（2017）浙06民终968号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-27
案件名称
钱长虹、嵊州市德贝置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱长虹,嵊州市德贝置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终968号上诉人（原审原告）：钱长虹，男，1971年10月22日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：姚建明，浙江大丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嵊州市德贝置业有限公司，住所地：嵊州市经济开发区（浦口街道）双塔路1299号，统一社会信用代码：913306835586093252。法定代表人：赵卫东，董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：周利雅、李赛赛，浙江世纪方正律师事务所律师。上诉人钱长虹因与被上诉人嵊州市德贝置业有限公司（以下简称德贝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初8187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钱长虹不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法裁定发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、上诉案件受理费和一审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决将涉案浙江省商品房买卖合同第十六条中出卖方的义务理解和概括为仅需办理“房屋初始登记证”，有失偏颇，是对该条的曲解，缩小了被上诉人应承担的义务，根据该条约定，被上诉人应为上诉人办理好属于上诉人个人的房屋权属证书。二、一审判决认为被上诉人只需向政府部门提交了办证资料就视为完成了合同第十六条约定的义务，至于政府部门未能办出业主的初始登记证，均可以归结于合同附件八第九条约定的政府原因，该认定缺乏依据。三、即便按照一审判决思路，违约时间计算至被上诉人应办理好初始登记证为止，但没有明确本案房屋的总证有没有和没有的原因。被上诉人德贝公司答辩称：一、一审判决认定被上诉人应于2015年3月31日交付商品房所有权初始登记证，而不是转移登记后的权属证书，该认定正确。二、一审判决没有缩小涉案商品房买卖合同第16条约定的被上诉人的义务。商品房所有权初始登记证迟延办理系政府原因造成，当时办证进度缓慢是因为多家房地产公司集中办理，而房管部门从办一幢一本总证变成各户各分证的办理模式工作量加大，而工作人员和窗口有限。三、上诉人认为房屋初始登记证应为总证是错误的认识。房管部门对商品房初始登记证的办理在较长时期内实行一幢一总证，但后因政策变动，从办理房屋产权初始登记总证更改为分户办理房屋产权初始登记证。综上，一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审原告钱长虹向一审法院提出诉讼请求：一、被告为原告办理好嵊州市玉兰花园8幢2单元1101号房屋的房屋权属证书并交付给原告，并支付原告自2015年4月1日起至实际交付权属证书之日止的违约金（暂计算至起诉之日计56820.41元）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2013年1月9日，原告钱长虹与被告德贝公司签订编号为201301093F26039342号《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于嵊州市××路××玉兰花园××单元××号的房屋，合同约定建筑面积为131.98㎡，合同价款为1174540元（实际房屋价款为1159609元）。另合同第九条约定出卖人应当在2014年8月31日前将房屋交付买受人。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1％承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另附件八第一条约定：买受人应要求贷款银行在本合同签订后在达到放款条件之日起10个工作日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户；如因买受人原因，按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订后在达到放款条件之日的次日开始按每日未付房款额的万分之四向出卖人支付违约金。第九条约定：1.若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发本合同第十六条约定的《土地使用权证书》或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房《房屋所有权证》即视为已完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。