（2017）鲁02民终799号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-06
案件名称
青岛兴源房地产开发有限责任公司、李永杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛兴源房地产开发有限责任公司,李永杰,青岛吉辉名家建材有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终799号上诉人（原审原告）：青岛兴源房地产开发有限责任公司。法定代表人：李华，经理。委托诉讼代理人：刘勇，山东友华律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾淑玉，山东友华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李永杰。委托诉讼代理人：官海青，山东盈涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛吉辉名家建材有限公司。法定代表人：江吉辉。上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源公司）因与被上诉人李永杰、被上诉人青岛吉辉名家建材有限公司（以下简称吉辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴源公司的委托诉讼代理人刘勇、贾淑玉，被上诉人李永杰的委托诉讼代理人官海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴源公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审以李永杰提供的录音及首付款收据为依据认定涉案房屋首付款已实际缴纳，属认定事实错误。上诉人对录音证据的真实性、合法性并不认可，且录音证据实际上可证明首付款并未缴纳。收款收据系上诉人帮助李永杰办理按揭贷款而出具，一直由上诉人保存，并不能证明首付款实际缴纳。李永杰应就首付款交款时间、方式等实际缴纳的事实进行举证。二、被上诉人提交了李永杰、吉辉公司与案外人京汇（中国）工程有限公司签订的三方买卖合同，李永杰辩称涉案房屋系其为京汇（中国）工程有限公司顶名购买，上诉人申请一审法院依法追加其为本案共同被告。但一审法院未经依法审查，当庭驳回该申请，属严重程序错误，请求二审法院予以纠正。李永杰答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、购房合同中明确约定，如××未按本合同支付房款，××有权拒绝交房。但本案中涉案房屋早已于2003年交付使用，且在市南法院（2014）南民初字第10075号案中，兴源公司从未提出任何未缴纳房款的说法。十多年来，兴源公司未实际控制房屋，亦未主张款项，有悖常理。二、青岛中院（2014）青民一终字第1122号案中，李永杰的庭审陈述和书写情况说明，均属被诱骗作出，录音证据可证明被诱骗的整个过程。三、无论兴源公司的主张是否成立，合同自2002年起开始，至今长达15年，已过诉讼时效。兴源公司向一审法院起诉请求判令：1、李永杰、吉辉公司偿还房屋首付款224239元和利息177621.86元（自2002年10月23日起，按中国人民银行同期银行贷款利率6.5%计算）共计401860.86元。2、李永杰、吉辉公司承担逾期付款违约金997415.07元（自2002年10月23日起至2014年12月31日止）。上述两项请求共计1399275.93元。3、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由李永杰、吉辉公司承担。一审法院认定的事实：2002年10月23日，兴源公司（××）与李永杰（××）签订商品房买卖合同一份，李永杰购买兴源公司位于×房屋一处。该合同的第六条第三款约定：“××应于2002年10月23日前支付全部房价款的20%计224239元，××应于2002年10月23日前首付款付清后持有关材料于2002年10月25日前到深圳发展银行办妥贷款手续，贷款额为80万元，否则视为××违约。”2002年10月24日，深圳发展银行（××）与李永杰（××）及兴源公司（保证人）签订了房产按揭贷款合同一份，李永杰以涉案房产设定抵押向深圳发展银行贷款80万元。2002年10月23日，兴源公司给李永杰出具了涉案房屋首付款224239元的收款收据。兴源公司在一审庭审中提交了李永杰所书写的情况说明一份，内容为：“我与青岛兴源房地产开发有限责任公司于2002年10月23日签订的房屋买卖合同，按照该合同约定，我应于签订合同当日交纳购房首付款224239元，由于我当时资金困难，该首付一直未交。其后兴源公司还是给我办理了银行按揭手续，但首付款至今未付，期间兴源公司一直向我催款没有间断。诉讼时效未过特此说明。”该情况说明的落款时间为2013年5月17日。李永杰提交录音证据四份，其称录音中对话人员为李永杰、兴源公司前法定代表人王兴源，（2014）青民一终字第1122号案件兴源公司代理人张艳丽，兴源公司员工。部分通话内容如下：兴源员工：那么咱可以让他给咱出个证明嘛，就是…张：恩，这个证明吧，就是说，这个首付款一直没付，这个期间兴源公司一直跟我追要，我以为没有钱，就一直拖拖拖，拖到今天也没付清，特此证明，就是证明到现在我一直要着，时效是中断的。