（2017）川1423民初字580号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-07-13
案件名称
赵琴、赵建全与洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
洪雅县人民法院
所属地区
洪雅县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵琴,赵建全,洪雅县鑫顺房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条，第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条
全文
四川省洪雅县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1423民初字580号原告：赵琴，女，汉族，1980年4月5日出生。原告：赵建全，男，汉族，1954年2月9日出生。以上二原告委托诉讼代理人：苏群英，四川上凯律师事务所律师。被告：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司。住所地：四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）。法定代表人：李波。委托诉讼代理人：王敏，男，1972年7月26日出生，汉族，公司员工。原告赵琴、赵建全与被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵琴、赵建全及其委托诉讼代理人苏群英、被告鑫顺公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.由被告履行双方签订的《公园壹号房屋拆迁安置协议》（以下简称安置协议）和《商品房买卖合同》载明的房产交付和办证义务，即被告向原告交付公园壹号1-1-15和1-1-16号门市并办理产权证书；2.由被告支付因逾期交房而产生的过渡费至实际交房之日止（过渡费计算方式为：每㎡每月150元以221.28㎡计算。从2013年6月至2017年3月为1288832元）；3.由被告支付逾期交房违约金10万元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：双方在2012年9月5日签订《安置协议》，该协议第二条第5.2.1载明：房屋产权调换面积为215.43㎡（产权调换为公园壹号15号、16号门市）；第八条第15款约定：甲方（被告）应于2013年6月30日前将本合同约定的非住宅房屋交付乙方（原告）。为保证调换房屋能够网签备案，针对案涉两处门市，双方又于2013年3月27日签订两份《商品房买卖合同》并在主管部门进行了网签备案登记。在原告原房屋被拆除后，被告在给付了2012年9月5日至2013年6月5日的过渡费后未再给付。后经原告多次催讨，被告陆续支付过渡费23.8万元，截止2017年3月，被告仍欠1288832元过渡费未支付。被告辩称：1.请求驳回原告不合理请求，不能既以买卖合同支付违约金，又按拆迁安置协议支付过渡费；2.对《安置协议》无异议，对应支付过渡费的期间无异议，但因拆迁主体系洪雅县人民政府，而被告没有支付过渡费的原因是政府没有与被告结算拆迁赔偿费用，待政府履行相关义务后被告才应按《安置协议》约定向原告支付过渡费等费用；3.房屋交付无障碍，但因尚欠税费故不能为原告办理产权证书。本院经审理认定事实如下：2012年9月5日，被告（甲方）与原告赵琴（乙方）签订《安置协议》，由被告对原告赵琴位于洪雅县洪川镇天池城街6号、产权面积为613.59㎡、房产证号为（2011）字第12**号多层建筑房屋进行拆迁（该房屋为原告赵琴、赵建全共有）。双方主要约定：1.拆迁补偿方式为货币终结和房屋产权调换。其中房屋价值976530元、补贴292959元，合计1269489元；房屋产权调换面积为215.43㎡，调换房屋位于一层商铺（公园壹号15、16门市）、建筑面积254.25㎡，还房面积超过调换面积38.82㎡，乙方应补甲方房款698760元（18000元/㎡）。2.乙方应得其他补偿和奖励。⑵政策性补助114521元（其中住宅房屋临时安置补助费17577.54元、非住宅用房临时安置补助费和停业补助费96943.50元），在乙方签订协议并移交旧房时甲方先行支付9个月过渡费，以后每9个月支付一次，据实结算直至甲方通知乙方交房次月止；3.乙方应于2012年9月25日前将被拆迁房屋腾空并移交甲方，甲方应于2013年6月30日前将非住宅房屋交付乙方。2013年3月27日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订两份《商品房买卖合同》（合同签约备案号为7641号、7642号），共同买受人为原告赵建全。合同标的即为被告拆迁原告赵琴房屋后给予调换的两处房产：公园壹号1幢一单元1楼15号和16号商业门市。其中15号门市建筑面积97.49㎡，单价12000元/㎡，总价1169880元。16号门市建筑面积163.10㎡，单价12000元/㎡，总价1957200元。双方主要约定：1.出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付商品房。2.商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2013年4月3日，被告出具《补充说明》载明：我公司开发的“公园壹号”项目涉及拆迁户赵琴、赵建全的拆迁安置协议书，已于2013年3月27日经双方签字生效，其中关于该户门市朝面积39.31㎡，经双方协商公司文晓东总经理同意，其超面积部分的契税由我公司承担。在诉讼过程中，双方一致确认彼此之间的法律关系为房屋拆迁安置补偿关系，签订《商品房买卖合同》的目的是为了确定安置调换房屋的具体情况，双方之间并无真实的商品房买卖法律关系。同时，在《安置协议》中载明的房屋产权调换面积215.43㎡为预估面积，后经双方实际测量为221.28㎡。