（2016）粤1602民初2616号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-07-27
案件名称
广东坚基商业运营管理有限公司与河源市源城好万家电器有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
河源市源城区人民法院
所属地区
河源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东坚基商业运营管理有限公司,河源市源城好万家电器有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1602民初2616号原告：广东坚基商业运营管理有限公司，住所地河源市源城区越王大道与永康大道南边河源市商业中心三楼301室。法定代表人：梁林青。委托代理人：朱传芳，广东竞方律师事务所律师。委托代理人：谢素芬，广东竞方律师事务所实习律师。被告：河源市源城好万家电器有限公司，住所地河源市源城区长塘路怡景大厦。法定代表人：罗志安。委托代理人：刘映宇，该公司员工。委托代理人：赖衍彪，广东律瑾律师事务所律师。原告广东坚基商业运营管理有限公司诉被告河源市源城好万家电器有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东坚基商业运营管理有限公司的委托代理人朱传芳、谢素芬，被告河源市源城好万家电器有限公司的委托代理人刘映宇、赖衍彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月26日，原告与被告双方签订了《商铺租赁管理合同》。合同第2.1条约定：“甲方将位于JJMALL（坚基购物中心）商铺出租给乙方作为好万家品牌经营家电销售使用。”同时合同第3.1条约定：“本合同的租期为8年，自2014年12月23日至2022年12月22日止”。合同第4.1.1条约定：“乙方应以每月营业额提成方式支付每月提成，营业额提成将以每月总销售额（含税）为基数计算（乙方提交的每月总销售额将于每年年底由甲方聘请的审计机构所出具审计报告结果重新核实），租赁期间，乙方每月税前销售额的3%作为甲方提成。”合同第4.3.1条约定：“租赁期限内该商铺的物业管理费收费标准为25元/月/平方米，空调使用费为25元/月/平方米，其中物业管理费15元/月/平方米、空调费10元/月/平方米，乙方以现金的形式缴纳；每月的提成中划扣25元/月/平方米作为物业管理费、空调费（其中物业管理费10元/月/平方米，空调费15元/月/平方米）剩余部分作为甲方提成租金。”合同附件三中明确：水费按1.8元/立方米，电费按照河源电路部分收费标准，排污费按1.04元/立方米。按照合同第4.1.4规定每月营业额提成须于下月第10日前依据合同第4.1.1条约定的营业额提成计算方式结算。每月提成应于每月第10日前支付。逾期按照合同第4.1.2条及4.3.4条的约定支付违约金，即，每逾期一天，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金，逾期达30天，构成严重违约。根据合同第15.2条和第15.2.1条的约定：如乙方存在违反本合同约定，构成严重违约的，甲方有权解除合同，没收乙方交付的保证金及追究乙方的违约责任。同时合同第12.1.2条和第12.2条的约定：如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方解除合同，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺，并且有权要求乙方将商铺恢复至商铺交付时的状态交还。被告自2014年12月起开始拖欠空调费和其他费用，2016年1月份起开始拖欠租金，截止至2016年10月31日拖欠租金、物业管理费、空调费和水费共计510297.58元，逾期天数已超过30天，构成严重违约。虽经原告多次催收，但被告仍未履行支付的义务。鉴于此，原告有权依据双方约定及我国《合同法》第九十三条及第九十四条规定，解除《商铺租赁管理合同》，并要求被告交还商铺，恢复原状。被告逾期支付上述费用的，应当按照合同约定支付违约金。由于双方约定违约金高于借款利息，因此原告请求按照年利率24%计算逾期违约金。综上，被告的上述行为严重违反了双方合同约定，损害了原告的合法权益，现原告依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条规定提起民事诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁管理合同》、确认原告有权没收租赁保证金150000元。2、被告于判决生效之日起十日内将商铺恢复原状交还给原告。