王：你（李永杰）写个也中，谁跟你要钱谁得给你房子，你不用考虑别的，我能害你？张：这个你尽管（放心），我跟你打包票，你真的不要害怕，房子现在在你名下，你写一个证明就行了。李：那我给王总写一个，叫王总给我写一个，可不可以，我放到我手里，我就不用那个了嘛。张：你先听我说，这个官司因为你没交钱，不是吉辉没交钱，我们现在不认，吉辉现在和我们没关系，跟吉辉有什么，就是吉辉让你顶名，或者吉辉替你拿钱，那是你们俩的事。王：我能跟你要钱吗！张：王总跟你要钱，不就得给你房子嘛王：张律师，不用找，找你那个小徒弟弄就行‘张：也不能找一个所的，因为咱们之间有那个…王：哎呀这么一个小官司还…张：（打电话）喂，ＸＸ，哎，我在这有个案子，就是不大个案子，就房地产的，打二审，我们这边当事人一审缺席了，二审把他找来了，但是确实他是中间顶名的，但是二审参加诉讼对我们有利，我想让他参加，但是我觉得我一个人代理不合理，寻思让你帮我代一个，我代一个，咱两家利益。那你帮助我，我弄个授权委托书叫他签上，等着，我们这边的公司给你，然后你写写，我告诉你，你告诉我你的这个单位名称和名字，我得打个授权委托书给他签字嘛，要不你给人家一空白的，你也不合适。一等，我拿个笔，算了，一会你发我手机吧。发个短信，乾恒律师事务所ＸＸ，电话，都写上，我把授权委托书给他，好好好，恩恩（挂断电话）。讨论ＸＸ（略）张：我以前也经常有些小案子让他帮忙，打开点，这样也好弄，不然，弄一个律师函很讨厌。兴源员工：那么两个被告委托代理也不行？张：你俩有利益冲突。那么恁俩做起扣来做…，你这样，他说什么，我说什么，俺俩就，虽然是做扣，但法官说不出来。要不然一家，他有利益冲突，他就说，律师不可以代理有利益冲突的共同当事人。李：那授权委托你给我写一个吧张：好好好，我这就给你写一个，那个要款证明我也给你写一个。兴源公司开始申请对录音中是否是王兴源本人以及该录音是否有删节进行鉴定，后又撤回鉴定申请。一审另查明，兴源公司之前的法定代表人为王兴源，现其法定代表人为李华，李华与王兴源为夫妻关系。一审再查明，（2014）青民一终字第1122号民事判决书中青岛兴源公司开发有限责任公司的委托代理人为山东凯恩律师事务所张艳丽律师，李永杰的委托代理人为山东乾恒律师事务所ＸＸ律师。一审法院认为，本案争议焦点为涉案房屋的首付款224239元是否已经交纳。李永杰虽然在其所书写的情况说明中称首付款224239元一直未交纳，且该款也未过诉讼时效，但通过李永杰所提交的录音可以看出李永杰所书写的情况说明实为帮助兴源公司在（2014）青民一终字第1122号案件中诉讼所用，该情况说明并非其真实意思表示，也与本案的案件事实不相符，其不能作为本案认定案件事实的依据。而2002年10月23日兴源公司已经给李永杰出具了涉案房屋首付款的收款收据，说明该款其已经实际交付，因此兴源公司要求李永杰、吉辉公司支付该款、承担利息及违约金于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：驳回青岛兴源公司开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费17393元，保全费5000元，由兴源公司负担。经审理查明，上诉人二审提交收款收据三联原件及复印件，主张如李永杰实际交付首付款，则收款收据有一联应由李永杰持有，现该收款收据三联均由上诉人持有，以此证明李永杰并未实际支付首付款。被上诉人李永杰质证称，对该证据的真实性不认可，一审期间双方均认可的收款收据上先后加盖兴源公司的两个公章，但对方提供的证据只加盖一个公章，不排除后补和伪造的可能性。对证明目的不认可，并主张涉案房屋的房款已交齐。上诉人在一审期间认可涉案房屋已办理按揭贷款，并已交付房屋。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，兴源公司虽提交李永杰书写的《情况说明》主张李永杰未交付购房首付款，但录音证据能够证明李永杰出具的《情况说明》并非其真实意思表示。且生效民事判决已认定涉案房屋系由案外人京汇（中国）工程有限公司以李永杰的名义购买，之后也已由吉辉公司购买并控制使用房屋多年，并已判令兴源公司、李永杰协助办理涉案房屋的产权登记手续。另外，根据兴源公司提交的《房屋买卖合同》中的约定，李永杰应于2002年10月23日前支付首付款224239元，并于2002年10月23日前办理涉案房屋的贷款手续，而兴源公司认可其已配合办理涉案房屋的按揭贷款手续，并已交付房屋，因此，即使按兴源公司主张，李永杰也已违约多年，而其在事隔十余年后方通过诉讼主张权利，亦有悖常理。兴源公司虽在二审期间提交由其持有的收款收据原件欲证明李永杰并未实际支付购房首付款，但该证据系兴源公司单方制作，且李永杰持有的该收据复印件上亦由兴源公司加盖其公章予以确认，因此，兴源公司提交的收据不足以证明其主张。原审判决驳回兴源公司请求李永杰支付购房首付款、利息及违约金的请求，符合法律规定，本院予以维持。兴源公司请求追加案外人京汇（中国）工程有限公司作为本案被告，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人兴源公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17393元，由上诉人青岛兴源公司开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 迟金铜代理审判员 齐 新二〇一七年四月二十五日书 记 员 魏 威书 记 员 王 晶 来自：