶程地产开的，晶程地产没有收到收据中记载的431394元这笔款项。另查明，原被告之间未签订房屋买卖合同，被告也未收到原告购房需支付的价款。一审法院认为，原告的诉讼请求是要求被告履行合同并交付晶程花苑小区4号楼3单元301室房屋。但原被告之间并不存在房屋买卖合同，根据相关法律规定，房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，买卖双方必须订立书面合同，该合同应写明买卖房屋的地理位置，房屋四至、面积、结构、层次、间数、付款和交付房屋的方式和期限等，同时，被告也未收到原告支付的款项，原告仅凭一张被告开具的但被告未收到价款的收款收据主张存在买卖关系是不成立的。在这种情况下，原告要求被告履行合同，没有形式上和事实上的基础和根据，一审法院对此诉讼请求无法支持。关于原告要求交付晶程花苑小区4号楼3单元301室房屋的诉讼请求，因被告于2013年10月份就已将争议的该房屋以顶账的方式交付给第三人，并与顶账给第三人的现已交付给原告的晶程花苑小区的1号楼1单元1701号房屋一样，在被告顶账交付之后，被告就已丧失了对该两个楼房的占有、使用、收益、处分权利，实际控制权、处分权属于第三人，且原告与第三人之间还签订了《房屋买卖合同》。根据合同相对性原理，该合同关系只发生在特定的主体之间，只对特定的主体发生约束力，合同当事人不得依据合同对合同关系以外的第三人提出请求或提出诉讼。就该合同主体而言，交付该争议房屋的，不应是被告，即被告没有履行交付争议房屋的义务。故对原告的两项诉讼请求因缺少事实基础根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关民事法律之规定，判决：驳回原告张维辉的诉讼请求。案件受理费3885元（已按减半收取），由原告负担。二审庭审中，纪晓松申请证人纪宏波出庭作证，用以证明纪晓松在天天小额贷款公司借款，同时，出具了两张照片及（2017）辽1422民初163号应诉通知书等，用以证明张维辉是天天小额贷款公司合伙人及该公司就案涉借款已起诉。本院认证认为，证人纪宏波已在一审中作为纪晓松的证人出庭作证，且证实内容与本次二审证实内容相同，该证人证言不属新证据，本院不予审查。其他证据，因与本案缺乏关联系，本院不予采信。二审另查明，在晶程公司开具收款收据前，张维辉已知道晶程花苑小区4号楼3单元301室房屋已由晶程公司抵账给纪晓松。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。上述事实有当事人陈述、一审卷宗等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，从张维辉提交晶程公司2014年11月20日出具的收款收据来证明其与晶程公司之间存在房屋买卖法律关系，但晶程公司及纪晓松对此不予认可。另从张维辉提交的其与纪晓松签订的房屋买卖合同来看，案涉争议房屋是张维辉与纪晓松达成房屋买卖的意思表示，而非晶程公司，且晶程公司开具收款收据前，张维辉已经知道案涉争议房屋已由晶程公司顶账给纪晓松的事实。同时，收款收据所载款项张维辉并未交付给晶程公司。综合来看，张维辉提供的证据，不足以证明其与晶程公司就案涉争议房屋存在买卖法律关系，故其主张因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持，应予驳回。综上，张维辉的上诉请求，应予驳回；一审法院认定事实清楚，裁判适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7770元，由张维辉负担。本判决为终审判决。审判长 焦 娇审判员 席 贺审判员 梁珏景二〇一七年四月二十五日书记员 赵 欣本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。” 来自：