3、被告于判决生效之日起十日内向原告支付拖欠租金（暂计至2016年10月31日为187501.2元）、物业管理费（暂计至2016年10月31日为146700元）、空调费（暂计至2016年10月31日为167732.26元），其他费用8346.12元（以上共计人民币510297.58元），实际拖欠的费用应支付至归还商铺之日止。4、被告于判决生效之日起十日内向原告支付违约金合计人民币70687.36元（暂计至2016年10月17日，实际应以拖欠金额为基数，自逾期之日起按年利率24%计至付清之日止）。5、被告于判决生效之日起十日内向原告支付恶意漏报销售额的提成租金212836.99元（暂计至2016年11月30日），并支付违约金2128369.9元。6、被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审中，原告表示诉讼请求第三项其他费用8364.12元是免租装修期间的物业管理费8313元和从2016年1月起至2016年10月止的水费。原告对起诉事实提供的证据：1、营业执照及法定代表人身份证，证明被告的诉讼主体资格；2、商铺租赁管理合同；3、《费用催缴通知书》及《商户费用结算通知单》；4、《费用催缴通知书》及《商户费用结算通知单》；5、商户费用结算通知书；6、终端号47910347交易记录；7、销售数额记录表；8、好万家（坚基店）销售数据提供与银行POS刷卡数据差异计算表。被告答辩：一、原告诉被告支付2014年12月其他费用8313元及2014年12月至2015年4月空调费69932.26元是没有事实根据的，应予驳回。1、2014年12月属于免租装修期，被告已交清了该期内的水费、电费等其他费用，不存在原告诉称的未支付其他费用8313元（对该其他费用8313元是何费用？有何收费依据？等情况，原告负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果）。因此，原告诉请被告支付免租装修期内的其他费用8313元是没有事实根据的，应予驳回。2、2014年10月24日至2014年12月24日是被告与原告约定的免租装修期，免租装修期内双方未约定需支付空调费，且该期内空调也未安装到位，无法使用。因此，原告诉请被告支付2014年12月的空调费4732.26元是没有事实根据的，应予驳回。3、被告与原告双方在《商铺租赁管理合同（附件二）》对空调安装标准约定为“安装到位”，然，至被告开业4个多月（2015年4月）时原告仍未接通被告租赁区域内中央空调系统（包括新风系统）线路，致使空调无法使用，不符合约定交付标准。因此，原告诉请被告支付2015年1月至4月的空调费65200元是没有事实根据的，应予驳回。2015年1月至4月被告租赁区域内空调无法使用的事实，由以下证据可以证实：A、针对空调无法使用及空调费起付时间点的问题，被告于2015年3月11日向原告致函（详见《关于我司商铺空调费用的函》）。收函后，原告于2015年5月接通了有关线路，空调开始投入使用。B、原告提交的《商铺费用结算通知单》证实：原告是从2015年5月开始收取空调费的（侧面印证了其空调有关线路是2015年5月才接通的事实）。另，如果原告真要收取2014年12月至2015年4月的空调费，那么对被告自2015年5月起支付的空调费，其一般做法应该是先扣清2014年12月至2015年4月需支付的空调费，而不是将2015年5月起支付的空调费直接计为当月应付空调费。可见，原告当初是认可了2014年12月至2015年4月因空调无法使用而无需支付空调费的事实的。C、2015年3月11日，被告已向原告发送了关于不予支付空调不能使用期间空调费的函件（详见《关于我司商铺空调费用的函》）。然，直至2016年7月27日原告才向被告回函（详见《关于好万家商铺空调费用的回函》）。从被告发函至原告回函中间隔了有1年4个多月。由此可见，原告意图使用回函来反悔2014年12月至2015年4月空调不能使用而无需支付空调费的事实。二、原告诉称被告恶意漏报销售额的提成租金212836.99元，并要求支付违约金2128369.9元是没有事实根据的，应予驳回。1、被告与原告在《商铺租赁管理合同》第4.1.5条约定“乙方必须租用甲方提供的POS专用收银系统（含银行软件）。”以此核实并确认被告的销售额。然，时至今日原告仍未提供合同约定的POS专用收银系统，致使双方无法核实并确认自2016年1月起的销售额，被告也因此没有支付提成租金。可见，被告至今没有支付提成租金是由于原告没有依约提供POS专用收银系统造成的，该延期支付提成租金的后果理应由原告承担。2、原告自行收集并制作的《销售数据记录表》是对《商铺租赁管理合同》第4.1.5条约定销售数据来源方式的变更，该销售数据来源方式的变更未经当事人双方协商，更未达成一致意见。