2.合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。3.若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。…6.买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。买受人委托出卖人办理产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。…8.若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。现原告已经履行相应的付款义务。2014年8月31日，原告向被告缴纳了物业维修基金18765元。至起诉之日止，被告未为原告办理相关权属证书。2015年6月30日，被告向办证部门出具承诺书一份，承诺其已将建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、立项批文、竣工验收备案表、浙江省建设规划核实确认书、竣工平面图、竣工地形图、总平面图、白蚁防治合同、人防告知单、物业管理科经办事项联系单、国有土地使用权证、测绘成果审批表、地名证明、商品房预售证、红线图、告知单、房产测绘成果书、申请表、公司章程及营业执照、委托书及受托人身份证明等用于办理嵊州市双塔路1299号玉兰花园1幢-11幢及幼儿园等商品房初始登记手续的资料交付行政部门，嵊州市国土资源局于2016年12月19日盖章确认此件与该局收悉件一致；2015年6月30日，嵊州市房地产管理委员会作出坐落于嵊州市××路××玉兰花园××单元××室商品房的初始登记权证；2015年8月25日，作出涉案房屋的初始登记权证。另，庭审中，双方对嵊州市土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明均无异议。一审法院认为：本案争议主要焦点为：商品房买卖合同第十六条约定“被告德贝公司承诺于2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书”是初始登记权证还是转移至原告钱长虹名下的土地、房屋权属证书。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就第一个争议焦点，商品房买卖合同第十六条第二款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”从该条款使用的语句字面含义可以得出，出卖人办理的系土地及房屋的初始登记手续，取得的只能是相对应的初始登记权证，对此理解应当不存在歧义。若上述权属证书系指转移登记权证，则上述约定因欠缺转移登记手续的内容而不完整，不符合语言的逻辑性和连贯性。该条第三款约定：“出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”首先，该款使用“前款”二字表明土地、房屋权属证书即为第二款中的初始登记权证。其次，该款二个词句之间的关系属于承接关系，反映了事情的发展顺序：即出卖人交付买受人初始登记权证，买受人再委托出卖人办理转移登记。如果出卖人交付的是转移登记权证，表明转移登记已经完成，则再作买受人委托出卖人办理转移登记的约定，显属多余且前后矛盾。综上，商品房买卖合同第十六条第二款、第三款所使用的语句通顺、内容前后衔接、语意连贯，符合一般用语习惯，该条约定的土地、房屋权属证书应指初始登记权证。另合同第十六条虽约定出卖人应在约定日期交付买受人初始登记权证，但因本案原告已经委托被告办理权属转移登记手续，故即使被告将初始登记权证交付原告，被告代为原告办理转移登记时，仍需从原告处收回初始登记权证并将其交付行政职能部门。综上，该院认为，合同约定的交付行为已无必要，被告取得土地、房屋权属初始登记权证即视为其已完成合同第十六条约定的义务。另本案中，不动产登记管理部门对被告向其出具承诺书这一事实予以盖章认可，并于2015年6月30日作出坐落于嵊州市××路××玉兰花园××单元××室房屋初始登记权证，据此可以认定被告已将承诺书中载明的办理玉兰花园1幢-11幢商品房所需的资料全部交付给行政部门，材料（含国有土地使用权证）交付后不动产登记管理部门便可以作出权属初始登记证，故涉案房屋的权属初始登记证书虽于2015年8月25日作出，但该行为符合商品房买卖合同附件八第九条关于“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”的约定，现被告亦无充分证据证明其实际交付办证资料的具体时间，据此该院认定被告完成合同第十六条中的义务最终期限为2015年6月30日。据此，被告逾期期限为自2015年4月1日至2015年6月30日计91天，原告可向被告主张的违约金为1159609元×0.1％＋1159609元×0.01％×1天≈1275.57元。对原告诉请要求被告办理好并交付房产权属证书的主张，该院认为，被告在为原告办理受托事项即为原告办理权属转移登记时，需双方相互配合，在原告未依约（附件八第九条第6款）按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用时，被告无法直接交付房产权属证书。本案，原告在接到被告房产证催办通知后，在未举证已提供相应资料后被告不作为的事实时，现以诉讼方式主张被告办理完毕并交付房产权属证书，显属不妥，故该院不予支持。