（2016）沪0101民初27594号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
姜乙明、姜晓天等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海尚格餐饮娱乐有限公司,上海轶乐商务咨询有限公司,姜乙明,姜晓天,张燕云,陆志雄,吴晓南
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初27594号原告上海尚格餐饮娱乐有限公司。住所地上海市雁荡路***号。法定代表人陈丽淑。委托代理人徐明，上海腾信律师事务所律师。委托代理人林昕，上海腾信律师事务所律师。被告上海轶乐商务咨询有限公司。住所地上海市雁荡路***号*层南边。法定代表人吴瑾。被告姜乙明，男，1956年5月1日出生，汉族，住上海市。被告姜晓天，男，1988年7月11日出生，汉族，住上海市。被告张燕云，女，1962年12月3日出生，汉族，住上海市。上述三被告共同委托代理人李宏根，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告陆志雄，男，1963年2月26日出生，汉族，住上海市。被告吴晓南，女，1955年4月5日出生，汉族，住上海市。原告上海尚格餐饮娱乐有限公司诉被告上海轶乐商务咨询有限公司、姜乙明、姜晓天、张燕云、陆志雄、吴晓南房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐明、被告姜乙明、姜晓天、张燕云共同委托代理人李宏根到庭参加诉讼。被告上海轶乐商务咨询有限公司、陆志雄、吴晓南经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告上海尚格餐饮娱乐有限公司诉称：其与被告姜乙明于2013年1月签订《房屋租赁合同》，将本市雁荡路XXX号复兴广场第二层建筑面积975平方米的房屋转租给被告姜乙明，租赁期自2013年1月12日起至2015年9月15日止，租金每月人民币168,181元，租金按月支付，于每月开始前10日内以汇款方式支付。被告姜乙明以其份额99%、时任执行合伙人的上海冠兆建筑工程事务所对房屋租赁合同及其履行等提供不可撤销的连带担保。被告上海轶乐商务咨询有限公司(原名为上海天金轶乐互联网上网服务有限公司)成立后与原告签订《更名补充协议》，确认其成为房屋租赁合同承租人，确认期自2013年7月1日至2015年9月15日。自2013年7月起，被告开始拖欠租金。原告多次催讨未果。上海冠兆建筑工程事务所虽已清算注销，注销前的合伙人仍然应当根据相关法律及清算报告、注销承诺声明等，对原合伙企业的债务承担无限连带责任。关于保证责任，房屋租赁合同中明确约定上海冠兆建筑工程事务所作为保证人。上海冠兆建筑工程事务所属于合伙企业，当时其合伙人分别为被告姜乙明、姜晓天，被告姜乙明所占份额为99%。原告有理由相信被告姜乙明作为上海冠兆建筑工程事务所对于保证的意思表示是真实有效的，且合伙协议中约定的对外合伙保证只能约束合伙人自身，对善意第三方不具有效力。房屋租赁合同承租人变更后，上海冠兆建筑工程事务所未同意，因此其不作为变更后的保证人，原告不认可。签订更名协议后，被告姜乙明仍是执行合伙人，其对合同变更后的事实、法律关系是知情的。合同主体变更后，上海冠兆建筑工程事务所仍然继续承担保证责任。被告姜晓天即使退伙对合伙企业债务仍然承担无限连带责任。被告陆志雄、吴晓南也应以其个人财产承担无限连带责任。故起诉要求被告上海轶乐商务咨询有限公司支付拖欠的租金人民币1,103,629元。要求被告上海轶乐商务咨询有限公司支付其房屋租赁合同项下违约产生的违约金人民币551,841.50元。要求被告姜乙明、姜晓天、张燕云、陆志雄、吴晓南对上述诉请承担无限连带保证责任。原告提供的证据如下：一、《房屋租赁合同》，证明双方对房屋租赁事项及担保的约定。二、《上海市房地产权证》，证明系争房屋的产权。三、《协议》，证明原告承租系争房屋。四、租金催缴函件，证明原告多次催讨。五、被告上海轶乐商务咨询有限公司档案信息，证明该公司成立于2013年8月2日，被告姜乙明于2014年4月10日将公司股权转让他人并更名为现名称。六、上海冠兆安防工程事务所档案信息，证明被告姜乙明是该事务所执行事务合伙人，受全体合伙人委托对外代表合伙企业。该事务所原名上海冠兆建筑工程事务所，2013年2月20日变更为现名称。该事务所于2014年5月6日注销，注销前合伙人为姜乙明、张燕云、陆志雄、吴晓南。被告姜乙明、姜晓天、张燕云辩称：不同意承担连带保证责任。原告要求被告承担保证责任依据不足，合同上关于保证人的约定没有公章和落款。