因此，原告将其自行收集并制作的《销售数据记录表》视为被告上报的销售数据是没有事实根据的，且违反了合同有关销售数据来源方式的约定。另，被告至今未上报国任何销售数据，也未支付过以销售数据为计算依据的提成租金。因此，原告将其自行收集并制作的《销售数据记录表》视为被告上报的销售数据，并据此诉称被告恶意漏报销售额提成租金212836.99元，要求支付违约金2128369.9元是没有事实根据的，依法应予驳回。三、被告因原告反悔要求收取2014年12月其他费用8313元及2014年12月至2015年4月空调费69932.26元，双方因此产生矛盾。被告也因此未支付2016年5月至10月的物业管理费及空调费。为此，原告要求被告支付违约金220687.36元（保证金150000元及违约金70687.36元），该诉求属于《合同法》第114条第2款规定的违约金过高情况，恳请合议庭根据《合同法解释（二）》第29条的规定酌情核减。被告对其辩称提供的证据：1《关于我司商铺空调费用的函》及《关于好万家商铺空调费用的回函》；2、《销售订货单》《收银台交款单》及《刷卡凭证》；3、《好万家电器售后服务单》、《收银台交款单》及《刷卡凭证》。本院查明：2014年9月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁管理合同》，其中约定：第2.1条：甲方将位于越王大道的JJMall坚基购物中心第B1层第B119-B125号商铺出租给乙方作为好万家电器品牌家电销售经营之用。第2.3条：该商铺的实用面积为1630平方米。第3.1条：本合同的租赁期限为8年，自2014年12月23日起至2022年12月22日止。具体按照原告实际开业日起算。第3.2条：免租装修期：本合同约定的免租装修期不计算在租赁期限内。第4.1.1条：乙方应以每月营业额提成方式支付每月提成。营业额提成将以每月总销售额（含税）为基数计算（乙方提交的每月总销售额将于每年年底由原告聘请的审计机构所出具审计报告结果重新核实），租赁期间，乙方每月税前销售额的3%作为原告提成。第4.1.2条：上述提成包括乙方应交纳的部分物业管理费、空调费，但不包括因被告经营活动而产生的政府税费及其他所有费用，如水、电、燃气、电话费等。第4.1.3条：首月提成于起租日支付，首月提成为乙方在该月实际租赁的天数乘以日提成额（首月日提成为当月提成总额除以30天的得数）所计算出的得数。第4.1.4条：每月的营业额提成须于下月第10日前依据本合同第4.1.1条约定的营业额提成计算方式计算。每月提成应于每月第10日前支付，如逾期支付的，自逾期之日开始，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金，逾期达到30天的，构成严重违约。第4.1.5条：乙方必须租用原告提供的POS专用收银系统（含银行机软件）。在经营过程中，乙方应确保每日的营业款全部如实进入甲方的POS专用收银系统（或经原告同意的乙方自行使用的POS专用收银系统），并接受甲方的日常监督和必要的核查。如乙方不输入或不如实输入其营业款，甲方要求乙方支付未输入营业款金额10倍的违约金。同时乙方应于次月5日前向甲方提交商铺的上月财务报表，甲方有权在不影响乙方正常经营的前提下审核财务报表的真实性，乙方应配合并提供本商铺经营有关的账册及原始凭证等财务资料。如乙方不输入或不如实输入营业款累计达三次视为严重违约。第4.2.1条：乙方应当于本合同签订之日起五日内交纳租赁保证金150000元。如乙方未按时进场的，甲方有权没收租赁保证金，并要求并乙方以其租赁面积为基准，按照每平方米150元另行支付违约金给甲方。第4.3.1.1条：租赁期限内该商铺的物业管理费标准为25元/月/平方米、空调费为25元/月/平方米。其中，物业管理费15元/月/平方米、空调费10元/月/平方米，乙方每月以现金形式缴纳；每月的提成中划扣25元/月/平方米作为物业管理费、空调费（其中物业管理费10元/月/平方米，空调费15元/月/平方米），剩余部分作为甲方提成租金。第4.3.1.2条：如乙方当月的提成不足划扣物业管理费、空调费的，则物业管理费、空调费按照实际可供划扣的数额计收，不足部分乙方无需再向甲方补缴。第4.3.1.4条：在免租装修期内物业管理费用标准为3元/月/平方米。第4.3.2条：首月物业管理费、空调费于商铺交付之日支付，次月起物业管理费、空调费于每月第5日前支付。第4.3.4条：乙方如逾期交纳，每逾期一日，按逾期应交金额的0.3%支付违约金，逾期达到30天的，构成严重违约。第6.1条：乙方有60天的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。第12.2条：合同结束，甲方有权要求乙方将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）交还，所需费用由乙方承担。