原告如在提交相应办证资料后，被告未积极协助原告办理相应权属证书，损害原告合法权益的，可另行主张。综上，对原告合理部分的诉讼请求，该院依法予以支持；不合理部分的诉讼请求，该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、嵊州市德贝置业有限公司支付钱长虹逾期办证的违约金1275.57元，款限于判决发生法律效力之日起二十日内付清；二、驳回钱长虹的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，减半收取计610元，由原告钱长虹负担310元，被告嵊州市德贝置业有限公司负担300元（限于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳）。双方当事人在二审中未向本院提交新的证据。本院依职权向嵊州市房地产管理委员会不动产登记中心主任卢蒙学制作询问笔录一份，并组织双方当事人进行了质证，因该证据系法院依职权调取，结合涉案小区1幢一单元201室房屋于2015年6月30日办理出初始登记证的实际，本院对该证据的证明效力予以认定。本院经二审另查明：被上诉人将办理涉案房屋初始登记所需材料至少于2015年6月30日前的30个工作日提交嵊州市房屋登记机关。本院经审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，本案的主要争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同第十六条约定被上诉人承诺于2015年3月31日前取得的房屋权属证书应理解为初始登记证书还是转移登记证书；二、一审法院确定的被上诉人承担的逾期交付房屋初始登记证书的违约责任是否正确。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，涉案商品房买卖合同第十六条第二款明确约定出卖人负责办理土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记，第三款中的“取得前款规定的土地、房屋权属证书”应当理解为初始登记证书，而且该第三款第二句约定“买受人自行/委托出卖人办理该商品房转移登记”，如果根据上诉人理解，该款第一句理解为转移登记证书，则其后买受人无法自由选择自行还是委托出卖人办理该商品房转移登记，必须由买受人先委托出卖人办理该商品房转移登记，出卖人方能向买受人交付权属转移登记证书，显然与该款条文内容的逻辑顺序相矛盾，故一审法院确定被上诉人应于2015年3月31日向上诉人交付的权属证书是涉案房屋初始登记证书符合合同约定，应属正确。鉴于本案上诉人已委托被上诉人办理权属转移登记手续，则被上诉人可以直接持房屋权属的初始登记证书代办权属转移登记，故被上诉人取得涉案房屋初始登记证书的时间可视为被上诉人向上诉人交付该证的时间。关于第二个争议焦点，根据涉案商品房买卖合同第十六条约定，被上诉人应于2015年3月31日取得涉案房屋的初始登记证书，但根据本院依法向嵊州市房地产管理委员会不动产登记中心主任所作询问笔录、被上诉人提交的房屋初始登记证书等证据可知，被上诉人于2015年6月30日前至少30个工作日将办理涉案房屋初始登记证书所需的全部资料提交房屋登记机关，2015年8月25日才取得涉案房屋的初始登记证书，被上诉人未按约办理初始登记的期间为2015年4月1日至2015年8月24日。被上诉人辩称涉案商品房买卖合同附件八第九条第3款约定“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”，其逾期办理初始登记证书系因政府原因造成，其可免责，本院认为，被上诉人于2015年6月30日前30个工作日将办理涉案房屋初始登记所需资料提交房屋登记机关，而根据我国建设部《房屋登记办法》第二十三条第一款第（一）项规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日……，该30个工作日系房屋登记机关根据法律规定正常办理房屋初始登记证书所需时间，被上诉人作为开发商亦应清楚该办证流程和期间，需在合同约定的办理初始登记证的最后期限前30个工作日将办证资料备齐提交房屋登记机关，该30个工作日系房屋登记机关合理办证时间，不应视作政府原因造成的迟延，应认定为被上诉人单方原因造成的迟延期间。对于超出30个工作日的办证时间即2015年7月1日至2015年8月24日，因超过了正常办证期间，可认定为政府原因造成的迟延，被上诉人可根据合同约定不承担该期间的逾期办证的违约责任。综上，一审法院认定被上诉人逾期期间为2015年4月1日至2015年6月30日，并根据合同约定判令被上诉人承担该期间的违约金1275.57元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人钱长虹提出的上诉理由不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1189元，由上诉人钱长虹负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑森轶代理审判员 李丹丹代理审判员 韦 玮二〇一七年四月二十五日书 记 员 王婷婷 关注公众号“”