更名补充协议，是对合同主体的变更，债务人与债权人变更主合同应经保证人同意，本案中未经保证人的同意，保证人不承担保证责任。原告要求的租金是从2013年7月起算，被告姜晓天从2013年2月20日就已退出合伙企业。原告诉请违约金过高。以合伙企业名义担保必须经全体合伙人同意是法定的。原告提供的租赁合同中仅有第3.1条中约定保证责任。被告姜乙明仅仅是作为承租人在合同上有落款，除此之外没有以任何身份表明被告姜乙明是以合伙企业执行合伙人签字的。更名协议已经得到生效判决的确认，原合同主体变更，应经保证人书面同意。即使担保成立，更名协议免除了被告的保证责任。被告姜乙明、姜晓天、张燕云对原告提供的证据真实性均无异议。被告姜乙明、姜晓天、张燕云提供的证据如下：一、两份合伙协议，证明合伙企业对外承担担保应经合伙人一致同意。二、更名补充协议，证明租赁合同主体变更。三、发票，证明租赁合同主体变更。原告对被告姜乙明、姜晓天、张燕云提供的证据真实性均无异议。被告上海轶乐商务咨询有限公司、陆志雄、吴晓南经本院合法传唤未到庭。经审理查明：原告与被告姜乙明于2013年1月签订《房屋租赁合同》，将本市雁荡路XXX号复兴广场第二层建筑面积975平方米的房屋转租给被告姜乙明，租赁期自2013年1月12日起至2015年9月15日止，租金每月人民币168,181元，租金按月支付，于每月开始前10日内以汇款方式支付，违反合同约定逾期不支付租金的，租赁保证金不予退还并应当向出租人支付相当于未履行合同标的额50％的违约金，造成其他损害的，还应承担损害赔偿责任，承租人支付租赁保证金人民币350,000元，在合同期届满或解除后未出现违约情况的，出租人无息退还。在合同相关条款中还记明待承租人的经营主体成立后，被告姜乙明同意在合同上加盖经营主体公章，并向出租方提交营业执照复印件作为合同附件。上海冠兆建筑工程事务所作为被告姜乙明履约行为的保证人，向出租人提供不可撤销的连带责任保证，保证期间为本合同签署之日起直至租期结束，合同由原告和被告姜乙明盖章。合同签署后，被告姜乙明支付了租赁保证金人民币350,000元。合同履行期间，根据合同的相关约定，原告与上海天金轶乐互联网上网服务有限公司签订《更名补充协议》，协议中明确：原合同中乙方姜乙明(个人)现在确认乙方为上海天金轶乐互联网上网服务有限公司，确认期从2013年7月1日开始计到2015年9月15日止，本协议生效后，即为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。因合同变更后的乙方自2013年7月起开始拖欠租金，原告曾发函催讨，但催讨未果。原告于2015年6月29日起诉来院，要求被告姜乙明以及作为担保主体的合伙人承担无限连带保证责任，向原告支付拖欠的租金人民币1,103,629元和偿付违约金人民币551,814.50元。在审理中，原告基于《房屋租赁合同》中有“上海冠兆建筑工程事务所作为被告姜乙明履约行为的保证人，向出租人提供不可撤销的连带责任保证，保证期间为本合同签署之日起直至租期结束。”的记载内容和相关法律的规定，申请追加姜晓天、张燕云、陆志雄、吴晓南为被告，要求被告姜乙明、姜晓天、张燕云、陆志雄、吴晓南对所欠租金及违约金承担无限连带保证责任。本院以(2015)黄浦民四(民)初字第2074号民事判决书认为原告与被告姜乙明签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。在履行期间，根据合同的相关约定在经营主体成立后，原告与成立的经营主体签订的《更名补充协议》是双方真实意思表示，与原合同具有同等法律效力。虽被告姜乙明未在协议上签名，但对承租主体的变更已经由作为出租方的原告和新的承租方盖章确认，故该承租主体的变更有效。况且在履行过程中，原告系向新承租主体开具租金发票和在发生拖欠租金情形时，向变更后的主体主张催讨，上述情形表明《更名补充协议》亦实际履行。虽上海天金轶乐互联网上网服务有限公司系成立于2013年8月2日，其在《更名补充协议》中对其成立之前的7月1日至8月1日的合同义务予以确认，可视为其对之前承租人姜乙明应承担合同权利义务的转移予以确认，而该确认得到了原告的同意，应视为有效。现原告认为被告姜乙明仍系合同承租人，要求被告姜乙明支付承租主体变更后所欠租金及偿付违约金的诉请主张，依据不当，对其诉请，本院不予支持。对于原告主张的担保责任，因涉及担保的内容仅在合同条款中有一段文字记载，合同上也没有担保方盖章确认，而合同中记载的保证人上海冠兆建筑工程事务所系普通合伙企业，根据相关法律规定，以合伙企业名义为他人提供担保，应当经全体合伙人一致同意。现合同上仅有作为合伙企业事务执行人的被告姜乙明签名，缺乏担保企业的盖章或其他合伙人的签名确认，原告也没有提供其他证据证明被告姜乙明的签名系经其他合伙人同意，故担保行为不符合法律规定，该担保不成立，原告要求担保企业的全体合伙人承担责任的诉请，缺乏依据，本院亦不予支持。