经甲方及新的承租人同意，乙方可以拆除该商铺内的动产后交还，商铺内的装修属甲方所有，甲方无须给予任何补偿。如房屋受到破坏的，乙方应当赔偿。第15.2条：有15.2.1-7项情形之一的，甲方有权解除合同，没收乙方交付的保证金及追究乙方的违约责任。第15.2.1条：乙方存在违反本合同约定，构成严重违约的。合同附件三约定：甲方向乙方提供12个月免租期，自该商铺开始营业之次日起计算，免租期内免提成租金，物业管理费、空调费按照合同的约定（物业管理费15元/月/平方米、空调费10元/月/平方米）收取。因被告未支付租金，原告于2016年11月1日起诉至本院。诉讼期间，本院依据原告的申请，向中国银联股份有限公司广东分公司调取终端号为47910347从2016年1月起的POS刷卡机交易记录，该终端号47910347从2016年1月1日起至2016年11月30日止的交易成功的金额为10840458.52元,其中2016年1月份1144768.06元；2016年2月份590480.21元；2016年3月份766542.01元；2016年4月份727641.08元；2016年5月份980233元；2016年6月份1008460元；2016年7月份1263794元；2016年8月份946865.01元；2016年9月份1441711.06元；2016年10月份719710元；2016年11月份1250254.09元。在庭审中，被告确认终端号为47910347是被告坚基店使用的POS刷卡机的终端号。另查明：在庭审中，一、原、被告双方一致确认被告自2016年1月起至今未向原告支付租金，被告自2016年5月1日起至今未缴纳物业管理费、空调费；二、被告主张未向原告提供过任何销售数据。三、被告至今未使用原告的POS专用收银系统，对于未使用的原因，被告主张原告未按合同约定向被告提供POS专用收银系统，原告主张被告不配合原告安装POS专用收银系统。又查明：被告坚基店于2014年12月23日开业。本院认为：原告与被告签订《店铺租赁合同书》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效之合同，双方应共同遵守合同约定。一、对于原告主张解除《商铺租赁管理合同》及没收租赁保证金的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在庭审中，原告与被告一致确认被告自2016年1月起至今没有向原告支付租金，自2016年5月1日起至今未缴纳物业管理费、空调费，对此本院予以认定。被告未按约定支付租金、物业管理费、空调费，已构成违约，被告应继续履行支付义务并承担相应的违约责任，故原告请求解除合同及没收租赁保证金，有事实及合同约定依据，本院予以支持。二、对于原告主张被告将商铺恢复原状的问题。因被告违约，导致原、被告双方签订的租赁合同解除，根据合同第12.2条约定，原告主张要求被告将商铺恢复原状，本院予以支持。被告应将商铺恢复至交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）交还给原告。三、原告主张被告向原告支付拖欠租金及相应违约金的问题。原、被告签订的合同第4.1.1条约定，被告每月税前销售额的3%作为原告提成租金。对于被告每月销售额的计算，双方的合同第4.1.5条约定被告须租用原告提供的POS专用收银系统，并在次月5日前向原告提交商铺的上月财务报表。被告至今未使用原告提供的POS专用收银系统，根据双方的合同第4.1.5条约定，被告仍须在次月5日前向原告提交财务报表，而被告在庭审中表示未向原告提供任何销售数据，故被告未向原告支付租金的行为已构成违约。鉴于现金支付、刷卡支付是目前社会商业交易的主要方式，现原告主张以终端号为47910347的交易金额作为被告的销售额计算提成租金，本院予以支持。原告主张被告支付租金至归还商铺之日止，因合同约定的租金为提成租金，需以被告的销售额作为基数进行计算，而终端号为47910347的刷卡记录只有2016年1月1日起至2016年11月30日止的交易金额共10840458.52元，本院在本案处理2016年11月30日前的租金部分，2016年1月1日起至2016年11月30日止的提成租金为10840458.52元×3%=325213.76元。因此，被告应向原告支付2016年1月至2016年11月止的租金共325213.76元。2016年12月后的租金，原告可以与被告协商解决，或另行主张权利，本院在本案不作处理。至于被告关于顾客在被告其他分店消费而在被告坚基店刷卡缴费的抗辩，不符合日常交易习惯，本院不予采信。被告未按约定支付租金已构成违约，故原告主张被告支付拖欠租金的违约金，本院予以支持。