为核实案件有关情况，本院向洪雅县房地产管理所去函了解案涉房产相关情况，该所于2017年3月29日向本院回函称，案涉两处门市均已通过《商品房买卖合同》备案在原告赵琴名下。另查明，因被告未按约足额支付过渡费，原告赵建全多次向被告进行反映，并于2015年10月20日向西城家园项目片区拆迁工作组书面反映。2015年12月1日，洪雅县人民政府召开会议对此进行专题研究，并形成会议纪要“洪府阅[2015]56号”。纪要主要载明：1.按鑫顺公司与赵建全之前补偿安置协议，公司应支付赵建全临时过渡补偿费962568元；2.鉴于鑫顺公司共管账户已无经费，赵建全身患重病急需医治……原则同意鑫顺公司从应支付的962586元中先期解决20万元；3.由鑫顺公司出具书面借条，以公司干净资产作抵押，完善相关借款手续向县财政借款20万元，由洪川镇政府协调公司兑现，用于首次支付赵建全过渡费。2015年12月14日，被告向洪雅县人民政府报告关于借款支付原告赵建全门市拆迁过渡费事宜，同日向洪雅县洪川镇人民政府出具借条，报告和借条主要内容为：被告在开发公园壹号时拆迁了赵建全的房屋，到目前为止根据安置协议应支付赵建全门市拆迁过渡费962586元，由于被告现在资金匮乏无力支付，故借款200000元用于支付赵建全部分门市拆迁过渡费。再查明，两原告于2017年3月12日第一次开庭审理时将第三项诉讼请求变更为：由被告支付逾期交房的违约金1268343.65元。后两原告于2017年4月24日第二次开庭审理时放弃该违约金主张，因该行为系原告对自身实体权利的处分，不损害国家、集体或者第三人利益，本院予以准许。上述事实，有原告提供的《安置协议》、备案号为7641、7642《商品房买卖合同》、被告出具的《补充说明》、原告赵建全向洪雅县西城家园项目片区拆迁工作组的报告、洪雅县人民政府“洪府阅[2015]56号”会议纪要、被告鑫顺公司向洪雅县洪川镇人民政府出具《借条》以及被告《关于向政府借款支付赵建全门市拆迁过渡费的报告》等证据证实。本院认为，案涉《安置协议》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的效力性禁止规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《安置协议》上虽无原告赵建全签名，但庭审中双方均认可原告赵建全与赵琴是父女关系，被拆迁房屋是原告赵建全与赵琴共同所有，对赵建全享有《安置协议》中的权利和义务无争议，本院对此予以确认。因被告在庭审中认可案涉房产在交付上并无障碍，故本院对此予以确认，即被告应当向二原告交付公园壹号1-1-15和1-1-16号门市。根据庭审查明的事实及双方诉辩观点，本案争议焦点为：1.被告以尚欠税费为由拒绝为原告办理产权过户手续的理由是否成立；2.被告在履行《安置协议》中是否有违约行为，是否应向原告支付过渡费以及过渡费的计算标准。关于案涉房产的办证问题。被告辩称因其拖欠税费，故无法为原告办证，但被告并未举证证明存在不可抗力、政策因素的影响导致其无法办证，其拖欠税费并非阻却为原告办证的正当理由，因此该抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于违约及临时安置过渡费问题。首先，根据双方签订的《安置协议》，明确了乙方（原告）享有的补偿由甲方（被告）支付，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，合法有效的《安置协议》对双方具有法律约束力，在原告已按约履行己方义务的情况下，被告作为合同相对方也应按约履行自己的义务。但经审理查明被告仅按照每㎡每月50元的标准，向原告付清了从2012年9月5日至2013年6月5日期间共计9个月的过渡费，其后未足额按实支付，属违约行为，应承担违约责任。其次，虽然双方在协议中没有对过渡费的计算方式予以明确，但根据原告赵建全向洪雅县西城家园项目片区拆迁工作组的报告、洪雅县人民政府“洪府阅[2015]56号”会议纪要、被告出具的《借条》以及被告《关于向政府借款支付赵建全门市拆迁过渡费的报告》，双方都认可应由被告向原告支付过渡费962568元，该行为系双方对《安置协议》涉及过渡费计算方式的补充，本院予以认可。据此，从2013年6月至2015年10月共计29个月的过渡费，以双方确认的门市面积221.28㎡计算为962568元，由此测算过渡费计算方式应当为每㎡每月150元，被告每月应向原告支付过渡费33192元。2013年6月至2017年3月共计46个月，被告所欠过渡费为1526832元，扣除原告认可被告已支付的238000元，还应支付1288832元。再次，被告辩称过渡费应由洪雅县人民政府负担，因洪雅县人民政府并非案涉《安置协议》的合同当事人，被告也并未提交充分证据证实该抗辩理由，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。综上所述，原告要求被告交付公园壹号1-1-15和1-1-16号门市并办理产权过户手续，以及按照每㎡每月150元标准向其支付过渡费的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、由被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告赵琴、赵建全交付公园壹号1-1-15和1-1-16号门市，并协助办理产权过户手续；二、由被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告赵琴、赵建全支付2013年6月至2017年3月期间尚欠的临时安置过渡费1288832元，2017年4月起至公园壹号1-1-15号和1-1-16号门市实际交付时止的临时安置过渡费按每月33192元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11244元，由被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判长 李 挺二〇一七年四月二十五日书记员 谢佳志 微信公众号“”