遂判决驳回原告的诉讼请求。原告不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院以(2016)沪02民终6592号民事判决书认为尚格公司与姜乙明签订《房屋租赁合同》约定，承租人为姜乙明。嗣后，尚格公司又签订了《更名补充协议》约定，承租人变更为上海天金轶乐互联网上网服务有限公司，该约定为双方真实意思表示，并未违反法律规定，应认定为有效。本案中，尚格公司依据租赁关系要求姜乙明及担保方承担欠租及违约金的担保责任，而查明租赁合同的履行情况、是否欠租、是否违约是判断担保方承担责任的前提与基础。尚格公司可以另行起诉，并应将变更后的承租人上海天金轶乐互联网上网服务有限公司亦列为当事人，以查明有关租赁的事实。尚格公司认为姜乙明为承租人并由担保方承担责任，不当。原审法院判决不支持尚格公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于姜乙明及合伙企业是否承担担保责任一节，原审法院仅以担保企业没有盖章及未经全体合伙人一致同意而认定该担保不成立，理由尚不充分，因查明租赁合同履行情况为解决各方纠纷之前提，故对担保一节本案中不作认定。尚格公司上诉请求不能成立，应予驳回。遂驳回上诉，维持原判。现原告起诉来院要求被告上海轶乐商务咨询有限公司支付拖欠的租金人民币1,103,629元。要求被告上海轶乐商务咨询有限公司支付其房屋租赁合同项下违约产生的违约金人民币551,841.50元。要求被告姜乙明、姜晓天、张燕云、陆志雄、吴晓南对上述诉请承担无限连带保证责任。另查明：上海天金轶乐互联网上网服务有限公司于2013年8月2日注册成立，公司类型为有限责任公司，法定代表人为被告姜乙明。2014年4月10日，上海天金轶乐互联网上网服务有限公司更名为上海轶乐商务咨询有限公司。《房屋租赁合同》中记载的上海冠兆建筑工程事务所系普通合伙企业，合伙人为被告姜乙明和姜晓天，被告姜乙明为合伙企业事务执行人。2013年2月20日上海冠兆建筑工程事务所办理变更手续，企业名称变更为上海冠兆安防工程事务所，合伙人变更为姜乙明、张燕云、陆志雄、吴晓南。2014年4月上海冠兆安防工程事务所注销，根据工商管理部门档案显示，若注销企业有未了事宜，由全体合伙人共同承担责任。本院认为：原告与被告姜乙明签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。在履行期间，根据合同的相关约定在经营主体成立后，原告与成立的经营主体签订的《更名补充协议》是双方真实意思表示，与原合同具有同等法律效力。虽被告姜乙明未在协议上签名，但对承租主体的变更已经由作为出租方的原告和新的承租方盖章确认，故该承租主体的变更有效。况且在履行过程中，原告系向新承租主体开具租金发票和在发生拖欠租金情形时，向变更后的主体主张催讨，上述情形表明《更名补充协议》亦实际履行。虽上海轶乐商务咨询有限公司(原名上海天金轶乐互联网上网服务有限公司)系成立于2013年8月2日，其在《更名补充协议》中对其成立之前的7月1日至8月1日的合同义务予以确认，可视为其对之前承租人姜乙明应承担合同权利义务的转移予以确认，而该确认得到了原告的同意，应视为有效。现原告起诉要求被告上海轶乐商务咨询有限公司支付拖欠的租金人民币1,103,629元及违约金人民币551,841.50元，依法可予支持。对于原告主张的担保责任，鉴于上海市第二中级人民法院以(2016)沪02民终6592号民事判决书认为原审法院仅以担保企业没有盖章及未经全体合伙人一致同意而认定该担保不成立，理由尚不充分。在本案中，双方亦未补充提供相应证据，故本院对原告该诉讼请求可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海轶乐商务咨询有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海尚格餐饮娱乐有限公司拖欠的租金人民币1,103,629元及违约金人民币551,814.50元。二、被告姜乙明、姜晓天、张燕云、陆志雄、吴晓南对被告上海轶乐商务咨询有限公司上述拖欠的租金及偿付的违约金承担无限连带保证责任。案件受理费人民币19,699.23元，保全费人民币5,000元，均由被告上海轶乐商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 严 奇审 判 员 李 慧人民陪审员 王铿华二〇一七年四月二十五日书 记 员 虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 来自：