根据原、被告合同第4.1.4条的约定，每月提成应于每月第10日前支付，如逾期支付的，自逾期之日开始，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金，被告应向原告支付迟延交付提成租金的违约金。因合同约定按每日0.3%计算违约金，高于法律规定的标准，现原告主张按照年利率24%计算违约金，本院予以支持。四、对于原告主张被告支付物业管理费、空调费及相应违约金的问题。按照原、被告双方的合同第4.3.1.1条约定，涉案商铺的物业管理费标准为25元/月/平方米、空调费为25元/月/平方米，被告每月以现金形式交纳物业管理费15元/月/平方米、空调费10元/月/平方米，被告从2016年5月1日起未交纳物业管理费、空调费，原告主张被告从拖欠之日起支付物业管理费、空调费至归还商铺之日止，本院予以支持。被告应从2016年5月1日起按15元/月/平方米支付物业管理费（现金交纳部分）、按10元/月/平方米支付空调费（现金交纳部分）至归还商铺之日止。根据原、被告合同第4.3.4条的约定，被告如逾期交纳物业管理费、空调费，每逾期一日，按逾期应交金额的0.3%支付违约金，现原告主张被告自逾期之日起按年利率24%计付违约金至付清之日止，符合法律规定，本院予以支持。根据原、被告合同第4.3.2条约定，被告应于每月第5日前交纳物业管理费、空调费，因被告从2016年5月1日起未交纳物业管理费、空调费，故被告应自2016年5月5日起按实际拖欠的物业管理费、空调费（现金交纳部分）为基数按年利率24%计付违约金至付清之日止。原告主张被告拖欠自2014年12月起至2015年4月止的空调费（现金缴纳部分），原告未提供充分的证据予以证实，且被告不予认可，故本院不予支持。另外，原告主张被告未交纳免租装修期间的物业管理费和从2016年1月起至2016年10月止的水费共8364.12元，原告未提供充分的证据证实被告未交纳上述费用，本院不予支持。五、对于原告主张被告支付恶意漏报销售额的提成租金并支付违约金的问题。对于原告向本院提供的销售数据记录表，被告表示不予认可，原告亦未提供证据证明该销售数据记录表是由被告提供，故原告主张销售数据记录表记载的销售金额与在中国银联股份有限公司广东分公司调取的终端号为47910347的POS机交易金额的差额部分为被告恶意漏报销售额，本院不予支持。因此，原告主张被告支付恶意漏报销售额的提成租金并支付违约金，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、解除原告广东坚基商业运营管理有限公司与被告河源市源城好万家电器有限公司于2014年9月26日签订的《商铺租赁管理合同》。二、被告河源市源城好万家电器有限公司已支付的租赁保证金150000元归原告广东坚基商业运营管理有限公司所有，不予返还。三、被告河源市源城好万家电器有限公司应在本判决发生法律效力后十日内搬离原告广东坚基商业运营管理有限公司的店铺，并将商铺恢复至交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）交还给原告广东坚基商业运营管理有限公司。四、被告河源市源城好万家电器有限公司应在本判决发生法律效力后十日内向原告广东坚基商业运营管理有限公司支付拖欠的租金，自2016年1月起至2016年11月止的租金共325213.76元。如果未按本判决第四项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、被告河源市源城好万家电器有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告广东坚基商业运营管理有限公司从2016年5月1日起按15元/月/平方米支付至归还商铺之日止物业管理费（现金交纳部分）及违约金，违约金按实际拖欠的物业管理费（现金交纳部分）为基数按年利率24%计付违约金至付清之日止。六、被告河源市源城好万家电器有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告广东坚基商业运营管理有限公司从2016年5月1日起按10元/月/平方米支付至归还商铺之日止空调费（现金交纳部分）及违约金，违约金按实际拖欠的空调费（现金交纳部分）为基数按年利率24%计付违约金至付清之日止。七、驳回原告广东坚基商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费31377元、保全费4174元，合计35551元，由原告广东坚基商业运营管理有限公司负担15688元，被告河源市源城好万家电器有限公司负担19863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长 高雪云代理审判员 邓春兰人民陪审员 邓贵英二〇一七年四月二十五日书 记 员 黄慧慧 来源：百度搜索“”